16 april 2024
Vastgoed, Bouw & Overheid
Wanneer mag een huurder zijn exploitatie staken?
Een huurovereenkomst voor commercieel vastgoed, denk bijvoorbeeld aan winkels, horeca, hotels, maar ook kantoren, bevat vrijwel altijd een exploitatieverplichting voor de huurder. Anders gezegd, de huurder móet exploiteren en de “winkel” móet dus verplicht open zijn voor het publiek. Het belang van de verhuurder is bijvoorbeeld dat daarmee mogelijke verloedering van het betreffende pand wordt voorkomen. Het belang van de huurder ligt voor de hand: hij wil graag exploiteren, want anders verkoopt hij niets (verkoop via internet even daargelaten) of maakt geen omzet. De belangen lopen parallel. Het kan echter ook anders lopen, namelijk dat er na huuringangsdatum dingen gebeuren…
19 maart 2024
Extra duurzaamheidseisen voor gebouwen
Een verouderd schoolgebouw dat wordt gesloopt en waarvoor woningen in de plaats komen. De ontwikkeling van een hotel in een bestaand gebouw, of de realisatie van een zorgappartementencomplex. Het zijn enkele voorbeelden van mogelijke bouwprojecten. Sinds 1 januari 2024 zijn de Omgevingswet en diverse onderliggende regelgeving in werking getreden. Het ‘’Bouwbesluit 2012’’ bestaat niet meer. Daarvoor is in de plaats gekomen het ‘’Besluit bouwwerken leefomgeving’’ (BBL). Bij nieuwe projecten waarbij ook gebouwd moet worden, zal rekening moeten worden gehouden met deze eisen uit het BBL (voor zover geen overgangsrecht van toepassing is). Ondanks dat de inwerkingtreding van de Omgevingswet nog…
30 januari 2024
Kabels en leidingen
Schade aan kabels en leidingen blijft de gemoederen bezig houden. De laatste jaren zijn schades aan kabels en leidingen in omvang toegenomen. De CROW-publicatie 500, genaamd: ‘Schade voorkomen aan kabels en leidingen’, is een samenvoeging van de publicaties ‘Graafschade voorkomen aan kabels en leidingen’ (publicatie 250) en “Kabels en leidingen rond wateren en waterkeringen” (publicatie 305). De publicatie slaat een brug tussen wetgeving en de praktijk en omvat het gehele proces van een project vanaf initiatieffase tot en met gebruiksfase. De CROW 500 is een uitwerking door private partijen van de Wet Wibon (Wet informatie-uitwisseling bovengrondse en ondergrondse netten +…
22 januari 2024
Eigen pand verzakt door werkzaamheden van de buren… blijf je zitten met de schade?
Inleiding Deze zaak heeft betrekking op schade door bouwwerkzaamheden. Er wordt een afzinkkelder geplaatst, waardoor forse verzakkingsschade is ontstaan aan het pand van het naastgelegen perceel. De vraag is of er aansprakelijkheid rust op de aannemer. Schade veroorzaakt ≠ aansprakelijkheid De aannemer wil de schade niet vergoeden. Eisers menen dat als door de bouwwerkzaamheden (zaak)schade ontstaat in de omgeving daardoor inbreuk wordt gemaakt op een eigendomsrecht en daarmee een onrechtmatige daad is gepleegd, waarvoor de aannemer schadeplichtig is. Zowel de rechtbank als het hof volgen eisers daarin niet. Een inbreuk op een recht, in dit geval de aantasting van andermans eigendom,…
14 december 2023
Toetsingskader abnormaal lage inschrijving
Artikel 2.116 Aw 2012 bepaalt dat aanbestedende diensten een toelichting moeten verzoeken op de inschrijfprijs indien deze abnormaal laag lijkt in verhouding tot de te leveren diensten (lid 1). De verstrekte informatie moet de aanbestedende dienst vervolgens in overleg met de inschrijver onderzoeken (lid 3). Een aanbestedende dienst kan een inschrijving uitsluitend afwijzen indien het lage niveau van de voorgestelde prijzen of kosten niet genoegzaam wordt gestaafd door het verstrekte bewijsmateriaal (lid 4). Een rauwelijkse afwijzing van een abnormaal lage inschrijving is derhalve niet toegestaan. Een aanbestedende dienst die een inschrijving ontvangt die abnormaal laag lijkt, dient de betreffende inschrijver…
27 november 2023
Enkele opmerkingen over de klachtplicht
Artikel 6:89 BW zegt ´De schuldeiser kan op een gebrek in de prestatie geen beroep meer doen, indien hij niet binnen bekwame tijd nadat hij het gebrek heeft ontdekt of redelijkerwijs had moeten ontdekken, bij de schuldenaar ter zake heeft geprotesteerd’. Dit artikel wordt ook wel eens ten onrechte aangehaald bij het geheel of gedeeltelijk uitblijven van een prestatie. Uit uitspraken van Hoge Raad, een Gerechtshof en een rechtbank is af te leiden dat artikel 6:89 BW niet van toepassing is bij het uitblijven van de prestatie, maar alleen bij een gebrek in de prestatie. Bij het uitblijven van de…
24 oktober 2023
Gebruik jij nog de oude ROZ-modellen?
