Hoe snel verjaart de eigendom van een gemeentelijk stuk grond?

maandag, 7 november 2016

Het gerechtshof ’s-Hertogenbosch heeft op 11 oktober 2016 een interessante uitspraak gewezen over de verjaring van een strook ‘restgroen’. Uit de uitspraak blijkt dat een gemeente minder snel door verjaring de eigendom verliest dan soms wordt aangenomen.

De strook grond

Het ging hier om een strookje “restgroen” met een oppervlak van ongeveer 31 m2. De gemeente Schouwen-Duiveland is eigenaresse. Het strookje grond ligt tussen de tuin van een particulier en een (openbare) sloot. Dit soort situaties komen in de praktijk vaker voor.

De particulier heeft op dit strookje grond een aantal activiteiten verricht. Zo heeft hij in 1992 een “walkant” aangebracht die bestaat uit palen met planken. Die planken heeft hij later vervangen door trespa platen. Verder heeft hij in 1992 klimop geplant en heeft hij in 2006 een klinkerpad aangelegd.

De gemeente berichtte deze particulier in juli 2013 dat de gemeente heeft geconstateerd dat sprake is van illegaal gebruik van gemeentegrond. De gemeente biedt aan de particulier aan om de strook grond te kopen.  Dat doet hij niet. Hij neemt het standpunt in dat hij eigenaar is geworden als gevolg van verkrijgende verjaring.  

Wat zijn de eisen voor verkrijgende verjaring?

Voor verkrijgende verjaring moet allereerst sprake zijn van bezit. Bezit houdt in dit kader kort gezegd in dat de persoon waar het om gaat (in dit geval: de particulier) de strook grond houdt voor zichzelf. Dus niet als huurder of bruiklener. Het moet voor buitenstaanders ook duidelijk zijn dat deze persoon meent dat hij eigenaar is. Denk hierbij aan het ‘bij de tuin trekken’ van een strook grond door er een schutting omheen te plaatsen.

Verder moet dat bezit lang genoeg geduurd hebben. Er geldt een minimum bezitstermijn van 10 jaar indien sprake is van bezit ter goede trouw en 20 jaar indien geen sprake is van bezit te goede trouw. Complicatie voor de eigenaar (in dit geval: de gemeente) is dat goede trouw verondersteld wordt aanwezig te zijn en kwade trouw moet worden bewezen.

De uitspraak van het gerechtshof

In deze uitspraak van 11 oktober 2016 (klik hier voor de uitspraak) stelt het gerechtshof voorop dat voor verjaring sprake moet zijn van feitelijke macht die “zodanig moet zijn dat deze na verkeersopvatting het bezit van de oorspronkelijker bezitter te niet doet”. Oftewel: er moet duidelijk sprake zijn van inbezitneming. De particulier moet de grond duidelijk “houden voor zichzelf”.

Hierbij overweegt het gerechtshof dat bij onroerende zaken, zoals stukken grond, niet te snel een intentie tot het houden voor zichzelf moet worden aangenomen. Hier aan voegt het gerechtshof toe dat daarvan eens te meer sprake is wanneer het gaat om de vaak voorkomende situatie dat sprake is van een stuk gemeentegrond die grenst aan een particulier perceel. Een dergelijk gebruik door een particulier vindt wel vaker plaats zonder een juridische basis zoals een gebruiksovereenkomst of een huurovereenkomst. Het gebruik wordt dan in feite gedoogd.  Dit kan voordelig zijn voor iedereen. De eigenaar van de strook grond hoeft minder onderhoud uit te voeren en de eigenaar van het aanpalende perceel heeft een mooier uitzicht. Wanneer de eigenaar dit gedoogt dan leidt dat niet snel tot ‘bezit’ door degene die dat onderhoud uitvoert. Een gemeente handelt hierbij ook vaak anders dan een willekeurige particuliere buurman.

Het gerechtshof concludeert:

“Het is mede tegen deze achtergrond dat het hof juist voorkomt dat, waar in het algemeen bij onroerende zaken al niet snel een intentie tot het houden voor zichzelf door een niet-rechthebbende pleegt te worden aangenomen, dit des te meer geldt bij stroken publieke grond als de onderhavige.”

Daarna past het gerechtshof deze overwegingen toe op deze zaak. Het aanleggen van een walkant valt volgens het gerechtshof aan te merken als het uitvoeren van onderhoud door de particulier. Dit leidt niet tot bezit. Ook de andere ‘acties’ van de particulier zoals het planten van klimop leidden niet tot bezit. Daarbij bleef de strook grond ook voor derden toegankelijk. Het vonnis van de rechtbank werd vernietigd en de vorderingen van de particulier werden alsnog afgewezen.

Commentaar

Deze uitspraak is in lijn met andere uitspraken waarin is bepaald dat de inbezitneming voldoende duidelijk moet zijn moet zijn voor, zeg maar, de gemiddelde passant. Dat is naar mijn mening ook logisch, zeker nu een eigenaar met een tamelijk korte termijn van 10 jaar al geconfronteerd kan worden met claim van verkrijgende verjaring. Prettig voor gemeenten is dat het gerechtshof hier nadrukkelijk aangeeft dat specifiek bij “restgroen” niet te snel mag worden aangenomen dat sprake is van inbezitneming. Indien een gemeente geen bezwaar heeft tegen gebruik door de eigenaar van een belendend perceel dan blijft het echter verstandig om een, op ieder moment opzegbare, bruikleenovereenkomst te sluiten.

Tot slot

Heeft u vragen of opmerkingen over dit onderwerp, neemt u dan contact op met ondergetekende of met één van andere advocaten van de sectie Vastgoed, Bouw & Overheid van BANNING.