Nieuw boetebeleid bij ontbreken energielabel woningen

Sinds 2015 gelden er sancties indien de eigenaar niet een geldig energielabel beschikbaar stelt bij de verkoop, verhuur en oplevering van gebouwen (woningen en utiliteitsgebouwen zoals kantoren, winkels e.a.).

De Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT) controleert op de aanwezigheid van het energielabel en treedt handhavend op bij het ontbreken daarvan. Vanaf 3 juli 2019 is het boetebeleid van de ILT ten aanzien van het ontbreken van het energielabel bij de verkoop van woningen gewijzigd.

Achtergrond energielabel

Het energielabel vloeit voort uit de (herziene) Europese richtlijn(en) energieprestatie van gebouwen, afgekort EPBD ( Europese Energy Performance of Buildings Directive). De EPBD is van toepassing op de gehele gebouwde omgeving. Dat wil zeggen dat het zowel gaat om nieuwbouw als bestaande bouw en dat de regelgeving geldt voor woningbouw en utiliteitsbouw.

Doel van de EPBD-richtlijn is het verminderen van het energieverbruik in gebouwen. Om deze doelstelling te verwezenlijken voorziet de EPBD in maatregelen die onder meer bestaan in het bepalen van de energieprestatie van gebouwen, het stellen van eisen aan die energieprestatie en in energiecertificering van gebouwen.

Een Europese richtlijn als de EPBD werkt niet rechtstreeks en dient daarom te worden omgezet in Nederlandse wetgeving. De richtlijn is onder andere geïmplementeerd met het Besluit energieprestatie gebouwen (Beg) en de Regeling energieprestatie gebouwen.

Artikel 2.1 Beg regelt – voor zover hier relevant – dat de verkoper bij oplevering van een gebouw een geldig energielabel beschikbaar stelt aan de koper, dat bij verhuur van een gebouw de eigenaar voor dat gebouw een afschrift van een geldig energielabel beschikbaar stelt aan de nieuwe huurder en dat bij verkoop van een gebouw de eigenaar een geldig energielabel voor dat gebouw beschikbaar stelt aan de koper.

Achtergrond wijziging beleid 

Aanvankelijk golden er geen sancties bij het niet aanwezig zijn van het energielabel. De Europese Commissie heeft vanwege het ontbreken van een effectieve handhaving Nederland in het verleden een aantal keren in gebreke gesteld.

In verband hiermee is de Woningwet aangepast waardoor er naast een last onder bestuursdwang of een last onder dwangsom een bestuurlijke boete kan worden opgelegd bij het ontbreken van het energielabel.

Het verschil tussen een last onder dwangsom en een bestuurlijke boete is dat je bij een last onder dwangsom nog in de gelegenheid wordt gesteld de overtreding ongedaan te maken. Pas bij het niet ongedaan maken wordt er een dwangsom (boete) opgelegd. Een last onder dwangsom wordt daarom een herstel-sanctie genoemd. Bij het opleggen van een bestuurlijke boete wordt niet de gelegenheid geboden de overtreding (achteraf) te herstellen.

Uitspraak Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 17 oktober 2018

In een kwestie waar de ILT een last onder dwangsom had opgelegd aan de eigenaar, omdat hij zijn woning had verkocht zonder een geldig energielabel aan de koper beschikbaar te stellen, oordeelde de Raad van State dat deze last niet uitvoerbaar was en dat daarom de last in strijd met de wet was opgelegd.

Op grond van artikel 2.1 van het Beg rust namelijk alleen op de verkopende eigenaar van het gebouw de verplichting om een energielabel beschikbaar te stellen dan wel aanwezig te hebben. Volgens artikel 2 gelezen in verbinding met artikel 1 van de Regeling energieprestatie gebouwen kan ook alleen aan een eigenaar een energielabel worden verstrekt. Ben je geen eigenaar meer dan kun je ook geen energielabel meer verkrijgen en dus de overtreding niet meer herstellen.

Dit betekent dat toepassing van een herstelsanctie (last onder dwangsom of een last onder bestuursdwang) in een dergelijke situatie niet mogelijk is, aldus de Raad van State.

Dit houdt dus in dat bij overtredingen van artikel 2.1 Beg, voor zover het om oplevering en verkoop van een gebouw gaat, alleen de mogelijkheid bestaat tot het opleggen van een bestuurlijke boete. Dit betekent verder dat bij de handhaving van een geldig energielabel bij de verhuur van gebouwen nog steeds een last onder dwangsom kan worden opgelegd.

Hoogte van de bestuurlijke boetes

Aan de hoogte van de bestuurlijke boete zijn in de wet maximumgrenzen gesteld die gelden voor het niet beschikbaar stellen van een geldig energielabel. (Artikel 120b, tweede lid, van de Woningwet verwijst naar artikel 23, vierde lid, van het Wetboek van Strafrecht.) Ten aanzien van een overtreding door een natuurlijk persoon geldt maximaal de geldboete genoemd bij categorie 1 (€ 415,-) en voor een overtreding door een rechtspersoon geldt maximaal categorie 4 (€ 20.750,-).

In de beleidsregel is nu het boetebedrag voor natuurlijke personen vastgesteld op € 170,– per verkochte woning zonder geldig energielabel en voor rechtspersonen is het boetebedrag vastgesteld op€ 340,­ per verkochte woning zonder geldig energielabel.

Tip voor de praktijk

Omdat de beleidsregel alleen ziet op de verkoop van woningen, geldt voor de oplevering of verkoop van een utiliteitsgebouw zonder geldig energielabel nog steeds een maximale boete van  € 415,- indien het overtreding door een natuurlijk persoon betreft. Voor rechtspersonen kan de boete dus nog steeds oplopen tot €20.750,-. Ook bij verhuur van woningen en utiliteitsgebouwen gelden bij het opleggen van een bestuurlijke boete dezelfde maxima.

Heeft u vragen naar aanleiding van dit artikel of andere vragen, neemt u dan gerust vrijblijvend contact op met Marga van Gerwen, Jeroen Weijer of andere leden van de sectie Vastgoed, Bouw & Overheid.