Op de commerciële Nederlands huurmarkt wordt veel gebruik gemaakt van de standaard ROZ-modellen. Voor ieder huurrechtregime (voor gebouwde onroerende zaken) heeft de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) een model huurovereenkomst en een bijbehorende set algemene bepalingen opgesteld. De afgelopen decennia heeft de ROZ deze modellen structureel geüpdatet aan de hand van onder andere wetgeving, jurisprudentie, trendontwikkelingen en de behoefte van de markt. Voor het regime van 290-bedrijfsruimte (ook wel bekend als ‘winkelruimte’) heeft de ROZ op 14 december 2022 een nieuw model huurovereenkomst met bijbehorende algemene bepalingen vastgesteld en begin 2023 gepubliceerd op haar website. In onze huurrechtpraktijk zien wij…
27 september 2023
Stukje warme grond kopen?
Wordt u wel eens gebeld door iemand die u een stukje “warme grond” te koop aanbiedt? Mijn (gratis) advies: niet kopen, tenzij u veel kennis en ervaring hebt van dit soort handel en weet wat u doet. Zo moet u weten hoe warm de grond werkelijk is (bestemmingsplanwijziging), hoeveel transacties er al voor u hebben plaatsgevonden, wat de tussentijdse waardestijgingen zijn geweest en of u verplicht bent de grond aan te bieden op een door de verkoper gewenst moment en hoe groot de kans is dat de andere eigenaren dat ook (moeten) doen. Dit is terrein voor de doorgewinterde grondbelegger…
20 september 2023
Onredelijk huurverhogingsbeding woonruimte
“Bezint eer ge begint” past aardig op de huurincassozaak die Bouwinvest eerder dit jaar startte tegen een huurder van woonruimte. Deze huurder betaalde de laatste huurverhoging niet omdat er volgens hem sprake was van overlast veroorzakende onderverhuur (door Bouwinvest) in de buurt en gebreken aan het gehuurde. Hier ging de rechter niet in mee omdat deze argumenten niet voldoende concreet waren of gewoon onjuist. Bijzonder was hier echter dat de rechter ambtshalve, dus ongevraagd, het contractuele huurverhogingsbeding ging toetsen aan een Europese Richtlijn. Die beschermt consumenten kort gezegd tegen oneerlijke bedingen van professionele verhuurders. U raadt het al, Bouwinvest bediende…
17 augustus 2023
De gevolgen van de nieuwe CPI-rekenmethode voor commerciële huurcontracten
In onze vastgoedblog van juli 2023 werd onder meer belicht dat de juridische positie van huurders als gevolg van de torenhoge CPI-cijfers van de afgelopen tijd zo slecht nog niet blijkt te zijn. Naar aanleiding van de nieuw aangekondigde rekenmethode van het CBS oordeelde de voorzieningenrechter van de rechtbank Den Haag eerder dit jaar dat de verhuurder niet onverkort de volledige huurprijsindexatie kan doorbelasten aan de huurder. De nieuwe rekenmethode geldt sinds 1 juni 2023. Maar wat houdt die nieuwe rekenmethode nu precies in en wat betekent dat concreet voor de indexering van (bestaande en nieuwe) commerciële huurcontracten? Voordat we…
18 juli 2023
Huurprijsindexatie ROZ grofweg gehalveerd
Hoewel de inflatie in Nederland aan het dalen is en daarmee ook de CPI op basis waarvan de huurprijsindexatie wordt berekend bij de veel gebruikte ROZ modellen (bedrijfsruimte), zie ik nog veel discussies en geschillen over dit onderwerp in onze vastgoedpraktijk. Dat is niet zo vreemd, want het gaat om forse percentages, oplopend tot 14,5%. En een eenmaal doorgevoerde huurprijsindexatie blijft een huurder voor de rest van de looptijd van de huurovereenkomst voelen omdat het ROZ model bepaalt dat er niet naar beneden mag worden geïndexeerd. Maar is de juridische positie voor huurders nu wel zo slecht als het lijkt?…
20 juni 2023
Wet goed verhuurderschap
Op 1 juli 2023 treedt de Wet goed verhuurderschap in werking. Doel van de wet is het aanpakken van ongewenst verhuurgedrag. De regels gelden niet alleen voor verhuurders, maar ook voor hun bemiddelaars. Er zijn algemene regels geformuleerd over wat ‘goed verhuurderschap’ ten minste dient in te houden. Het komt er globaal op neer dat: discriminatie verboden is; intimidatie niet is toegestaan; er niet meer dan twee maanden huur als waarborg in rekening mag worden gebracht en dat die binnen 14 dagen na einde huur dient te worden geretourneerd, tenzij er sprake is van oplevergebreken; een huurovereenkomst schriftelijk moet worden…
30 mei 2023
Fullservice-kantoor Banning: wij weten elkaars expertise snel te vinden
In onderstaand interview voor VG Visie 𝐙𝐨𝐦𝐞𝐫𝐞𝐝𝐢𝐭𝐢𝐞𝐬 komt o.a. de brede advisering op 𝐝𝐮𝐮𝐫𝐳𝐚𝐚𝐦𝐡𝐞𝐢𝐝 en 𝐞𝐧𝐞𝐫𝐠𝐢𝐞 aan bod, die in de dagelijkse praktijk van kantoorgenoot Arjen de Bruijn een steeds grotere rol gaat spelen en hoe bundeling van de kennis van Banning op verschillende rechtsgebieden van meerwaarde is voor de opdrachtgevers.
