Let op bij een recht van eerste koop in de huurovereenkomst

Veelal wordt gedacht dat op grond van de regel “koop breekt geen huur” een recht van eerste koop automatisch overgaat op een nieuwe eigenaar. Dit is, zo blijkt uit een arrest van de Hoge Raad, een misvatting. 

In de zaak “Maxeda” oordeelde de Hoge Raad dat het in de huurovereenkomst opgenomen recht van eerste koop niet overging op de nieuwe eigenaar. De huurder (Maxeda, de rechtsopvolger van Vendex) kon zich jegens die nieuwe eigenaar dan ook niet beroepen op het recht van eerste koop. Dat zou anders kunnen liggen indien het recht van eerste koop onmiddellijk verband zou houden met het gebruik van het gehuurde tegen de overeengekomen huurprijs. Daarvan was echter niet gebleken.

Een recht van eerste koop of  een koopoptie (nader “kooprecht”) zou dan ook wellicht wèl overgaan indien bij het bepalen van de huurprijs (en van een mogelijke nadere huurprijs !) waarde zou zijn toegekend aan dit kooprecht. Dit biedt helaas geen zekerheid.

Een dergelijk kooprecht kan in de huurovereenkomst als kettingbeding opgenomen worden, waarbij de verhuurder die dit kooprecht niet aan zijn opvolger doorlegt een boete aan de huurder verbeurt. Ook kan het kooprecht via een notariële akte als een zogeheten kwalitatieve verplichting vastgelegd kunnen worden. Dat biedt meer zekerheid maar er moet ook aan meer formaliteiten zijn voldaan. 
Wees dan ook gewaarschuwd: niet alle bedingen van een huurovereenkomst gaan over op een nieuwe eigenaar!