Huur van een bebouwd terrein gekwalificeerd als huur van onbebouwde grond

donderdag, 9 augustus 2012

Indien een verhuurder een onbebouwd terrein aan een huurder ter beschikking stelt én de verhuurder en de huurder overeenkomen dat de huurder op dat terrein een bebouwing zal oprichten, is sprake van huur van onbebouwde grond. Ook nadat de huurder de bebouwing heeft opgericht blijft sprake van huur van onbebouwde grond. Dit volgt uit vaste jurisprudentie van de Hoge Raad uit de jaren ’90. In aanvulling op deze vaste jurisprudentie oordeelde de Hoge Raad recent dat ook indien de huurder de bebouwing reeds heeft opgericht op de door de verhuurder en de huurder overeengekomen ingangsdatum van de huurovereenkomst, sprake is van huur van onbebouwde grond.

Huur van ongebouwde grond of huur van artikel 7:290 BW bedrijfsruimte?

Op huur en verhuur van zogenaamde middenstandsbedrijfsruimte (hierna te noemen: “artikel 7:290 BW bedrijfsruimte”) is het huurdervriendelijke regime van artikel 7:290 BW van toepassing. In dit huurdervriendelijke regime is onder meer sprake van huur(termijn)bescherming en een zekere mate van huurprijsbescherming. Op huur en verhuur van onbebouwde grond is dit huurdervriendelijke regime niet van toepassing. Huurders van onbebouwde grond hebben dan ook geen recht op deze vormen van huurbescherming.

In de jaren ’90 stond de Hoge Raad voor de vraag of de huur en verhuur van een onbebouwd terrein met de bedoeling of de verplichting dat de huurder daarop een bebouwing zal oprichten, bestemd om te worden gebruikt als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW (een situatie die zich onder meer voordoet bij tankstations), dient te worden aangemerkt als huur en verhuur van onbebouwde grond óf als huur en verhuur van artikel 7:290 BW bedrijfsruimte. De Hoge Raad oordeelde in 1991 dat in een dergelijk geval in beginsel sprake is van huur van onbebouwde grond. Ook nadat de huurder de bebouwing heeft opgericht blijft sprake van huur en verhuur van onbebouwde grond [1]. In 1995 oordeelde de Hoge Raad dat pas op het moment dat tussen partijen een nieuwe, zelfstandige huurovereenkomst tot stand komt met betrekking tot de opgerichte bebouwing, het huurdervriendelijke huurregime van artikel 7:290 BW bedrijfsruimte van toepassing wordt [2].

De arresten uit de jaren ’90 bieden echter geen antwoord op de vraag of tevens sprake is van huur en verhuur van onbebouwde grond indien de bebouwing die de huurder mag of moet oprichten, reeds is opgericht op het moment van de door partijen overeengekomen ingangsdatum van de huur. Deze vraag beantwoordde de Hoge Raad recent positief in twee arresten, welke ik hierna bespreek [3].

HR 13 juli 2012 (LJN: BW3217)

Sinds 1978 verhuurde de rechtsvoorganger van NS een terrein, gelegen op het stationsemplacement te Baarn, aan X, die het terrein onderverhuurde aan Y. In 1985 verkocht Y het op het terrein gevestigde tankstation aan Z, die het terrein vervolgens van 1 april 1985 tot en met 31 december 2004 huurde van NS. Medio 2004 stuurde NS een brief aan Z waarin werd aangegeven dat NS niet opnieuw een langjarige huurovereenkomst wenste af te sluiten, dit in verband met mogelijke alternatieve aanwending van de locatie. NS was wél bereid om de op dat moment reeds lopende huurovereenkomst voort te zetten voor onbepaalde tijd met een wederzijdse opzegtermijn van 1,5 jaar. Z ging hiermee akkoord en huurde het terrein derhalve vanaf 1 januari 2005 voor onbepaalde tijd. Medio 2006 heeft NS de huur opgezegd tegen 1 mei 2008. Tevens zegde NS op dat moment Z de ontruiming van het gehuurde aan. Z was het hier niet mee eens en stelde zich richting NS op het standpunt dat sprake was van huur en verhuur van artikel 7:290 BW bedrijfsruimte omdat het tankstation reeds geruime tijd op het terrein aanwezig was toen de huurovereenkomst tussen Z en NS inging. Z meende dat hij daarom aanspraak maakte op huurbescherming. Omdat Z weigerde het gehuurde te ontruimen, wendde NS zich tot de rechter.

In eerste aanleg oordeelde de kantonrechter dat sprake was van huur en verhuur in de zin van artikel 7:290 BW bedrijfsruimte omdat het tankstation reeds lang voor de overeenkomst tussen Z en NS was opgericht. In appèl oordeelde het Hof echter dat géén sprake was van huur en verhuur van artikel 7:290 BW bedrijfsruimte. Tegen dit oordeel ging Z in cassatie.