04 mei 2023
Hof van Justitie: Automatische plaatsing op zwarte lijst van alle leden van een combinatie wegens ‘past performance‘ niet toegestaan
Uitsluiting wegens past performance Op grond van artikel 2.87 lid 1 sub g Aanbestedingswet (‘Aw’) kan een aanbesteder een ondernemer die bij de uitvoering van een eerdere opdracht is tekortgeschoten (tijdelijk) van deelname aan een aanbestedingsprocedure uitsluiten. Dit wordt ook wel de past performance uitsluitingsgrond genoemd. Voor toepassing van deze facultatieve uitsluitingsgrond gelden de volgende voorwaarden: Er moet sprake zijn van ‘aanzienlijke of voortdurende tekortkomingen’. Een kleine, incidentele tekortkoming is dus niet voldoende. De tekortkoming moet betrekking hebben op de uitvoering van een overheidsopdracht, concessieopdracht of een speciale-sectoropdracht. De tekortkoming moet betrekking hebben op een ‘wezenlijk voorschrift’. Te denken valt…
18 april 2023
Korting/boete in het bouwrecht.
Bij grotere werken in de bouw, met name in infra, worden grote kortingen/boetes opgelegd per dag ingeval van te late oplevering. Uit Boek 6 artikel 92 lid 2 BW is af te leiden dat hetgeen ingevolge het boetebeding verschuldigd is in de plaats treedt van de schadevergoeding op grond van de Wet. Een boetebeding heeft twee functies. Ten eerste een schadefixerende functie. Het boetebeding fixeert op voorhand de schade die partijen verwachten te lijden indien tekort wordt geschoten in de nakoming van verbintenissen. Daarnaast wordt het boetebeding gezien als een prikkel tot nakoming. Wanneer de boete is te kwalificeren als…
07 maart 2023
Goedkeuring afwijkende bedingen
Bent u verhuurder van een bedrijfsruimte die wordt gebruikt als winkelruimte, restaurant of hotel (290-bedrijfsruimte)? Dan moet u bij het opstellen van de huurovereenkomst goed opletten. Het huurrechtregime van 290-bedrijfsruimte is namelijk sterk gereguleerd door zogenoemde semi-dwingendrechtelijke regels. De semi-dwingendrechtelijke regels hebben onder andere betrekking op de huurtermijnen, de opzeggingsgronden en de (on)mogelijkheid tot huurprijswijziging. Afspraken die in strijd zijn met semi-dwingendrechtelijke regels – ook wel afwijkende bedingen genoemd – kunnen na het sluiten van de huurovereenkomst vernietigd worden door de huurder, indien deze in het nadeel zijn van de huurder. Dit kan onzekerheid met zich meebrengen voor de verhuurder…
14 februari 2023
Quickscan toename van het ruimtebeslag in Nederland. Een inschatting van de toename van het ruimtebeslag in Nederland als verkenning voor de aankomende Europese doelstelling ‘no net land take in 2050’.
