Toename afgebroken onderhandelingen vraagt om meer duidelijkheid

woensdag, 19 december 2012

Als het gaat om de juridische spelregels bij het voeren van onderhandelingen heerst er nog altijd veel onzekerheid. Objectieve juridische handvatten ontbreken, waardoor het voor onderhandelingspartijen onduidelijk is wanneer zij onderhandelingen vrijblijvend kunnen afbreken en wanneer niet. Partijen zijn, zeker in tijden van crisis, gebaat bij meer duidelijkheid en zekerheid. Zolang nog geen sprake is van een set duidelijke spelregels, doen onderhandelingspartijen er goed aan vóóraf afspraken te maken over de te voeren onderhandelingen.

De huidige crisis draagt in aanzienlijke mate bij aan het aantal afgebroken (zakelijke) onderhandelingen. In de vastgoedbranche is dat zeer goed te merken. Het komt in deze branche geregeld voor dat onderhandelingen reeds een aantal jaren lopen (bijvoorbeeld de aankoop van percelen voor een herontwikkeling). In de huidige markt, waarbij de bouw nagenoeg stil ligt, komt geregeld de vraag aan bod of partijen de onderhandelingen nog wel willen voortzetten. Partijen hebben dan vaak al flink geïnvesteerd.

De discussie spitst zich dan vaak toe op de vraag of het de afbrekende partij vrij stond de onderhandelingen af te breken. Maar zelfs is de vraag aan de orde: is er niet al een overeenkomst tot stand gekomen? De gerechtelijke instanties buigen zich meermaals over deze vragen. De juridische handvatten, die geregeld voer zijn voor juristen, geven echter niet altijd duidelijkheid.

Enkele maanden geleden werd een vonnis gepubliceerd van de rechtbank Utrecht met betrekking tot een discussie over onderhandelingen (de zogenaamde precontractuele fase) en de vraag of er een overeenkomst tot stand was gekomen [1].

De partijen in kwestie (een stichting en een gemeente) onderhandelden vanaf 2004 over een financiële bijdrage van de gemeente aan de nieuwbouwplannen van de stichting. In dit verband waren reeds concepten van de samenwerkingsovereenkomst opgesteld. Na zes jaren van onderhandelingen, liet de gemeente echter onverwachts weten dat zij niet langer (financieel) wenste bij te dragen aan de nieuwbouwplannen van de stichting.

De stichting wendde zich daarop tot de rechter. De rechtbank wees de vorderingen van de stichting integraal af. De rechtbank concludeerde dat nog geen samenwerkingsovereenkomst tot stand was gekomen, aangezien aan door de gemeente gestelde voorwaarden simpelweg niet was voldaan. Ook oordeelde de rechtbank dat de gemeente niet was gehouden om enig bedrag aan schadevergoeding aan de stichting te betalen, ondanks de omstandigheid dat partijen al jaren in onderhandeling waren en kosten hadden gemaakt.

Op zich geen baanbrekend vonnis, maar zeer typerend voor de huidige praktijk. Uit dit vonnis blijkt wederom niet wanneer het een partij wél vrij staat om de onderhandelingen af te breken en wanneer niet. Er is wel een juridische maatstaf: indien de partij die de onderhandelingen afbreekt bij de andere partij het gerechtvaardigd vertrouwen heeft gewekt dat de overeenkomst tot stand zou komen, is die partij gehouden om de andere partij een schadevergoeding te betalen. Maar deze maatstaf biedt in de praktijk onvoldoende houvast: de vraag blijft rijzen wanneer nu precies sprake is van een dergelijk gerechtvaardigd vertrouwen.

Tevens blijft onduidelijk wat de gevolgen zijn voor een onderhandelingspartij indien deze de onderhandelingen (onrechtmatig) afbreekt.

De Hoge Raad heeft zich reeds in de jaren tachtig gebogen over de juridische status van onderhandelingen. De Hoge Raad formuleerde de zogenaamde ‘driefasenleer’: in de eerste fase staat het partijen volledig vrij om de onderhandelingen af te breken, in de tweede fase is afbreken geoorloofd, maar dienen de door de wederpartij gemaakte kosten (het negatief contractsbelang) te worden vergoed en in de derde fase is afbreken niet meer geoorloofd, waardoor naast de kosten ook de schaden en eventueel zelfs de gederfde winst (het positief contractsbelang) moeten worden vergoed [2]. Het is de vraag of deze zogenaamde ‘driefasenleer’ op dit moment nog van toepassing is. Verschillende juridische auteurs zijn van mening dat uit een arrest van de Hoge Raad uit 2005 moet worden afgeleid dat thans sprake is van een ‘alles of niets’ benadering: óf de afbrekende partij dient de schade van de wederpartij te vergoeden, óf niet [3].

Zolang er géén sprake is van een duidelijke set spelregels, doen onderhandelingspartijen er naar onze mening goed aan afspraken te maken over de te voeren onderhandelingen. Deze afspraken kunnen bijvoorbeeld worden neergelegd in een zogenaamde ‘intentieovereenkomst’. Partijen kunnen dan afspraken maken over de voorbehouden op grond waarvan zij de onderhandelingen mogen afbreken. Ook kunnen partijen afspraken maken over de eventuele gevolgen van het afbreken van de onderhandelingen, zoals het al dan niet betalen van een (schade)vergoeding.

Onderhandelingspartijen creëren op deze wijze voor zichzelf meer duidelijk en zekerheid, hetgeen zeker in de huidige crisis van grote waarde kan zijn. Laat daarom niets van het toeval afhangen en maak duidelijke afspraken over de te voeren onderhandelingen.

[1] Rechtbank Utrecht 12 september 2012, NJF 2012, 473.
[2] HR 18 juni 1982, NJ 1983, 723.
[3] HR 12 augustus 2005, NJ 2005, 467.

Auteur