Hoe een Bezitter te Kwader Trouw Eigendom van een Stuk Grond Verwerft: Een Diepgaande Analyse

05 juni 2017

Op 24 februari 2017 heeft de Hoge Raad een interessante uitspraak gedaan over een zaak waarin een perceel grond werd verkregen door een persoon die te kwader trouw was. Deze persoon wist heel goed dat de grond in kwestie eigendom was van een andere partij, namelijk de gemeente. Dankzij deze uitspraak van de Hoge Raad kan iemand die te kwader trouw is en land verwerft, nu verplicht worden om vergoeding te betalen aan de oorspronkelijke eigenaar. Deze vergoeding kan ook de teruggave zijn van de oorspronkelijk onrechtmatig verworven eigendom.

Dus wat gebeurde er?

De bewoners van wie we het hebben, wonen sinds 1973 in Drunen, naast een bosperceel dat in eigendom is van de gemeente Heusden. In een bepaald stadium hebben deze bewoners meer dan 400 m² van het bosperceel omheind en aan hun tuin toegevoegd. In 2003 werden ze door de gemeente aangesproken wegens “illegaal gebruik van gemeentegrond”. De bewoners betoogden dat het stuk grond hun eigendom was geworden door verjaring. Maar de gemeente voerde aan dat het stuk bos dat een onderwerp is van discussie, niet zichtbaar is vanaf de openbare weg (de Heijdijk).

Wat zegt de wet?

De wet stelt in principe dat iemand na tien jaar goed te goeder trouw bezit te hebben genomen van een zaak, eigenaar wordt. Bij bezit te kwader trouw, wordt die termijn verlengd tot twintig jaar. Het gaat hierbij om ondubbelzinnig bezit, waarbij duidelijk moet zijn dat de persoon zich als eigenaar gedraagt. Dit bezit mag ook niet gebaseerd zijn op een contract, zoals bijvoorbeeld een huurovereenkomst of een gebruiksovereenkomst. Het concept van goede trouw staat hier centraal, en het moet worden aangetoond dat er sprake is van kwade trouw. In de praktijk kan de eigenaar van een stuk grond hierdoor al na tien jaar zijn eigendom verliezen. Dit kan vooral nadelig zijn voor gemeenten, omdat ze niet altijd goed zicht hebben op wat er precies gebeurt met hun gronden.

Wat oordeelde de rechter?

De eerste rechter (de rechtbank) was van oordeel dat de eigendom niet verjaard was aangezien het perceel vanaf de openbare weg niet zichtbaar was. De stad kon het bezit dus niet gemakkelijk waarnemen. De tweede rechter (het gerechtshof), daarentegen, oordeelde dat voor verjaring het niet noodzakelijk is dat de grond zichtbaar is vanaf de openbare weg. Volgens de wet moet het gaan om ondubbelzinnig bezit. Het gerechtshof vond dat hieraan was voldaan. De eigenaren hadden immers een substantiële omheining geplaatst. Dat de gemeente pas in 2002 of 2003 haar eigendomsgrenzen had gecontroleerd, kwam voor rekening van de gemeente. Het gerechtshof besliste dan ook dat de gemeente het eigendom van het betreffende stuk bosperceel had verloren.

De Hoge Raad bekrachtigde deze uitspraak. Ze verwijzen in hun verklaring naar “een keuze van de wetgever”. De wetgever heeft er namelijk voor gekozen om het onrechtmatige bezit van een stuk grond gedurende minstens twintig jaar te “belonen” met het eigendom. De Hoge Raad voegde hier echter een interessante overweging aan toe. Ze stelden dat iemand die te kwader trouw eigendom van iemand anders bezit neemt, in strijd met de wet handelt. Hoewel het bezit te kwader trouw wettelijk eigendom is, kan hij toch aansprakelijk worden gesteld voor schadevergoeding. Deze vergoeding kan ook in natura worden gedaan, bijvoorbeeld door de grond terug te geven. Concreet betekent dit dat in deze situatie de gemeente de bewoners die door verjaring eigenaar van het bosperceel waren geworden, hadden kunnen aanspreken tot teruggave van de grond, als bleek dat het eigendom van de gemeente was verjaard.

De Hoge Raad meende ook dat het feit dat de originele eigenaar niet regelmatig onderzoek deed, geen “eigen schuld” oplevert (en dus niet leidt tot lagere schadevergoeding). Verder stelde de Hoge Raad dat de vordering tot schadevergoeding verjaart vijf jaar nadat de (oorspronkelijke) eigenaar op de hoogte is van het verlies van het eigendom. Op dit laatste struikelblok zal de claim van de gemeente in deze zaak waarschijnlijk afketsen. Toekomstige zaken zijn echter gebaat bij deze overweging van de Hoge Raad.

Commentaar

Dit vonnis van de Hoge Raad is zeer interessant voor de praktijk . De wettelijke regeling waarbij ook een bezitter te kwader trouw de eigenaar kan worden, leidt naar mijn mening in veel gevallen tot onredelijke gevolgen. Deze wet zou kunnen worden gezien als een beloning voor slecht gedrag. Deze regeling heeft echter haar oorsprong in juridische zekerheid. De Hoge Raad hield dit aspect intact. Het is dus het geval dat de oorspronkelijke eigenaar zijn eigendom nog steeds verliest na (maximaal) 20 jaar. Maar hij kan dan wel aanspraak maken op schadevergoeding. Sterker nog, de bezitter die door verjaring eigenaar is geworden kan worden bevolen om de eigendom als schadevergoeding aan de oorspronkelijke eigenaar terug te geven. Naar mijn mening is dit een redelijke afweging van het Hooggerechtshof. Het is ook verontrustend om te zien dat iemand een stuk grond van een ander opzettelijk in bezit neemt en na 20 jaar “gratis” eigenaar wordt.

Houd er echter rekening mee dat dit niet geldt voor iemand die te goeder trouw eigenaar wordt. Een complicatie voor de (oorspronkelijke) eigenaar is dat de wet uitgaat van goede trouw, en dat de kwade trouw moet worden bewezen. De vraag rijst hoe “goede trouw” in de praktijk zal worden geïnterpreteerd. Een bezitter te goeder trouw is iemand die zich “redelijkerwijs” als rechthebbende mag beschouwen, wat een zekere mate van interpretatie mogelijk maakt.