Inleiding Met deze titel publiceerde het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) op 23 januari 2023 een verkenning van de gevolgen van het wetsvoorstel Bodemgezondheidswet dat de Europese Commissie naar verwachting in 2023 in procedure zal brengen. Doelstelling van deze wet is om de stedelijke uitbreiding in 2050 volledig afgebouwd te hebben. Dit kan dus ook gevolgen hebben voor de aanpak van het woningtekort, aldus het PBL. Achtergrond van het wetsvoorstel Omdat verstedelijking de bodemkwaliteit en ecosysteemdiensten kan aantasten, zal dit voorstel – zo verwacht het PBL – “een doelstelling bevatten om een rem te zetten op stedelijke uitbreiding – de…
16 december 2022
Ontwikkelingen in vastgoedland: de energielabel C-verplichting
We zijn al halverwege de laatste maand van het jaar. De plannen van minister De Jonge zullen weinigen zijn ontgaan en deze zullen in 2023 verder worden uitgewerkt. 2023 zal dan ook in het teken staan van een aantal ontwikkelingen op vastgoedgebied. Eén ontwikkeling die in ieder geval al definitief is, is de energielabel C-verplichting. Vanaf 1 januari a.s. is het voor kantoren die groter dan 100 m2 zijn verplicht om een energielabel C te hebben. Wordt daar niet aan voldaan? Dan mag het pand niet meer als kantoor worden gebruikt of verhuurd. Van deze verplichting is een aantal situaties…
08 november 2022
De Afdeling schrapt de bouwvrijstelling
Waar gaat het over? Op grond van de Habitatrichtlijn mag de kwaliteit van Natura 2000 gebieden niet verslechteren. De meeste Natura 2000 gebieden in Nederland zijn overbelast qua stikstof. Elke toename van de stikstofdepositie op Natura 2000 gebieden leidt daarom tot een verslechtering van het Natura 2000 gebied en is daarmee in strijd met de Europese Habitatrichtlijn. De Habitatrichtlijn wordt in Nederland uitgevoerd middels de Wet natuurbescherming. Bij het verlenen van een Wnb-vergunning wordt getoetst of het project met stikstofdepositie kan worden vergund. Voorheen vond die beoordeling plaats via de Programmatische Aanpak Stikstof (PAS). Binnen de PAS was een zekere…
17 oktober 2022
De huurder die stelselmatig te laat betaalt
Vandaag een uitspraak van de rechtbank Haarlem van 7 september 2022, die relevant is voor verhuurders die te maken hebben met een huurder die onregelmatig of “stelselmatig te laat” betaalt. U kent het misschien wel, u verhuurt kantoorruimte, een loods, een hal, winkel etc. aan een huurder die niet op tijd betaalt. Er is telkens een telefoontje, e-mailtje of aanmaning nodig om deze huurder weer te laten betalen, en vaak krijg je dan ook nog in delen betaald. Ergerlijk en bewerkelijk, want dat gedrag is in strijd met de huurovereenkomst en vanuit commercieel oogpunt onzeker. De huurder vergt continue aandacht…
26 april 2021
Ruimere toegang tot de bestuursrechter bij omgevingsrechtelijke besluiten
Op 14 april jl. heeft de Raad van State een belangrijke uitspraak gewezen. Met deze uitspraak worden namelijk de mogelijkheden voor belanghebbenden om op te komen tegen besluiten van de overheid op het gebied van het omgevingsrecht, bijvoorbeeld tegen de vaststelling van een bestemmingsplan, sterk verruimd. Deze uitspraak kan daarom gevolgen hebben voor (lopende) infrastructurele projecten, maar bijvoorbeeld ook voor het realiseren van wind- en zonneparken en andere projecten die invloed hebben op de omgeving. De uitspraak van de Raad van State is een gevolg van de uitspraak van het Hof van Justitie in Luxemburg van 14 januari van dit jaar, het…
06 juli 2020
IT & Privacy Vastgoed, Bouw & Overheid
Zwarte lijsten van huurders: waar moet je op letten?
Deze blog is onderdeel van een tweeluik over het gebruik van persoonsgegevens in de vastgoedsector. Andere woningcorporaties/verhuurders waarschuwen over ongewenst gedrag van huurders? Dat kan via een zwarte lijst. Op een dergelijke lijst staan huurders die bijvoorbeeld in verband worden gebracht met hennepteelt in de woning of wanbetaling. Zwarte lijsten kunnen echter inbreuk maken op de privacy van huurders. Het naleven van de AVG (Algemene verordening gegevensbescherming) is daarom bij deze lijsten van groot belang. In de vorige blog is een uitspraak van de rechter behandeld waarbij een woningcorporatie een zwarte lijst hanteerde. Naast het feit dat de huurder op…
26 juni 2020
Hennepteelt in huurwoning een strafrechtelijk persoonsgegeven?
Deze blog is onderdeel van een tweeluik over het gebruik van persoonsgegevens in de vastgoedsector. Als woningcorporatie heb je liever geen overlast veroorzakende huurders in de huurwoningen. Via een platform wordt daarom geregeld informatie gedeeld met andere woningcorporaties over overlast gevende huurders. Bij het Gerechtshof Arnhem-Leeuwaren kwam onder meer de vraag aan de orde of dit is toegestaan in verband met de Algemene Verordening Gegevensbescherming (AVG). Hoe het Gerechtshof oordeelde leest u in deze blog. Wat was er aan de hand? In deze zaak had een woningcorporatie een huurwoning ontruimd vanwege het telen van hennep in de woning. Door deze…
24 juni 2020
Grondverzetbedrijven, let op waar u graaft!
