Goedkeuring afwijkende bedingen

Bent u verhuurder van een bedrijfsruimte die wordt gebruikt als winkelruimte, restaurant of hotel (290-bedrijfsruimte)? Dan moet u bij het opstellen van de huurovereenkomst goed opletten.

Het huurrechtregime van 290-bedrijfsruimte is namelijk sterk gereguleerd door zogenoemde semi-dwingendrechtelijke regels. De semi-dwingendrechtelijke regels hebben onder andere betrekking op de huurtermijnen, de opzeggingsgronden en de (on)mogelijkheid tot huurprijswijziging.

Afspraken die in strijd zijn met semi-dwingendrechtelijke regels – ook wel afwijkende bedingen genoemd – kunnen na het sluiten van de huurovereenkomst vernietigd worden door de huurder, indien deze in het nadeel zijn van de huurder. Dit kan onzekerheid met zich meebrengen voor de verhuurder en dat is onwenselijk.

Een voorbeeld van één van de semi-dwingendrechtelijke regels bij 290-bedrijfsruimte, is de voorgeschreven huurperiode van (kort gezegd) 5 + 5 jaar of maximaal 2 jaar. Ook als verhuurder en huurder een huurperiode overeenkomen die afwijkt van de voorgeschreven huurperiode kan deze afspraak door de huurder vernietigd worden, waardoor de verhuurder alsnog vastzit aan de semi-dwingendrechtelijk voorgeschreven huurperiode van 5 + 5 jaar.

Om te voorkomen dat een afwijkend beding wordt vernietigd, kan de kantonrechter verzocht worden het afwijkend beding goed te keuren. Nadat de kantonrechter goedkeuring heeft verleend, kan de huurder het afwijkend beding niet meer vernietigen. Hierdoor heeft de verhuurder van meet af aan duidelijkheid over de gemaakte afspraken.

Indien u van plan bent om een afwijkend beding op te nemen in de huurovereenkomst en goedkeuring te verzoeken aan de kantonrechter, dan is het van belang dat u zich laat adviseren en bijstaan door een advocaat. U wilt namelijk voorkomen dat u toch gebonden bent aan de huurovereenkomst in het geval dat de kantonrechter de goedkeuring niet verleent, de huurder kan in dat geval namelijk het afwijkend beding alsnog vernietigen. Het opnemen van een opschortende voorwaarde kan dan uitkomst bieden, mits deze goed wordt geformuleerd. Daarnaast is het van belang dat het verzoek aan de kantonrechter goed gemotiveerd wordt, zodat aan de in de wet gestelde eisen voldaan wordt en de kantonrechter het verzoek toewijst.

Wilt u hulp bij het opstellen van uw huurovereenkomsten, afwijkende bedingen of een verzoek tot goedkeuring aan de kantonrechter? Neem dan contact op met Milan van Woensel of één van de andere leden van onze sectie Vastgoed, Bouw & Overheid.