Ruilen van eigendom als nieuw instrument voor private gebiedsontwikkeling (3)

Naast een aanvulling van de regeling voor kostenverhaal en financiële bijdragen bij gebiedsontwikkelingen, zie mijn voorgaande blogs over de aanvullingswet grondeigendom, wil de overheid meer ruimte bieden aan private ruimtelijke initiatieven door kavelruil ook in stedelijke gebied mogelijk te maken.

Stedelijke kavelruil

Bij stedelijke kavelruil geldt als uitgangspunt dat de eigenaren zelf, op vrijwillige basis, bepalen hoe hun woon- en leefomgeving eruit komt te zien. Niet de overheid maar de eigenaren zelf maken, met elkaar, een plan voor hun gebied. Het ruilen van eigendom (grond en/of gebouwen) dient om zo een betere verdeling/inrichting te krijgen van het gebied.

Daarmee wordt het bestaande instrument van ‘(ruil)verkavelen’ – door het op grote schaal ruilen van grond tussen agrariërs/eigenaren in het landelijk gebied – ook mogelijk in het stedelijk gebied.

Op dit moment is een groot aantal koop- en verkooptransacties nodig om de kavelindeling in een gebied te wijzigen. De regeling voor stedelijke kavelruil maakt het mogelijk al die koop- en verkooptransacties samen te brengen in één kavelruilovereenkomst.

Achtergrond en doel

Achtergrond van de stedelijke kavelruil is de – vrijwillige – herverdeling van eigendomsrechten met als doel het verbeteren en financieren van de ruimtelijke inrichting van een gebied in een situatie waarin de beoogde ontwikkeling niet past op de huidige eigendomsposities.

Hoewel stedelijke kavelruil een ingewikkeld proces is, wordt de regeling voor kavelruil in het stedelijk gebied om verschillende redenen aantrekkelijk geacht voor eigenaren en gemeenten.

Voor eigenaren, zo geeft de regering aan, is het belangrijk dat kavelruil een vrijwel absolute zekerheid biedt dat de afgesproken ruilen door zullen gaan. Dit hangt samen met het feit dat de kavelruilovereenkomst zogenoemd zakelijke werking heeft.  Hierdoor zijn eventuele nieuwe eigenaren, die na het sluiten van de kavelruilovereenkomst, onroerende zaken hebben verkregen door overdracht, verjaring of onteigening, ook gebonden aan de kavelruilovereenkomst.

Ten tweede wordt een overeenkomst, waarbij een of meer partijen zijn betrokken die na de inschrijving in de registers geen eigenaren blijken te zijn van de in de overeenkomst betrokken onroerende zaken, desalniettemin geacht rechtsgeldig tot stand te zijn gekomen. Daarbij treedt de werkelijk eigenaar in de plaats van de vermeende eigenaar en daarmee in de rechten en verplichtingen die de onbevoegde partij in zijn plaats heeft verworden en op zich heeft genomen.

Daardoor verminderen de financiële risico’s bij het ontwikkelen van de bouwplannen.

Voor gemeenten is het van belang dat kavelruil een aanknopingspunt biedt om initiatieven van eigenaren te stimuleren. De gemeente kan bijvoorbeeld in het omgevingsplan kavelruilgebieden aanwijzen, waar eigenaren een stedelijke kavelruil met behulp van de gemeente kunnen voorbereiden.

Daarbij wordt ook veel waarde gehecht aan het proces dat aan de eventuele ruiling (van grond en/of gebouwen) voorafgaat om zo de door de eigenaren gewenste ontwikkeling op gang te brengen. Verwacht wordt dat het contact tussen de eigenaren, ook al komt het niet tot een ruiling, waardevol is om tot de beoogde gebiedsontwikkeling te komen.

Kern van de kavelruilovereenkomst

Bij een kavelruilovereenkomst verbinden zich (tenminste) drie of meer eigenaren zich bepaalde, hun toebehorende, onroerende zaken samen te voegen, de gegeven massa op bepaalde wijze te verkavelen en onder elkaar bij notariële kavelruilakte te verdelen. De kavelruilakte wordt schriftelijk aangegaan en wordt ingeschreven in de openbare registers.

Aan de kavelruilovereenkomst kunnen ook partijen deelnemen die tegen inbreng van een geldsom onroerende zaken bedingen of tegen inbreng van onroerende zaken een geldsom bedingen. Daarbij geldt wel dat als het gaat om een overeenkomst waaraan drie partijen deelnemen dit alleen als kavelruil wordt aangemerkt als alle partijen onroerende zaken inbrengen en ten hoogste een van hen daartegen alleen een geldsom bedingt.

Na inbreng van eigendommen worden eigendomsrechten naar rato weer toegewezen aan rechthebbenden, niet noodzakelijkerwijs zijnde het eigendom over de oorspronkelijke locatie. Daartoe wordt bij aanvang van een stedelijke herverkaveling voor alle eigendommen in het gebied de waarde in het huidige gebruik vastgesteld (de inbrengwaarde). De waardestijging van de grond wordt gedeeltelijk gebruikt voor de kosten van de financiering van de transformatieopgave. Het resterende gedeelte komt ten goede aan de eigenaren.

Stimuleringsprogramma stedelijke kavelruil

Het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties heeft samen met het Kadaster van 2016 t/m april 2019 een stimuleringsprogramma opgezet om stedelijke kavelruil, als nieuwe aanpak voor gebiedsontwikkeling, bij het publiek bekend te maken.

In deze periode is gewerkt aan het verder ontwikkelen en bekendmaken van het instrument stedelijke kavelruil, zijn pilotprojecten uitgevoerd en zijn diverse hulpmiddelen ontwikkeld. Alle informatie is gebundeld in het  jaarverslag stimuleringsprogramma stedelijke kavelruil (pdf, 8.5 MB) van 11 april 2019. Het stimuleringsprogramma is in april 2019 beëindigd, maar het Kadaster gaat door met de uitvoering en begeleiding van stedelijke kavelruilprojecten. Zie verder de website van het Kadaster.

Heeft u vragen naar aanleiding van deze blog of heeft u andere bestuursrechtelijke vragen, neem dan contact met Marga van Gerwen of één van de andere specialisten van de sectie Vastgoed, Bouw & Overheid op.