Eerder schreven wij in een blog over de netbeheerder die een nieuwe aansluiting c.q. verzwaring van de bestaande elektriciteitsaansluiting binnen 18 weken dient te realiseren. Deze elektriciteitskabels vormen een klein onderdeel van de in totaal ruim 1,7 miljoen kilometer ondergrondse kabels en leidingen die Nederland rijk is. In 2017 ontstond bij 5,7% van alle graafwerkzaamheden schade aan kabels en leidingen. Dit zijn ruim 33.000 gevallen met een directe schadepost van zo’n € 25 miljoen per jaar voor het bedrijfsleven. De vraag is wie aansprakelijk is voor de ontstane schade veroorzaakt door de graafwerkzaamheden. De rechtbank Noord-Holland deed hieromtrent op 9…
03 juni 2020
Ruilen van eigendom als nieuw instrument voor private gebiedsontwikkeling (3)
Naast een aanvulling van de regeling voor kostenverhaal en financiële bijdragen bij gebiedsontwikkelingen, zie mijn voorgaande blogs over de aanvullingswet grondeigendom, wil de overheid meer ruimte bieden aan private ruimtelijke initiatieven door kavelruil ook in stedelijke gebied mogelijk te maken. Stedelijke kavelruil Bij stedelijke kavelruil geldt als uitgangspunt dat de eigenaren zelf, op vrijwillige basis, bepalen hoe hun woon- en leefomgeving eruit komt te zien. Niet de overheid maar de eigenaren zelf maken, met elkaar, een plan voor hun gebied. Het ruilen van eigendom (grond en/of gebouwen) dient om zo een betere verdeling/inrichting te krijgen van het gebied. Daarmee wordt het bestaande…
25 mei 2020
‘Organische’ gebiedsontwikkeling en kostenverhaal in de Omgevingswet (2)
Zoals in mijn vorige blog over ‘Gebiedsontwikkeling en kostenverhaal in de Omgevingswet’ is het verhalen van kosten voor publieke voorzieningen ook mogelijk als een gebied zogenoemd ‘organisch’ wordt ontwikkeld. Met het organisch ontwikkelen wordt gedoeld op het feit dat de Omgevingswet het mogelijk maakt dat het omgevingsplan (voorheen het bestemmingsplan) geen tijdvak voor de uitvoering van werken, werkzaamheden, maatregelen en activiteiten is vastgesteld. Bij organische gebiedsontwikkelingen is namelijk nog niet helemaal duidelijk hoe het gebied zich in de toekomst zal ontwikkelen. Dat geldt dus ook voor de publieke voorzieningen waarvoor het kostenverhaal wordt aangewend. Het verhaal van kosten, dus het…
18 mei 2020
Gebiedsontwikkeling en kostenverhaal in de Omgevingswet (1)
Op 10 maart jl. heeft de Eerste Kamer ingestemd met het wetsvoorstel Aanvullingswet grondeigendom Omgevingswet (hierna: de aanvullingswet) van minister Van Veldhoven voor Milieu en Wonen. De aanvullingswet zorgt ervoor dat een aantal instrumenten van grondbeleid een plaats krijgen in het stelsel van de Omgevingswet. De Omgevingswet wordt onder andere aangevuld met een regeling voor kostenverhaal en financiële bijdragen bij gebiedsontwikkelingen, onteigening, de inrichting van het landelijk gebied, kavelruil en het voorkeursrecht. Het betreft een van de vier aanvullingswetten die bij de Omgevingswet horen. De andere drie aanvullingswetten gaan over bodem, geluid en natuur. De Aanvullingswet Geluid en de Aanvullingswet…
10 april 2020
(Corona)procedures in de Bouw
De in maart door de overheid ingestelde maatregelen om het coronavirus in te dammen zijn verlengd tot tenminste 28 april 2020. Ook de bouwsector heeft te lijden onder deze maatregelen en is het wachten op de eerste procedures. Zo kopte een landelijk dagblad onlangs al dat een golf van juridische procedures in de bouw in aantocht is. Gevolgen voor de bouwsector Het rijk en de bouwsector hebben het protocol Samen veilig doorwerken vastgesteld om ervoor te zorgen dat bouwwerken niet stil komen te liggen en medewerkers veilig kunnen doorwerken. Toch heeft het coronavirus ook invloed op de bouwsector. Te denken…
06 april 2020
Coronacrisis leidt tot uitstel Omgevingswet
In haar brief van 1 april 2020 aan de Tweede Kamer laat minister Van Veldhoven weten dat de Omgevingswet niet per 1 januari 2021 wordt ingevoerd. Hoewel de minister spreekt van een veranderende realiteit als gevolg van het coronavirus wijst alles erop dat de uitdagingen, zoals de minister het noemt, met name zien op de problemen met het DSO (Digitaal Stelsel Omgevingswet). Het doel van de Omgevingswet is het bundelen van wetgeving en regels voor ruimte, wonen, infrastructuur, milieu, natuur en water. De Omgevingswet vervangt tientallen wetten op het gebied van de leefomgeving. De Omgevingswet moet daarmee de basis gaan vormen voor…
21 maart 2020
Coronavirus: wie betaalt de huur?