In zijn arrest van 13 juli jl. wijst de Hoge Raad op voornoemde jurisprudentie uit de jaren ’90 waaruit blijkt dat in een dergelijke situatie in beginsel sprake is van huur van onbebouwde grond. Vervolgens is de Hoge Raad van oordeel (evenals het Hof) dat Z alleen een terrein huurde en niet mede de daarop aanwezige opstallen. Z kocht het tankstation van de vorige huurder, die alleen het terrein huurde. Het enkele feit dat het tankstation reeds op het terrein aanwezig was toen de huurovereenkomst tussen Z en NS inging, doet er niet aan af dat die huurovereenkomst betrekking heeft op een onbebouwde onroerende zaak. De Hoge Raad verwierp derhalve het beroep van Z die daardoor geen aanspraak kan maken op huurbescherming.

HR 13 juli 2012 (LJN: BW7172)

De gemeente Rotterdam stelde in 1958 enkele percelen ter beschikking aan BPM (de rechtsvoorganger van BP). In datzelfde jaar richtte BPM op deze percelen twee benzinestations op. Enig tijd later, in 1960, legden partijen hun rechtsverhouding vast in een huurovereenkomst, die uitsluitend zag op de percelen grond. In 2002 besloot (inmiddels niet meer BPM, maar) BP de tankstations te verkopen aan X. Op grond van een tussen de gemeente, BP en X gesloten indeplaatsstellingsovereenkomst trad X in de rechten en verplichtingen van BP. In 2005 stelde de gemeente een nieuw locatiebeleid voor tankstations vast, op grond waarvan de percelen die X huurt van de gemeente en waarop de aan X toebehorende tankstations zijn gevestigd, in 2015 zullen worden geveild. Nadat X kennis nam van dit beleid besloot hij om een procedure aan te spannen tegen de gemeente. X vorderde onder meer een verklaring voor recht dat op de huurovereenkomst tussen hem en de gemeente het regime van artikel 7:290 BW bedrijfsruimte van toepassing is. De argumentatie die X daarvoor aandroeg is hetzelfde als in de hiervoor besproken zaak: omdat het tankstation reeds geruime tijd op het terrein aanwezig was toen de huurovereenkomst tussen X en de gemeente inging, was naar de mening van X sprake van huur en verhuur van artikel 7:290 BW bedrijfsruimte. De kantonrechter én het Hof wezen de vordering van X echter af, waarop X besloot om in cassatie te gaan.

Het oordeel van de Hoge Raad in deze zaak komt overeen met het oordeel in de hiervoor besproken zaak. Ook in deze zaak wordt gewezen op voornoemde jurisprudentie uit de jaren ’90. De Hoge Raad oordeelt dat het Hof er terecht vanuit ging dat de huurovereenkomst tussen de gemeente en BPM uitsluitend betrekking heeft op de percelen grond, hetgeen onder meer blijkt uit de bepaling dat de verhuurde grond aan het einde van de huur in onbebouwde staat ter beschikking van de gemeente dient te worden gesteld. Het feit dat de benzinestations reeds door BPM waren opgericht toen de huurovereenkomst tussen X en de gemeente inging, doet er niet aan af dat die overeenkomst uitsluitend betrekking heeft op een onbebouwde onroerende zaak. De Hoge Raad verwierp derhalve ook in deze zaak het beroep.

Conclusie

Uit de twee hiervoor besproken arresten blijkt dat ook indien de huurder de bebouwing reeds heeft opgericht op het moment van de door partijen overeengekomen ingangsdatum van de huur, sprake is van huur van onbebouwde grond.

De uitspraken zijn belangrijk voor partijen die een huurovereenkomst sluiten met betrekking tot een onbebouwd terrein en daarbij overeenkomen dat de huurder op dat terrein een bebouwing zal oprichten. Ook nadat de huurder op het terrein een artikel 7:290 BW bedrijfsruimte heeft opgericht blijft sprake van de huur en verhuur van onbebouwde grond, zelfs indien de bebouwing reeds is opgericht op de ingangsdatum van de huurovereenkomst.

Indien u meer wilt weten over de kwalificatie van de huur en verhuur van een terrein of (bedrijfs)ruimte, of over het opzeggen of juist voortzetten van een huurovereenkomst, neemt u dan vrijblijvend contact op.

[1] HR 31 mei 1991, NJ 1991, 678 (Bloemert/Supergas)
[2] HR 16 juni 1995, NJ 1995, 705 (Shell/van Esta Tjallingii)
[3] HR 13 juli 2012, LJN: BW3217 en HR 13 juli 2007, LJN: BW7172