Huurprijsindexatie ROZ grofweg gehalveerd

Hoewel de inflatie in Nederland aan het dalen is en daarmee ook de CPI op basis waarvan de huurprijsindexatie wordt berekend bij de veel gebruikte ROZ modellen (bedrijfsruimte), zie ik nog veel discussies en geschillen over dit onderwerp in onze vastgoedpraktijk. Dat is niet zo vreemd, want het gaat om forse percentages, oplopend tot 14,5%. En een eenmaal doorgevoerde huurprijsindexatie blijft een huurder voor de rest van de looptijd van de huurovereenkomst voelen omdat het ROZ model bepaalt dat er niet naar beneden mag worden geïndexeerd.

Maar is de juridische positie voor huurders nu wel zo slecht als het lijkt? Het antwoord is na een recente uitspraak van de rechtbank Den Haag en een aanpassing van de berekeningsmethodiek door het CBS ontkennend.

Begin dit jaar heb ik samen met CBRE (Banning juridisch en CBRE commercieel) een tweetal informatie bijeenkomsten georganiseerd over de argumenten die verhuurders zouden kunnen opvoeren voor de hoge indexering en – andersom – die huurders zouden kunnen opvoeren tegen die hoge indexering. Hoewel een aantal argumenten nogal casuïstisch is (denk aan: wordt de verhuurder eigenlijk zelf wel geconfronteerd met prijsstijgingen van 14,5%? In hoeverre is de huurder tijdens corona al gecompenseerd? Hoe verhoudt het geïndexeerde bedrag zich eigenlijk tot de markthuurwaarde?) zat hier ook een aantal zeer plausibele en minder casuïstische argumenten bij. Wilt u deze overigens ontvangen, stuurt u dan even een e-mailtje naar mij.

Eén argument heeft de rechtbank Den Haag nu aangegrepen en dat valt dus uit in het voordeel van de huurder. In de ROZ algemene voorwaarden staat “Indien het CBS bekendmaking van genoemd prijsindexcijfer staakt of de basis van de berekening daarvan wijzigt, zal een zoveel mogelijk daaraan aangepast of vergelijkbaar indexcijfer worden gehanteerd. (…).” En dit heeft het CBS in juni van dit jaar ook daadwerkelijk gedaan, omdat zij meent dat de factor energie in de formule te zwaar weegt. Zij heeft met andere woorden de berekeningsmethode gewijzigd. Daardoor zijn de percentages grofweg gehalveerd en dat kan om heel veel geld gaan. Zie daarover bijvoorbeeld ook het duidelijke artikel in het FD van 30 juni 2023. Hoewel het CBS zelf stelt dat dit niet met terugwerkende kracht geldt, meent de rechtbank in Den Haag dat dat wél met terugwerkende kracht geldt, althans dit zegt zij impliciet. De conclusie moet dan ook zijn dat als deze uitspraak blijft staan (en andere rechters daar dus hetzelfde over denken), de huurder ineens een redelijk sterke rechtspositie heeft en eerdere indexeringen kan gaan aanvechten.

Wilt u meer weten, neem dan gerust contact met Arjen de Bruijn of met een van de andere leden van de sectie Vastgoed, Bouw & Overheid op.