In de strijd tegen het Coronavirus heeft de overheid noodzakelijke, maar vergaande maatregelen getroffen bestaande uit de verplichte sluiting van alle horeca tot en met 6 april. Door deze sluiting komt de bedrijfsvoering van veel huurders in de horeca in gevaar: geen omzet betekent geen inkomsten waardoor het merendeel van de huurders al snel de huur niet meer zal kunnen betalen. Horecabedrijven schrijven hun verhuurders aan met behulp van de modelbrief van Koninklijke Horeca Nederland waarin zij vragen om een vrijstelling van betaling van huur voor de maanden maart en april en voor de maanden daarna een huurkorting van 50%…
28 januari 2020
Energielabel C voor kantoren groter dan 100 m2 verplicht per 1 januari 2023
In oktober 2018 is het Bouwbesluit 2012 gewijzigd. Op grond van deze wijziging mag een kantoorpand na 1 januari 2023 niet meer gebruikt worden als het géén energielabel C heeft, ofwel een Energie-Index van 1,3 of beter. De verplichting geldt overigens niet als: de kantoorruimte wordt gebruikt als nevenfunctie; de oppervlakte van de kantoorruimte 50% of minder is van de totale oppervlakte van het gebouw; het gaat om monumenten (Rijk/provincie/gemeente), met uitzondering van beschermde stads- en dorpsgezichten; het gaat om panden die binnen 2 jaar worden gesloopt, getransformeerd of onteigend. Volgens het online platform “Vastgoedmarkt” voldoet 44% van de kantoren…
15 januari 2020
(Bouw-)leges en NEN-normen, een lastige combinatie
Gemeenten heffen (hoge) leges voor het in behandeling nemen van bijvoorbeeld een omgevingsvergunning- aanvraag voor bouwen (voorheen bouwvergunning genoemd). Burgers en bedrijven kunnen alleen op grond van een belastingverordening (hierna: legesverordening) verplicht worden tot betaling van leges voor een vergunningaanvraag. Dit betekent kort samengevat dat de hoogte van de verschuldigde leges moet blijken uit de legesverordening. Dit wordt ook wel het kenbaarheidsvereiste genoemd. In legesverordeningen wordt echter vaak volstaan met een verwijzing naar NEN-normen, bijvoorbeeld voor de berekening van het brutovloeroppervlak of de inhoud van een gebouw (NEN-2580), zonder dat vermeld wordt waar je deze NEN-normen kunt vinden. Daar komt…
10 december 2019
Netbeheerder moet nieuwe aansluiting c.q. verzwaring van bestaande elektriciteitsaansluiting binnen 18 weken realiseren.
Op 3 december 2019 heeft de rechter in hoger beroep (ECLI:NL:GHARL:2019:10344) het vonnis van de voorzieningenrechter van de Rechtbank Gelderland van 25 juli 2018 bekrachtigd, waarbij de vordering tot het realiseren van een verzwaarde aansluiting op het elektriciteitsnet binnen de in de artikel 23 Elektriciteitswet (hierna: “E-wet”) bepaalde maximale termijn van achttien weken werd toegewezen. Hoewel het hier een vonnis in kort geding betreft – en dus om een voorlopige voorziening gaat – geeft dit vonnis toch handgrepen in het tijdig laten realiseren van een aansluiting op het elektriciteitsnet c.q. verzwaring van de bestaande elektriciteitsaansluiting. Wat was er aan de…
06 december 2019
Het dak van het AZ-stadion en de rol van de hoofdconstructeur
In de Cobouw van 3 december 2019 staat een artikel over het ingestorte dak van het AZ-stadion en de rol van de hoofdconstructeur. De hoofdconstructeur stelt dat hij een solide constructief ontwerp heeft gemaakt. Waar is het dan verkeerd gegaan? De aannemer moest fors bezuinigen. De eigen constructeur van de aannemer heeft het oorspronkelijke constructieve ontwerp behoorlijk aangepast. De hoofdconstructeur stelt dat hij herhaaldelijk heeft gewaarschuwd voor de gevolgen daarvan. Ook de gemeente stelt dat er regelmatig aan de bel is getrokken. Het werk is een aantal keren door de gemeente stilgelegd. In dit bekende krachtenveld heeft de hoofdconstructeur toch…
Wetsvoorstel toeristische verhuur van woonruimte
Wetsvoorstel toeristische verhuur van woonruimte, maatregelen om uitwassen toeristische verhuur van woningen aan te pakken. De populariteit van met name Airbnb levert problemen op in de toch al krappe huizenmarkt en zorgt daarnaast voor veel overlast. Dat geldt met name voor de grote steden. Wetsvoorstel toeristische verhuur van woonruimte Het wetsvoorstel, Wet toeristische verhuur van woonruimte (waarmee de Huisvestingswet 2014 wordt gewijzigd), is inmiddels goedgekeurd door de Raad van State en is nu klaar voor behandeling in de Tweede Kamer. Volgens minister Van Veldhoven geeft deze wet gemeenten belangrijke instrumenten om de balans te bewaken tussen het huren en verhuren van…
02 augustus 2019
Nieuw boetebeleid bij ontbreken energielabel woningen
Sinds 2015 gelden er sancties indien de eigenaar niet een geldig energielabel beschikbaar stelt bij de verkoop, verhuur en oplevering van gebouwen (woningen en utiliteitsgebouwen zoals kantoren, winkels e.a.). De Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT) controleert op de aanwezigheid van het energielabel en treedt handhavend op bij het ontbreken daarvan. Vanaf 3 juli 2019 is het boetebeleid van de ILT ten aanzien van het ontbreken van het energielabel bij de verkoop van woningen gewijzigd. Achtergrond energielabel Het energielabel vloeit voort uit de (herziene) Europese richtlijn(en) energieprestatie van gebouwen, afgekort EPBD ( Europese Energy Performance of Buildings Directive). De EPBD is…
15 mei 2019
Ontknoping: Wetsvoorstel Kwaliteitsborging voor het Bouwen aangenomen!
