Ontbinding door de huurder, nakoming en bindend advies

dinsdag, 16 februari 2016

De Hoge Raad heeft geoordeeld over een zaak waarbij de huurder de huurovereenkomst had ontbonden en aanspraak had gemaakt op schadevergoeding maar later tòch nakoming wilde. De vraag rees of dat nog mogelijk was. Op de achtergrond speelt een eerdere bindend advies procedure.

Wat speelde er?

Twee broers waren gezamenlijk eigenaar van een vakantiehuis in Zeeland. Op basis van een scheiding en deling is de ene broer enig eigenaar geworden terwijl de andere broer het recht kreeg om het zomerhuis gedurende vier weken per jaar te huren voor een vastgestelde huurprijs. Dit recht wordt in de procedure aangeduid als ‘huurbeding’. Dit ‘huurbeding’ valt naar mijn mening aan te merken als een voorwaardelijke huurovereenkomst. Indien de broer daarop aanspraak maakt kan hij de vakantiewoning huren.

De broer die enig eigenaar was geworden gaat op enig moment permanent in het huis wonen. Hij geeft aan dat zijn broer vanaf dat moment het huis niet meer kan huren.

De broer met het huurrecht ontbindt vervolgens de huurovereenkomst en maakt aanspraak op schadevergoeding. De broers leggen (onder meer) dit geschil voor aan een bindend adviseur. Die bindend adviseur wijst de schadevergoeding af.

De broer met het huurrecht maakt daarna een procedure bij de rechtbank aanhangig. Die verwijst naar het bindend advies en wijst de vordering ook af.

In hoger beroep – en later bij de Hoge Raad - rijst de vraag of de broer met het huurrecht alsnog nakoming kan verlangen. Hij had weliswaar ontbonden maar de broer die eigenaar was ontkende dat hij wanprestatie had gepleegd.  Het gerechtshof oordeelt vervolgens dat de broer met het huurrecht nakoming kon verlangen nu, kort gezegd, zijn broer (de eigenaar) niet aan de ene kant de wanprestatie kon betwisten en aan de andere kant wel de ontbinding kon erkennen. 

De uitspraak van de Hoge Raad

De Hoge Raad verwijst naar een eerdere uitspraak, ook in een vastgoedzaak. Daarin had de Hoge Raad geoordeeld dat ook indien een ontbindingsverklaring, zoals hier het geval is, niet wordt erkend, die verklaring er soms toe leidt dat de partij die ontbindt geen nakoming meer kan verlangen. Oftewel: het kan zo zijn dat de broer met het huurrecht door zijn ontbinding geen nakoming van de huur van de woning meer kan vragen. Dit, hoewel de broer met het eigendomsrecht die ontbinding niet had erkend.

De zaak is vervolgens verwezen naar een ander gerechtshof om hierover te oordelen.

Voor de uitspraak, klik hier

Commentaar

De broer met het huurrecht had achteraf bezien zowel spijt van de bindend advies procedure als van zijn ontbinding van de huurovereenkomst.

Uit deze uitspraak blijkt eens te meer dat risico’s verbonden zijn aan een ontbinding. Een partij dient goed te overwegen of ontbinding verstandig is. Later alsnog nakoming verlangen lukt lang niet altijd meer. Hierbij geldt overigens dat een huurder een huurovereenkomst ook buiten de rechter om mag ontbinden op grond van wanprestatie. Een ontbindingsverklaring leidt er in principe toe dat geen nakoming meer kan worden verlangd. De huurder (of verhuurder) dient dan aanspraak te maken op schadevergoeding. En schade valt niet altijd gemakkelijk aan te tonen. In deze zaak is het denkbaar dat de broer met het huurrecht elders voor dezelfde huurprijs een vakantiewoning kan huren. Hij lijdt dan geen schade.

De bindend adviseur had het beroep op schadevergoeding ook afgewezen. Vandaar dat deze broer het later over een andere boeg gooit en (toch) nakoming van de huurovereenkomst verlangt. Maar daarvoor zou het wel eens te laat kunnen zijn.  

Verder valt op dat de broer met het huurrecht bij de rechter probeert om onder het bindend advies uit te komen. De rechter oordeelt echter dat beide broers dit geschil aan de bindend adviseur hadden voorgelegd en zij vervolgens aan dat bindend advies gebonden zijn.  Dit kan alleen in bijzondere gevallen anders liggen (artikel 7:904 lid 1 BW). Denk aan de situatie dat de bindend adviseur geen hoor- en wederhoor toepast. Daarvan is hier echter niet gebleken.

Heeft u vragen of opmerkingen over dit onderwerp, neemt u dan contact op met één van de specialisten van de sectie Vastgoed, Bouw & Overheid.