Wanneer gaat de betalingsverplichting van een huurder in?

De Hoge Raad oordeelde recentelijk over een huurzaak waarbij de discussie ging over de vraag wanneer de huurbetalingsverplichting inging. De verhuurder stelde: vanaf de datum van de terbeschikkingstelling. De huurder stelde: vanaf de datum dat het gehuurde geschikt was voor het overeengekomen gebruik.

De feiten

In haar uitspraak van 10 augustus 2012, LJN:BW4986, oordeelde de Hoge Raad over de vraag wanneer de huurbetalingsverplichting ingaat. De zaak draait om een in Amsterdam gelegen pand. Op de begane grond is een bedrijfsruimte (pizzeria) gevestigd. Het gaat in deze zaak om de vier etages en de zolder die daarboven liggen. Tussen huurder en verhuurder was overeengekomen dat de huurder die bovenetages door middel van onderverhuur als woonruimte zou gaan exploiteren. De huurprijs bedroeg € 3.000,= per maand. De huurovereenkomst was mondeling aangegaan.

Bij het sluiten van de huurovereenkomst waren de etages nog niet geschikt voor bewoning. De verhuurder heeft eerst de buitenkant van het pand en de fundering opgeknapt, voordat de verhuurder deze etages in augustus 2006 aan de huurder ter beschikking stelde. De huurder betaalde echter geen enkel bedrag aan huur. De huurder stelde zich hierbij op het standpunt dat – ook mondeling – overeengekomen was dat de huurprijs pas zou ingaan zodra de etages geheel geschikt waren voor bewoning. De huurder stelde in dit kader dat sprake was van een mondelinge afspraak die inhield dat de verhuurder de buitenkant van het pand inclusief de fundering zou herstellen, de huurder voor haar rekening de binnenkant zou opknappen en de huurbetalingsverplichting pas zou ingaan zodra alle werkzaamheden (inclusief de werkzaamheden door huurder) waren afgerond. De verhuurder betwistte dat was overeengekomen dat pas huur verschuldigd was zodra de huurder de binnenkant had opgeknapt. De verhuurder bracht ingaande september 2006 de huurprijs van € 3.000,= per maand in rekening.

De gerechtelijke procedure

De Hoge Raad oordeelde, net als de lagere rechters in deze zaak, dat tussen partijen vast stond dat de etages in augustus 2006 ter beschikking van de huurder waren gesteld. De huurbetalingsverplichting gaat vervolgens, op basis van de wet, in op de datum van terbeschikkingstelling. De huurder beroept zich daarentegen op een afwijkende – mondelinge – afspraak over een latere huuringangsdatum. Die afspraak had de huurder echter niet kunnen bewijzen. Daardoor ging de huurbetalingsverplichting per 2 september 2006 in. Aangezien de huurder geen huur betaalde werden de vorderingen van verhuurder tot betaling van de achterstallige huur en tot ontbinding van de huurovereenkomst toegewezen.

Commentaar

Het is uiteraard niet erg verstandig dat huurder en verhuurder een mondelinge huurovereenkomst sloten. Het bewijzen van mondelinge afspraken is nu eenmaal lastig. De verhuurder kwam hier goed weg: in drie instanties oordeelde de rechter dat de huurder de afwijkende bepaling over de huurprijs diende te bewijzen en dat niet had kunnen bewijzen.

De vraag rijst of de huurder deze zaak niet handiger had kunnen aanpakken. De afspraak tussen verhuurder en huurder over het onderhoud aan de woonetages is in strijd met de wettelijke regeling over het onderhoud aan woonruimte. Nu de etages bestemd zijn om als woonruimte te worden gebruikt (dat stond tussen partijen vast) zijn de wettelijke bepalingen omtrent woonruimte van toepassing. Die wettelijke bepalingen houden ondermeer in dat de verhuurder gehouden is om al het onderhoud uit te voeren, behalve de kleine herstellingen. Bij woonruimte kan daar niet van worden afgeweken.

De huurder had het standpunt kunnen innemen dat de verhuurder al het onderhoud aan de binnenkant voor zijn rekening diende te nemen, met uitzondering van de kleine herstellingen. Daarbij had de huurder kunnen aangeven dat hij zijn huurbetalingsverplichting, geheel of gedeeltelijk, op zou schorten totdat de verhuurder zijn onderhoudsverplichting was nagekomen. Ook had de huurder het onderhoud voor rekening van de verhuurder kunnen uitvoeren. Partijen hebben zich dit kennelijk onvoldoende gerealiseerd. De verhuurder is er in deze zaak dan ook bepaald goed vanaf gekomen.