Maar liefst 10 jaar was er voor nodig om het omstreden Wetsvoorstel Kwaliteitsborging voor het Bouwen door de Tweede en de Eerste Kamer te loodsen. Op 14 mei 2019 is het wetsvoorstel dan eindelijk met een ruime meerderheid aangenomen door de Eerste Kamer. Het wetsvoorstel kent een publiek- en een privaatrechtelijk element. Waar de kwaliteitsborging voorheen vooral aan de voorkant werd gewaarborgd door de beoordeling van de bouwvergunning door de gemeente, wordt dit met de Wet Kwaliteitsborging voor het Bouwen vervangen door de verplichte inschakeling van private kwaliteitscontroleurs. De kwaliteitscontroleur toetst de bouwplannen op risico’s en controleert tijdens de bouwfase…
24 april 2019
“Monddoodclausules”, echt monddood?
Omdat er in Nederland geschipperd moet worden met ruimte en één enkele partij gebiedsontwikkeling en/of bedrijfsuitbreiding ernstig kan vertragen, wordt met enige regelmaat in een (koop-)overeenkomst vastgelegd dat de andere partij geen bezwaar en beroep mag aantekenen tegen de gebiedsontwikkeling en/of bedrijfsuitbreiding. Dit wordt kort weg aangeduid met de monddoodclausule. Monddoodclausules en contractsvrijheid In Nederland kennen wij het beginsel van contractsvrijheid. Dit houdt in dat partijen in beginsel vrij zijn af te spreken wat zij willen en met wie zij dat willen. Contractsvrijheid betekent ook dat de ene partij een voor hem zeer gunstige bepaling – zoals een monddoodclausule –…
15 april 2019
De Wet Kwaliteitsborging voor de Bouw: update… de derde ronde
Voorgeschiedenis Het Wetsvoorstel Kwaliteitsborging voor het Bouwen is al op 21 januari 2017 door de Tweede Kamer aangenomen. In de Eerste Kamer stuitte het wetsvoorstel op veel weerstand. De stemming over het wetsvoorstel is uiteindelijk aangehouden omdat er onvoldoende draagvlak was in de Eerste Kamer. De behandeling van het wetsvoorstel lag vervolgens maandenlang stil. De minister heeft in juni 2018 de Eerste Kamer verzocht de behandeling van het wetsvoorstel te hervatten. De Eerste Kamer heeft dit uitgesteld tot het moment dat de Tweede Kamer opnieuw over dit onderwerp had gedebatteerd. Dat debat heeft uiteindelijk in december 2018 plaatsgevonden en toen…
21 december 2018
Terugkeer van de hoofdconstructeur en het Wetsvoorstel Kwaliteitsborging voor het Bouwen (deel III)
De discussie over de verplichte aanstelling van een hoofdconstructeur voor het bewaken van de constructieve veiligheid speelt al jaren. Naar aanleiding van het Wetsvoorstel Kwaliteitsborging voor het Bouwen en het rapport ‘Bouwen aan constructieve veiligheid’ van de Onderzoeksraad voor Veiligheid, is deze discussie opnieuw actueel. De Onderzoeksraad vindt het van belang dat partijen in elk bouwproject één centrale partij aanwijzen die de verantwoordelijkheid draagt voor het borgen van de constructieve veiligheid. Te denken valt aan de hoofdconstructeur die verantwoordelijk is voor het constructieve ontwerp en die belangrijke coördinerende en controlerende taken en bevoegdheden krijgt, zodat de hoofdconstructeur de samenhang tussen…
07 december 2018
Bouwen aan constructieve veiligheid en het Wetsvoorstel Kwaliteitsborging voor het Bouwen (deel II)
Naar aanleiding van het instorten van de parkeergarage op Eindhoven Airport verscheen kortgeleden het rapport ‘Bouwen aan constructieve veiligheid’ van de Onderzoeksraad voor Veiligheid. Wat was er aan de hand? Op zaterdag 27 mei 2017 is een deel van de in aanbouw zijnde parkeergarage bij Eindhoven Airport ingestort. Uit het rapport van de Onderzoeksraad blijkt dat de instorting – kort gezegd – het gevolg is van de ontwerpkeuze om de vloerplaten een kwartslag te draaien in combinatie met te korte koppelstaven. Opvallend zijn de bevindingen van de Onderzoeksraad in het licht van het Wetsvoorstel Kwaliteitsborging voor het Bouwen. De vele…
30 november 2018
Wetsvoorstel Kwaliteitsborging voor het Bouwen nog steeds gestrand in de Eerste Kamer
Wij hebben u eerder geïnformeerd over het Wetsvoorstel Kwaliteitsborging voor het Bouwen. Doel van het wetsvoorstel is met name om in de toekomst gefaseerd een nieuw stelsel van bouwtoezicht te introduceren. Het wetsvoorstel is op 4 juli 2017 behandeld in de Eerste Kamer en vervolgens is het wetsvoorstel gestrand: op verzoek van toenmalig minister Blok is de stemming in de Eerste Kamer aangehouden. De Eerste Kamer maakt zich zorgen over dit wetsvoorstel. Met dit wetsvoorstel moet enerzijds de rol van een gemeente voor het bouwtoezicht worden overgedragen aan een private kwaliteitsborger en mag de gemeente zich er inhoudelijk niet verder…
19 november 2018
Overlast door evenementen
De gemeente verleent een vergunning voor een groot evenement in de buurt van uw woning, bijvoorbeeld een dance festival. U vreest voor geluidsoverlast en vraagt zich af of dit zomaar kan. En zijn er regels over de maximale hoeveelheid geluid die mag worden geproduceerd? Voor een incidenteel evenement is geen omgevingsvergunning/milieuvergunning nodig maar een evenementenvergunning op grond van de gemeentelijke APV. Deze vergunning wordt verleend door de burgemeester. En aan de vergunning moeten geluidnormen worden verbonden. Er is geen wettelijke bepaling die voorschrijft hoe hoog die geluidnorm mag zijn. En de Afdeling bestuursrechtspraak heeft in de uitspraak van 11 mei…
02 november 2017
Asbestovertreding: bestuurlijke boete of strafrecht?
