Meer onzekerheid voor de particuliere woningkoper

donderdag, 1 maart 2012

Sinds 1 september 2003 bepaalt de wet dat een koopovereenkomst met betrekking tot een woning, waarbij de koper een particulier is, schriftelijk moet worden aangegaan. Ook is toen de wettelijke bedenktijd van drie dagen voor de particuliere woningkoper ingevoerd. Deze wetswijziging was bedoeld om de positie van de particulier op de woningmarkt te verbeteren. Hierbij werd vooral gewezen op het risico dat een particuliere woningkoper te snel vast zou zitten aan een “impulsaankoop”.

Al snel ontstond discussie over de vraag wat de positie van de woningverkoper was. Zou ook de woningverkoper zich ook op de schriftelijkheidseis mogen beroepen indien de koper een particulier was? Zo ja, dan zou de verkoper een mondelinge koopovereenkomst kunnen sluiten om daarna toch nog op een hoger bod in te gaan. Met de hogere bieder zou hij dan een schriftelijke overeenkomst sluiten en met de eerste partij niet. Dit leek niet de bedoeling van de wetswijziging te zijn. Hierover werden kort na de invoering van de wet in de Tweede Kamer vragen aan de minister gesteld. Deze antwoordde geruststellend dat een verkoper in beginsel gehouden was om mee te werken aan het opmaken van een schriftelijke koopovereenkomst. Een verkoper die dat niet zou doen zou volgens de minister onbehoorlijk handelen. Een wetswijziging achtte hij niet nodig, voorlichting zou volstaan.

In een aantal gerechtelijke uitspraken werd deze toelichting van de minister gevolgd. In een aantal andere gerechtelijke uitspraken echter niet.

De Hoge Raad heeft op 9 december jl. aan deze onzekerheid een einde gemaakt.
De Hoge Raad bepaalde dat ook een verkoper van een woning, waarbij de koper ene particulier is, zich op de schriftelijkheidseis kan beroepen. Hieraan koppelt de Hoge Raad echter één belangrijke beperking die niet in de wet staat. Uitsluitend indien bij de verkoop van een woning ook de verkoper een particulier is kan de verkoper zich op deze schriftelijkheidseis beroepen.

De Hoge Raad volgt dus niet de uitleg die de minister destijds na de invoering van de wet gaf. Dit leidt ertoe dat de koper van een woning pas de zekerheid van een koop heeft wanneer sprake is van een schriftelijke koopovereenkomst. De onzekerheid waartoe dit leidt is uiteraard is onwenselijk voor de koper. Een particuliere koper doet er dan ook verstandig aan om na de mondelinge overeenstemming aan te dringen op het zo snel mogelijk opmaken en ondertekenen van de schriftelijke overeenkomst. Verder doet de koper er verstandig aan bij de ondertekening op te nemen dat de verkoper binnen een paar dagen een ondertekende versie moet retourneren bij gebreke waarvan – kort gezegd – de koper zich terug mag trekken.

De Hoge Raad geeft één kleine ontsnappingsmogelijkheid. Het kan onder omstandigheden zo zijn dat de verkoper naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar handelt door niet mee te werken aan een schriftelijke vastlegging van een mondelinge koopovereenkomst. Dan moet echter wel sprake zijn van zeer bijzondere omstandigheden. De Hoge Raad voegt daar direct aan toe dat het enkele feit dat de verkoper een hoger bod ontvangt normaliter niet zo’n bijzondere omstandigheid is. Aan deze uitzondering zal in de praktijk dan ook niet snel worden toegekomen.

In de huidige markt valt het negatieve effect voor kopers misschien mee, maar bij een gewilde woning kan een verkoper in principe mondeling verkopen en later toch in zee gaan met een andere partij die meer biedt. Dat kan in de praktijk tot onredelijke, en bij de indiening van het wetsvoorstel wellicht ook tot ongewenste, situaties leiden. Dit is naar onze mening echter de consequentie van het opnemen van de eis van een schriftelijke koopovereenkomst. Net zo goed als de particulier woningkoper beschermd wordt tegen een “impulsaankoop” wordt de particuliere woningverkoper nu beschermd tegen een “impulsverkoop”.