Echtscheiding en woningmarkt

vrijdag, 21 juni 2013

De woningmarkt zit op slot. Dat heeft grote gevolgen voor gehuwden en samenwonende partners, die hun eigen woning in het kader van hun voorgenomen echtscheiding willen verkopen. Zolang immers de woning niet wordt verkocht of kan worden toegedeeld aan één van beiden, zijn er onvoldoende liquiditeiten voor de aankoop van een nieuwe woning en kunnen de met de scheiding samenhangende kosten (zoals die van de advocaat) niet worden betaald. Voor de echtscheidingspraktijk is het daarom van groot belang dat de woningmarkt weer open gaat. De overheid en de banken doen er echter alles aan om te voorkomen, dat de woningmarkt openbreekt.

Het is wat kort door de bocht, maar de vinger ligt volgens mij op de zere plek als ik constateer dat banken, die tot enkele jaren geleden graag bereid waren tot overfinanciering, aan de voet hebben gestaan van de crisis en dat diezelfde banken nu met hun stringent financieringsbeleid voorkomen dat de crisis wordt opgelost. Zouden zij immers iets ruimhartiger gaan financieren, dan kunnen jong-volwassenen weer een woning kopen en hun ouders gaan scheiden. De doorstroming in de woningmarkt wordt bevorderd. Bouwbedrijven, notarissen en makelaars hebben weer werk en de crisis is voorbij. Zou van de overheid en van de banken niet iets meer medewerking mogen worden verwacht, dan nu wordt gegeven? Het volgende voorbeeld uit mijn praktijk spreekt boekdelen.

Vader is ondernemer en dga. Zijn pensioen B.V. is vermogend, maar heeft weinig liquiditeiten, omdat de gelden zijn belegd in huizen van vrienden, die hun woning slechts voor een tiende van de waarde hypothecair belast hebben, maar waarvan de bewoners van de bank geen hogere financiering verkrijgen. De zoon en zijn vrouw wonen in een appartement van € 200.000,-, dat zij in verband met de komst van kinderen willen vervangen door een eengezinswoning van € 330.000,-. De zoon en zijn vrouw voldoen ruim aan de inkomensnorm, die de overheid via de AFM stelt en neergelegd is in de Gedragscode Hypothecaire Financiering (GHF) van 1 augustus 2011, die door banken en verzekeraars is onderschreven. Met ingang van 1 januari 2013 gebruiken banken voorts als toetsingscriterium de Tijdelijke regeling hypothecaire krediet (Trhk). Met de GHF en de Trhk in de hand weten banken te voorkomen, dat de doorstroming van de zoon en zijn gezin van het appartement naar de eengezinswoning kan plaatsvinden. Hoewel het inkomen van de zoon een extra eerste hypothecaire financiering van bijna € 200.000,- mogelijk doet zijn, weigeren banken de financiering van de additioneel benodigde € 140.000,-, nu de zoon en zijn vrouw op hun appartement een geldlening van tweemaal € 100.000,- hebben aan de respectieve ouders. Die ouders zijn bereid voor de toekomst, zolang het nodig is, te verklaren dat zij een bedrag gelijk aan de jaarlijks verschuldigde rente zullen schenken (gevolg: fiscale aftrek over € 200.000,-, maar geen lasten, anders dan de rente over de eerste hypothecaire geldlening van slechts € 140.000,-) maar dat is voor de banken niet interessant.

De overheid heeft een zorgplicht en geeft die aan de banken door. Hoewel de banken en het gezin van de zoon geen risico lopen, weigeren banken een eerste hypothecaire geldlening van € 140.000,-, nu de zoon en zijn vrouw een lening hebben aan hun ouders, die hen niets kost.

Kunnen de banken dan de pensioen B.V. van de vader niet tijdelijk voorzien van een lening van € 340.000,-, waarmee de pensioen B.V. het appartement van de zoon voor € 200.000,- kan aankopen en de B.V. aan de zoon onder eerste hypothecaire verband € 140.000,- kunnen lenen voor de aankoop van de woning? Daar voelen banken niets voor. Nu wel duidelijk is waarvoor pensioen B.V. deze gelden gebruikt (€ 140.000,- onder eerste hypothecaire verband uitlenen aan de zoon) voelen banken het verstrekken van de lening als een indirecte ondermijning van de zorgplicht, zoals die is neergelegd in de GHF en Trhk. Zuiver als zij zijn, verstrekken de banken die indirecte financiering niet. En de € 200.000,- voor de aankoop van het appartement? Nee, helaas, want dat is een verstrekking voor de aankoop van vastgoed, dat commercieel wordt verhuurd. Pensioen B.V. zal met dat geld immers het appartement van de zoon aankopen en vervolgens in de verhuur zetten. En daar lenen banken hun geld niet aan uit.

Een fraai staaltje estateplanning, dat de doorstroming op de onroerendgoedmarkt bevordert, wordt door middel van oneigenlijke argumenten om zeep geholpen. Op die wijze voorkomen banken en de overheid op effectieve wijze de doorstroming. Die handelwijze, gevoegd bij de regel dat starters op de woningmarkt slechts 105% van de executiewaarde van de aan te kopen woning kunnen financieren, zorgt ervoor dat de woningmarkt op slot blijft. Dit is toch een effectief middel om te voorkomen dat mensen kunnen gaan scheiden…