Geen (spoedeisend) belang bij nakoming exploitatieplicht gehele winkelruimte

vrijdag, 27 november 2015

De leegstand in retailland leidt met grote regelmaat tot discussies tussen verhuurders en huurders over de zogenaamde exploitatieplicht. Zo ook in de zaak die ten grondslag lag aan een recente uitspraak van de kantonrechter te Leeuwarden van 11 november 2015 (ECLI:NL:RBNNE:2015:5157). 

De exploitatieplicht

De exploitatieplicht is als zodanig niet in de wet opgenomen. Bij de huur van winkelruimte (en in mindere mate bij kantoorruimte) wordt in de jurisprudentie echter met enige regelmaat aangenomen dat de plicht van de huurder om zich als een goed huurder te gedragen (artikel 7:213 BW) ook de plicht behelst om het gehuurde feitelijk te gebruiken (in de praktijk aangeduid als de ‘exploitatieplicht’). In het overgrote deel van de gevallen is de exploitatieplicht echter ook expliciet opgenomen in de huurovereenkomst zelf of in de daarop van toepassing zijnde algemene bepalingen (zoals de vaak gehanteerde ROZ- bepalingen met betrekking tot winkelruimte en kantoorruimte).

Indien in de huurovereenkomst of de algemene bepalingen een exploitatieplicht is opgenomen (of die aangenomen kan worden op grond van het goed huurderschap) dan moet de huurder het gehuurde dus daadwerkelijk gebruiken. Doet de huurder dat niet dan schiet hij tekort in de nakoming van de huurovereenkomst.

De verhuurder kan in dat geval ofwel ontbinding vorderen van de huurovereenkomst of nakoming vorderen van de exploitatieplicht (op straffe van een dwangsom). In de praktijk wordt – gezien de al grote leegstand – veelal nakoming gevorderd. Dit was ook het geval in voornoemde kort geding procedure bij de kantonrechter te Leeuwarden.

De uitspraak van de kantonrechter

In deze zaak ging het om een huurovereenkomst tussen een commerciële verhuurder en Ahold met betrekking tot een winkelruimte die is aangehuurd ten behoeve van de exploitatie van een Albert Heijn-supermarkt. De gehuurde winkelruimte was 2.612 m2 groot en ter zake het achterste gedeelte daarvan (ter grootte van 960 m2) was in de huurovereenkomst bepaald dat Ahold deze mocht onderverhuren.

Ahold is na het sluiten van de huurovereenkomst in het grootste deel van het gehuurde (1.652 m2) een Albert Heijn-supermarkt gaan exploiteren. Dit gedeelte is gelegen aan het plein/parkeerterrein van het winkelcentrum waarvan het gehuurde deel uit maakt. Het achterste gedeelte van het gehuurde dat Ahold op grond van de huurovereenkomst mocht onderverhuren, heeft Ahold niet in gebruik genomen en te huur gezet.

De verhuurder heeft Ahold vanaf maart 2014 meerdere malen gesommeerd om ook het achterste gedeelte van het gehuurde in gebruik te nemen, hetgeen Ahold geweigerd heeft. Ahold heeft nog wel voorgesteld om raamdecoratie aan te brengen, zodat het achterste gedeelte van het gehuurde optisch onderdeel zou uitmaken van de Albert Heijn-supermarkt en daardoor niet zichtbaar zou zijn dat er sprake is van leegstand. De verhuurder heeft dit voorstel van Ahold van de hand gewezen.

De verhuurder heeft vervolgens een kort geding aanhangig gemaakt waarin zij vorderde dat Ahold ook het achterste gedeelte van de winkelruimte in gebruik zou nemen. De kantonrechter oordeelt echter dat de verhuurder daarbij – gelet op alle omstandigheden van het geval – onvoldoende (spoedeisend) belang had.

Doordat het achterste gedeelte van het gehuurde niet gelegen is aan het centrale plein/parkeerterrein (anders dan het voorste gedeelte), maar aan een straat zonder (veel) winkelend publiek waaraan geen winkelunits zijn gelegen, is er naar het oordeel van de kantonrechter sprake van een ‘enigszins afgelegen ruimte’. De kantonrechter oordeelt vervolgens dat de verhuurder niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij er een zodanig spoedeisend belang bij heeft dat deze enigszins afgelegen ruimte bij de exploitatie van de Albert Heijn-supermarkt wordt betrokken en dat het noodzakelijk is dat daarvoor een voorlopige voorziening moet worden getroffen, waarbij de belangen van Ahold (waaronder het feit dat de exploitatie reeds verlieslatend zou zijn) zouden moeten wijken.

De kantonrechter merkt voorts op dat de verhuurder geen verband aannemelijk heeft gemaakt tussen het gebruik van het achterste gedeelte van het gehuurde en de waarde van het winkelcentrum als beleggingsobject en/of de verhuurbaarheid van de nog te verhuren winkelruimtes in een latere fase van het winkelcentrum. Ook acht de kantonrechter het van belang dat Ahold heeft aangeboden om de ramen van achterste gedeelte van het gehuurde te voorzien van reclame-uitingen van Albert Heijn.

Daarnaast benadrukt de kantonrechter dat partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst zijn overeengekomen dat Ahold het achterste gedeelte mocht onderverhuren. Daarmee heeft de verhuurder ermee ingestemd dat alleen in het voorste gedeelte van het gehuurde een Albert Heijn-supermarkt zou worden geëxploiteerd. Het door de verhuurder gestelde belang bij een Albert Heijn-supermarkt  van een grotere omvang kan dan ook geen argument opleveren om de vordering tot ingebruikneming van het achterste gedeelte van het gehuurde toe te wijzen. Dit oordeel lijkt mij terecht.

Doordat de kantonrechter oordeelt dat de verhuurder een onvoldoende (spoedeisend) belang heeft bij de ingebruikneming van het achterste gedeelte van het gehuurde, komt de kantonrechter niet toe aan beantwoording van de vraag of de exploitatieplicht zich überhaupt uitstrekte tot het achterste gedeelte van het gehuurde. Mogelijk zal deze vraag nog beantwoord worden in een eventueel hoger beroep of in een bodemprocedure tussen de verhuurder en Ahold.

De exploitatieplicht in de (juridische) praktijk

Zoals uit voornoemde uitspraak blijkt, is de vraag of op een huurder een exploitatieplicht rust met betrekking tot het (volledige) gehuurde en de vraag of een verhuurder daarop een beroep kan doen sterk feitelijk van aard. Dit maakt het dan ook lastig om de uitkomsten van een eventuele procedure over de exploitatieplicht te voorspellen. De jurisprudentie biedt echter wel aanknopingspunten om te bezien of in een concreet geval sprake is van een exploitatieplicht en of daarop een beroep kan worden gedaan.

De uitspraak van de kantonrechter te Leeuwarden laat bovendien zien dat een huurder de uitkomsten van een procedure over de exploitatieplicht tot op zekere hoogte wel kan sturen door goed na te denken over de wijze waarop tegemoet gekomen kan worden aan de belangen van verhuurder zonder dat daadwerkelijk overgegaan wordt tot ingebruikneming van de (volledige) gehuurde winkelruimte (of kantoorruimte).

Heeft u vragen of opmerkingen? Bel of mail dan vrijblijvend met ondergetekende of met één van de andere advocaten van de sectie huurrecht.