De huurovereenkomst voor een tijdelijke pop-up store is beperkt houdbaar

dinsdag, 15 oktober 2013

Als paddenstoelen schieten ze uit de grond. De pop-up stores. Tijdelijke winkels waarin onder meer nieuwe producten worden gepresenteerd, getracht wordt om de naamsbekendheid van een merk of product te vergroten of waar webshophouders in contact kunnen treden met hun klanten. Zalando opende op 1 oktober haar eerste pop-up store in de Kalverstraat in Amsterdam. Omoda en Coca Cola gingen haar al voor. Ook de Britse Boyband One Direction staat op het punt om de deuren van haar eerste Nederlandse pop-up store in winkelcentrum Hoog Catharijne te openen. De pop-up store is niet alleen een slimme marketingtool maar ook een innovatief instrument waarmee de leegstand in winkelgebieden te lijf kan worden gegaan. 

Structurele leegstand van winkelruimten is gemeenten en marktpartijen al jaren een doorn in het oog. Niet alleen leidt de leegstand tot grote financiële nadelen, ook zijn er ongewenste maatschappelijke effecten. De problematiek van leegstand in winkelgebieden mag op steeds meer aandacht rekenen. De Rijksoverheid heeft onlangs een proefprogramma in het leven geroepen om de effectiviteit van stedelijke herverkaveling te toetsen en ook de lokale detailhandel tracht met een combinatie van “clicks & bricks” een positieve impuls aan het winkelgebied te geven. Bovendien stimuleren steeds meer gemeenten de komst van pop-up stores om daarmee invulling te geven aan de toenemende vraag naar tijdelijke oplossingen voor winkelleegstand.

Niet in alle gevallen is het gewenst dat een tijdelijke oplossing leidt tot definitief gebruik. Op het moment dat een permanente invulling kan worden gegeven aan een leegstaande winkel willen eigenaren veelal niet gebonden zijn aan tijdelijke gebruikers. Daarom is het van belang om vooraf te bedenken hoe slim gebruik gemaakt kan worden van tijdelijke oplossingen.

Tijdelijkheid en flexibiliteit gaan in het huurrecht veelal niet hand in hand. Belangrijke oorzaak daarvan is de dwingende bescherming die de wetgever aan een huurder van winkelruimte heeft toegekend. In de wet is bijvoorbeeld een minimumduur van een huurovereenkomst voor winkelruimte vastgesteld. De huurovereenkomst voor winkelruimte geldt voor ten minste vijf jaar en wordt vervolgens tot tenminste tien jaar verlengd. Daarnaast bepaalt de wet dat opzegging van een dergelijke huurovereenkomst uitsluitend plaats kan vinden indien één van de in wet genoemde opzeggingsgronden zich voordoet. Stemt een huurder niet in met een opzegging dan dient er altijd geprocedeerd te worden om tot een daadwerkelijke ontruiming van de winkelruimte te kunnen komen.

Uitgangspunt is dat deze huurbescherming ook geldt voor pop-up stores indien in die ruimte een verkooppunt voor het publiek aanwezig is.

Eigenaren van winkelruimte die slechts tijdelijk invulling willen geven aan hun winkelruimte zitten vaak helemaal niet te wachten op deze huurbescherming. Indien er een definitieve invulling kan worden gegeven aan de winkelruimte dan willen zij vaak op eenvoudige wijze afscheid kunnen nemen van hun tijdelijke gebruikers. Dat kan slechts voor zover daarover vooraf duidelijke afspraken zijn gemaakt.

Op een huurovereenkomst die expliciet wordt aangegaan voor de duur van twee jaar of korter zijn bijvoorbeeld de huurbeschermingsregels niet van toepassing. De huurovereenkomst geldt dan niet automatisch voor vijf jaar en partijen zijn ook niet gebonden aan de wettelijke regels omtrent de beëindiging van de overeenkomst. Het gebruik door de huurder moet na twee jaar ook wel daadwerkelijk zijn gestaakt. Indien het gebruik van de winkelruimte immers langer dan twee jaar heeft geduurd gaat automatisch een overeenkomst voor vijf jaar gelden. Het agenderen van de einddatum van een dergelijke kortdurende huurovereenkomst is aldus cruciaal indien men slechts tijdelijk gebruik voor ogen heeft.   

Een beroep op huurbescherming kan ook worden uitgesloten indien partijen de rechtbank verzoeken om goedkeuring te verlenen aan een beding in een huurovereenkomst waarin dergelijke “afwijkende” bepalingen zijn opgenomen. De rechter zal die goedkeuring verlenen indien zij vaststelt dat het afwijkende beding geen wezenlijke aantasting van de rechten van de huurder inhoudt of de huurder de huurbescherming in redelijkheid niet nodig heeft.

De pop-up store kan een effectief middel zijn om de groeiende winkelleegstand een halt toe te roepen. Partijen dienen zich wel te realiseren dat het juridische instrumentarium om tijdelijke verhuur van winkelruimte mogelijk te maken beperkt is.