De Hoge Raad doet uitspraak over dubbele courtage bij woonruimte bemiddeling

dinsdag, 20 oktober 2015

In haar uitspraak van 16 oktober 2015 heeft de Hoge Raad vragen beantwoord over het verbod op het werken voor twee opdrachtgevers. Het wordt voor bemiddelaars van koop- en huurwoningen aanzienlijk moeilijker om courtage met de huurder overeen te komen indien het aanbod ook via die bemiddelaar verloopt.

Wat speelde er?

Een geïnteresseerde in een huurwoning vindt op de website van een woningbemiddelaar (Duinzigt) een huurwoning. Het is een zelfstandige woning, geen kamer. De huurder kon alleen via die bemiddelaar met de verhuurder in contact komen. Zij sluit een overeenkomst met Duinzigt, betaalt € 857,50 aan courtage en administratiekosten en huurt de woning. Daarna vordert zij dit bedrag van € 857,50 terug. Zij stelt zich op het standpunt dat de bemiddelaar al een overeenkomst met de verhuurder  heeft gesloten. De wet bepaalt (artikel 7:417 lid 4 BW) dat de bemiddelaar geen courtage aan de huurder in rekening mag brengen indien die bemiddelaar al voor de verhuurder werkt. De bemiddelaar verweert zich door aan te geven dat de verhuurder hem niet betaalt en hij geen opdracht van de verhuurder heeft.

Wat bepaalt de Hoge Raad?

De Hoge Raad beantwoordt een aantal vragen die de kantonrechter heeft gesteld (zogenaamde prejudiciële vragen).

De Hoge Raad oordeelt dat het voor het bestaan van een bemiddelingsovereenkomst met de verhuurder niet nodig is dat de verhuurder de bemiddelaar ook betaalt. Het maakt dan niet uit of de bemiddelaar de verhuurder heeft benaderd of andersom. Loopt het aanbod via de website van de bemiddelaar dan mag die bemiddelaar de aspirant huurder in principe geen courtage in rekening brengen. Dit ligt alleen anders wanneer de website van de makelaar echt een 'prikbord' is en de huurder rechtstreeks met de verhuurder in contact kan komen. Klik hier voor de uitspraak. 

Commentaar

Deze uitspraak zet het verdienmodel van de bemiddelaar, waarbij de huurder courtage betaalt, onder druk. Een website die puur als prikbord werkt is uiteraard niet zo interessant voor een bemiddelaar. Hij zal door iemand betaald willen worden. Deze uitspraak zal er dan ook toe gaan leiden dat bemiddelaars in toenemende mate courtage van de verhuurders moeten gaan bedingen. Die zullen die kosten, wanneer de huurprijs geliberaliseerd is, vermoedelijk in de huurprijs proberen door te berekenen.

Deze wettelijke regeling geldt zowel voor koop als voor huur waarbij – kort gezegd – een consument is betrokken. Overigens mag een bemiddelaar bij commercieel vastgoed ook niet zonder meer voor twee opdrachtgevers werken.

Dit verbod op ontvangst van courtage van een huurder indien de bemiddelaar voor de verhuurder werkt geldt op dit moment (nog) niet voor de bemiddeling bij kamerverhuur. Dat gaat echter veranderen. Er is een wetsvoorstel aanhangig dat de wet aldus verandert dat dit ook gaat gelden bij kamerverhuur. Klik hier voor dit wetsvoorstel. 

Tot slot

Heeft u vragen of opmerkingen? Bel of mail dan vrijblijvend met ondergetekende of met één van de andere advocaten van de sectie huurrecht.