Een meerderheidsbelang binnen de VvE, kunt u daar altijd iets mee?

donderdag, 4 oktober 2012

De besluitvorming binnen een vergadering van eigenaren verloopt veelal niet zonder slag of stoot. Belangen van appartementseigenaren lopen vaak uiteen en de eigenaar met een absolute meerderheid van stemmen kan ook nog eens roet in het eten gooien. De kantonrechter te Haarlem besliste op 27 juli 2012 dat een eigenaar misbruik maakte van zijn meerderheidsbelang door zonder nadere motivering tegen elk besluit te stemmen. De kantonrechter overwoog dat de besluiten waren genomen in strijd met de redelijkheid en billijkheid en ging over tot vernietiging daarvan. Hoewel de casus welke aan deze uitspraak ten grondslag lag een relatief eenvoudige appartementensplitsing betrof, laat het oordeel van de kantonrechter zich eens temeer gevoelen bij omvangrijke splitsingen.

De afgelopen jaren geven diverse partijen, waaronder projectontwikkelaars en gemeenten, de voorkeur aan een vermenging van bestemmingen en stapeling van bouwruimten voor diverse doeleinden zoals wonen, winkelen en werken. Dat heeft enerzijds te maken met de grondschaarste in Nederland en anderzijds met de kostenbesparingen die op dergelijke wijze kunnen worden behaald. Dit zogenaamde “meervoudig ruimtegebruik” dient ook juridisch vormgegeven te worden.

In de praktijk wordt veelvuldig gebruik gemaakt van de splitsing in appartementsrechten. De dwingendrechtelijke overlegstructuur in de vorm van een verplicht lidmaatschap van de vereniging van eigenaars, lijkt ogenschijnlijk ideaal om (een verplicht) gemeenschappelijk beheer en onderhoud te verankeren, maar werkt – nog afgezien van het omvangrijke aantal slapende VvE’s – vaak verlammend door allerhande VvE problematiek.

Marktpartijen trachten deze problematiek veelal te beteugelen door een meerderheid van stemmen binnen de VvE te genereren waarmee getracht wordt een grote(re) invloed uit te oefenen op de besluitvorming. Corporaties hebben vanwege beheersoverwegingen het beleid om altijd ten minste 51% van het eigendom in handen te houden. Dat een eigenaar een meerderheid van de stemmen in zijn bezit heeft is op zichzelf bezien niet onrechtmatig. De mogelijkheden om die meerderheidsmacht te doen laten gelden zijn echter niet onbeperkt.

Op grond van artikel 5:130 BW kan de kantonrechter namelijk een besluit van een VvE vernietigen als deze tot stand is gekomen in strijd met de wettelijke of statutaire bepalingen, of als deze is genomen in strijd met de redelijkheid en billijkheid of een reglement. Een vernietigd besluit wordt geacht nooit te hebben bestaan. Over die onderwerpen dient dan opnieuw een besluit binnen de vergadering van eigenaren te worden genomen.

Het uitoefenen van een meerderheidsmacht binnen de VvE staat regelmatig op gespannen voet met de redelijkheid en billijkheid. De kantonrechter in Amsterdam oordeelde reeds op 12 maart 2008 dat een eigenaar (in casu een corporatie) misbruik van haar meerderheidsmacht maakte en daarmee handelde in strijd met de redelijkheid en billijkheid door een gewraakt besluit - het overdragen van het beheer van de VvE aan een aan de corporatie gelieerde onderneming - met gebruikmaking van haar meerderheid door te drukken. Het besluit werd vernietigd op grond van misbruik van meerderheidsmacht.

De casus die ten grondslag ligt aan het geschil dat bij de kantonrechter te Haarlem aanhangig is gemaakt, is de volgende. Een eigenaar met een absolute meerderheid van stemmen in een VvE met zes woonappartementen en zes bergingen stemt zonder nadere motivering tegen alle besluiten. Daardoor kon onder meer het financiële jaarverslag over 2011 en de begroting over 2012 niet worden vastgesteld en geen kwijting en décharge worden verleend.

Twee eigenaren vragen de kantonrechter om de besluiten te vernietigen omdat zij menen dat de appartementseigenaar met een meerderheidsmacht handelt in strijd met de redelijkheid en billijkheid door zonder nadere motivering tegen te stemmen met het enkele doel om de besluitvorming te frustreren.

De kantonrechter overweegt dat op grond van het bepaalde in artikel 2:15 BW in samenhang met artikel 5:130 BW een besluit kan worden vernietigd wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid die door artikel 2:8 BW wordt vereist. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft de appartementseigenaar door het achterwege laten van enige motivering gehandeld in strijd met de redelijkheid en billijkheid. Nu de appartementseigenaar zonder enige motivering en dus in strijd met de eisen van redelijkheid en billijkheid telkens heeft tegen gestemd, is naar het oordeel van de kantonrechter tevens sprake van een situatie waarin de appartementseigenaar als eigenaar met de meerderheid van stemmen wordt bevoordeeld en daardoor misbruik heeft gemaakt van zijn meerderheidsmacht binnen de VvE. De kantonrechter komt tot het oordeel dat de besluiten dienen te worden vernietigd nu zij zijn genomen in strijd met de vereiste redelijkheid en billijkheid.

Deze uitspraak laat zien dat het uitoefenen van het stemrecht door een eigenaar met een absolute meerderheid van stemmen binnen een VvE met de grootste zorgvuldigheid dient te geschieden. Niet bij voorbaat is een stem van een eigenaar met een meerderheidsbelang naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar evenwel dient juist die eigenaar zich rekenschap te geven van de belangen van de andere eigenaren. Bij het uitbrengen van een meerderheidsstem die de besluitvorming belemmert mag bovendien van de eigenaar een gedegen motivering worden verwacht. Het ontbreken van een nadere motivering bij het tegenstemmen door de eigenaar met een meerderheidsbelang is door de kantonrechter te Haarlem uitdrukkelijk bestraft.

Rechtbank Haarlem 27 juli 2012, LJN: BX4533