Wetsvoorstel aankoop particulier onroerend goed

donderdag, 17 april 2003

Al geruime tijd wordt er gesproken over het verruimen van de bescherming van consumenten bij de aankoop van onroerend goed. Hierbij werd gedacht aan hetzij de verplichte inschakeling van een notaris voor het opstellen van de koopovereenkomst, hetzij een bedenktijd voor de koper. Het doel hierbij is om een consument te beschermen tegen een ondoordachte aankoop van wat normaliter de duurste aanschaf in het leven van een consument is: een woning. 

In het momenteel aanhangige wetsvoorstel is gekozen voor de bedenktijd. Dit wetsvoorstel is in december 2001 door de Tweede Kamer aangenomen en is nu bij de Eerste Kamer in behandeling. Van het wetsvoorstel maakt overigens een nieuwe regeling met betrekking tot de aannemingsovereenkomst onderdeel uit. De datum van inwerkingtreding, ervan uitgaande dat het wetsvoorstel ook door de Eerste Kamer wordt aangenomen, is nog niet bekend (noot : de wet is op 1 september 2003 inwerkinggetreden).

Het wetsvoorstel

Het wetsvoorstel biedt de bescherming uitsluitend aan een particuliere koper (die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf) en ten behoeve van de aankoop van een tot bewoning bestemd onroerend goed. De bescherming houdt in hoofdzaak in:

  • de koopovereenkomst moet schriftelijk worden aangegaan;
  • de koper verkrijgt na de overhandiging van de koopovereenkomst een bedenktijd van drie dagen;
  • de koopovereenkomst kan in het kadaster worden ingeschreven.

Het meest in het oog springt de bedenktijd van drie dagen. Binnen deze periode mag de koper de overeenkomst zonder opgave van redenen ontbinden. Deze periode is mede ter bescherming van de positie van de verkoper (in de regel ook een particulier!) kort. Bij een dergelijke ontbinding is het van belang dat die ontbinding de verkoper tijdig, en aantoonbaar, bereikt. De wet huldigt hierbij de ontvangsttheorie. Hierdoor wordt een aangetekende brief die op de derde dag wordt verstuurd te laat ontvangen. De termijn wordt wel verlengd wanneer deze eindigt op een zaterdag, zondag of op een erkende feestdag.

De (makelaar van de) verkoper zal er belang bij hebben om die termijn van drie dagen zo snel mogelijk te laten ingaan en doet er verstandig aan om de schriftelijke koopovereenkomst zo snel mogelijk op te stellen en door koper en verkoper te laten ondertekenen.

Door de inschrijving bij het kadaster krijgt de koopovereenkomst werking tegen derden. Wanneer de verkoper de woning na de verkoop en inschrijving aan een derde verkoopt, op de woning nadien beslag wordt gelegd of de verkoper failliet gaat dan laat dit de nakoming van de koopovereenkomst onverlet. Een koopovereenkomst kan na die wachttermijn van drie dagen worden ingeschreven mits die koopovereenkomst is ondertekend door een notaris die heeft verklaard dat aan de voorwaarden (onder meer het verstrijken van de drie dagen termijn) is voldaan. Wanneer niet binnen zes maanden wordt geleverd dan vervalt de inschrijving.

Er is in de literatuur de nodige kritiek op het wetsvoorstel geleverd. Zo zou de bedenktijd erg kort zijn en is er geen waarborg dat de koper goed wordt voorgelicht. Er wordt in de literatuur door sommigen nog steeds gepleit voor de verplichte inschakeling van een notaris die tot taak heeft om een koper voor het ondoordacht kopen van een woning te behoeden.

Wat er ook zij van de kritiek : in ieder geval zorgt dit wetsvoorstel voor een aanzienlijke versterking van de positie van de particuliere koper van een woning.