Een overtreding van de regelgeving inzake asbest kan door de overheid op 2 manieren worden afgehandeld. Of middels een bestuurlijke boete of middels het strafrecht.
Een bestuurlijke boete wordt opgelegd wegens overtreding van de arbeidsomstandighedenwetgeving. Dat betekent dat een bestuurlijke boete alleen opgelegd kan worden aan werkgevers. Daarbij gaat het in de praktijk of om asbestverwijderingsbedrijven die bij een sanering in de fout zijn gegaan of om overige (niet gecertificeerde) werkgevers waarvan een medewerker bij de behandeling van asbest de regels van het Arbeidsomstandighedenbesluit heeft overtreden. Te denken valt dan aan bijvoorbeeld een zorginstelling waar een conciërge onderhoudswerkzaamheden uitvoert aan materiaal dat later asbesthoudend blijkt te zijn.
Wat te doen met asbestbesmet Eurogrit?
Op 5 oktober jongstleden heeft Eurogrit BV bekend gemaakt dat door haar geleverd Eurogrit besmet was met asbest. Daar is later aan toegevoegd dat de afnemers het product kunnen terugzenden naar Eurogrit. Mag dat?
Geregeld wordt gevraagd of dat is toegestaan. Er is twijfel omdat het gaat om een asbesthoudend afvalproduct, nu deze partijen Eurogrit immers niet meer gebruikt kunnen worden. Die vraag willen wij hieronder beantwoorden.
18 april 2016
Asbestdakenverbod
Het is herhaaldelijk in het nieuws, de verplichting van een eigenaar van een opstal met een asbestdak om de asbesthoudende dakbedekking vóór 2024 te verwijderen. Zover is het nog niet. Het is echter een kwestie van tijd dat het verbod ingaat.
05 januari 2015
Vastgoed, Bouw & Overheid Automotive Energie & Duurzaamheid
Strengere eisen per 1 januari 2015 voor energiezuiniger nieuwbouw
Er gelden per 1 januari 2015 strengere energie-eisen voor nieuwbouw huizen en andere gebouwen, zoals kantoren. Deze eisen moeten bijdragen aan het doel dat kantoren in 2020 energieneutraal zijn en evenveel energie opwekken als ze verbruiken.
20 juli 2014
Bij sanering gebonden asbest wordt losgebonden (spuit)asbest aangetroffen
In het kader van sanering gebonden asbest wordt losgebonden (spuit)asbest aangetroffen. Koper gebouw legt alleen aanwezigheid van losgebonden (spuit)asbest aan vordering ten grondslag. Begon klachttermijn te lopen na eerdere ontdekking gebonden asbest?
13 april 2014
Brand, asbestverspreiding en kostenverhaal
Op 11 juli 2010 brak brand uit in een schuur in Woudrichem waarin asbest was verwerkt. Door de brand werd asbest in de omgeving verspreid. De gemeente gaf diezelfde dag opdracht aan een asbestverwijderaar om het vrijgekomen asbest te verwijderen en 16 dagen later zond het college een last onder dwangsom aan de eigenaar van de afgebrande schuur. De eigenaar ging in beroep; hoe liep dat af? (Afdeling bestuursrechtspraak 29 augustus 2012, JOM 2012/918).
28 augustus 2013
Boetes uitgedeeld voor illegale asbestsanering
De Inspectie SZW heeft een boete van € 46.500, opgelegd aan een aannemersbedrijf voor het niet juist saneren van asbest op een locatie in Bergen op Zoom en een boete van € 15.300, aan een klussenbedrijf voor het niet juist saneren van asbest op een locatie in Haren (Groningen).
