Verkoop van onroerend goed: kijk als koper uit met lasten en beperkingen

woensdag, 18 februari 2015

De wet bepaalt dat een verkocht onroerend goed vrij van “bijzondere lasten en beperkingen” moet worden geleverd. Er bestond al een tijd discussie over wat dit precies zijn. De Hoge Raad heeft op 30 januari  2015 meer duidelijkheid verstrekt en komt op een eerdere uitspaak terug.

De wet

De wet[1] bepaalt dat hetgeen wordt verkocht vrij van “bijzondere lasten en beperkingen” moet worden geleverd. Denk hierbij aan beslagen, huurovereenkomsten, rechten van overpad en dergelijke. Een koper hoeft hier niet op bedacht te zijn en de verkoper is hier ook meestal van op de hoogte. Deze wettelijke regeling is regelend recht en koper en verkoper kunnen hiervan afwijken. Wanneer dit wordt overeengekomen kan een pand bijvoorbeeld met een huurovereenkomst of zelfs met een beslag worden verkocht en geleverd. Koopovereenkomsten bepalen bijvoorbeeld ook standaard dat de koper de in de vorige akte van levering opgenomen erfdienstbaarheden e.d. accepteert. Maar hoe zit dit met publiekrechtelijke beperkingen zoals besluiten van overheden die het gebruik soms behoorlijk kunnen beperken? Zijn dat ook “bijzondere lasten en beperkingen”? Dat was tot voor kort niet helemaal duidelijk.

Wat speelde er?

Een eigenaar verkocht in 2008 een bouwterrein aan het bedrijf Portsite voor een bedrag van ruim € 900.000,00. Eerder, in 2006, had het ministerie van Verkeer en Waterstaat de Beleidsregels grote rivieren gepubliceerd. Op basis daarvan mocht het verkochte bouwterrein alleen voor watergebonden activiteiten worden gebruikt. Bovendien kon op grond van die beleidsregels maar een deel worden bebouwd. Portsite wilde om die reden, als koper, van de koopovereenkomst af. Portland stelt dat het bouwterrein belast is met zo’n “bijzondere last of beperking”, bestaande uit deze beleidsregel, en de verkoper voor de afwezigheid daarvan had moeten instaan. Portland wordt echter in kort geding veroordeeld tot medewerking aan de levering van dat bouwterrein. De Hoge Raad moest beoordelen of dat terecht was.

De uitspraak van de Hoge Raad

De Hoge Raad oordeelt dat publiekrechtelijke besluiten van algemene strekking niet vallen aan te merken als “bijzondere lasten en beperkingen”. De verkoper hoeft op grond van de wet niet voor de afwezigheid daarvan in te staan. Hierbij gaat het om bestemmingsplannen, beleidsregels, verordeningen e.d. En ook deze Beleidsregel grote rivieren. Die beperking was niet “bijzonder”, aldus de Hoge Raad. De Hoge Raad komt hierbij terug op een eerdere uitspraak. [2] Alleen wanneer sprake is van een besluit dat specifiek is gericht tot de eigenaar ligt dit anders. In die eerdere uitspraak van de Hoge Raad was bijvoorbeeld sprake van een aanwijzing tot ruilverkaveling. Die was specifiek aan de eigenaar gericht. De Hoge Raad oordeelt daarbij dat dit soort specifieke besluiten normaliter, op grond van de Algemene Wet Bestuursrecht, aan de eigenaar worden medegedeeld. Die is daarvan op de hoogte, terwijl dat meestal niet geldt voor de koper. De algemene publiekrechtelijke beperkingen daarentegen zullen, zo overweegt de Hoge Raad, door de koper op dezelfde manier als door de verkoper geraadpleegd kunnen worden. Denk bijvoorbeeld aan bestemmingsplan.

De koper was dus terecht veroordeeld tot afname van de aangekochte bouwgrond die voor de koper heel wat minder nuttig bleek te zijn dan hij bij de aankoop dacht.
Klik hier voor de uitspraak. 

Commentaar

De Hoge Raad schept duidelijkheid wat nu wel en niet als een “bijzondere last of beperking” moet worden gezien. Die duidelijkheid heeft betrekking op de publiekrechtelijke lasten en beperkingen. Voor een koper is het eens te meer van belang om onderzoek te verrichten. Daarnaast is het voor een koper van belang om in een voorkomend geval garanties van de verkoper te verlangen. In deze zaak zou de koper een garantie hebben kunnen verlangen die erop neerkwam dat het bouwterrein daadwerkelijk als bouwterrein voor het project van koper gebruikt kon worden. Was dat het geval geweest dan had de koper zich op deze garantie (en daardoor op “non conformiteit”[3]) kunnen beroepen. Ook had in plaats van een garantie een ontbindende voorwaarde opgenomen kunnen worden. Iets anders is dat indien de verkoper informatie achterhoudt waarvan hij weet dat deze voor de koper van belang is dit onder omstandigheden kan leiden tot een succesvol beroep op dwaling. Daarbij kan de koper de koopovereenkomst vernietigen. Voor wat betreft beperkingen die in de weg kunnen staan aan het voorgenomen gebruik is voorzichtigheid bij de koper van belang!

Heeft u vragen of opmerkingen over dit artikel? Bel of mail dan vrijblijvend met ondergetekende of met één van de andere advocaten van de sectie Vastgoed en Overheid van BANNING.


[1] Artikel 7:15 BW

[2] Hoge Raad 27-2-2004, ECLI:NL:HR:2004:AN9072, “Bos/Smeenk”, de daarin geformuleerde regel over de vraag wat “bijzonder” was leidde in de praktijk echter tot wisselende uitspraken van lagere rechters

[3] Artikel 7:17 BW