In crisistijden gelden staatssteunregels onverminderd

De gemeente Leidschendam-Voorburg en de projectontwikkelaar Schouten de Jong Bouwfonds (SJB) hebben pijnlijk ervaren dat de Europese Commissie ook in tijden van crisis strikt vasthoudt aan de staatssteunregels. Volgens de Commissie heeft de gemeente bij de herontwikkeling van het Damplein verboden staatssteun toegekend aan SJB, onder andere door de verlaging van afgesproken grondprijzen. De Commissie eist dat de gemeente een bedrag van maar liefst €6,9 miljoen plus rente terugvordert van SJB.

Het bouwproject

Ongeveer 10 jaar geleden zijn de gemeente en SJB een Publiek Private Samenwerking (PPS) aangegaan met als doel de herontwikkeling van het centrumgebied in Leidschendam. De belangrijkste taak van de PPS was het bouwrijp maken van de grond. In 2004 werden er met particuliere bouwbedrijven, waaronder SJB, afspraken gemaakt over de grondprijzen en bijdragen aan de grondexploitatie. Door vertraging in de ontwikkelingsfase en de verslechterende woningmarkt kwamen de afspraken uit 2004 onder druk te staan en dreigde het project niet door te gaan.

Het braakliggende terrein in het centrum was een doorn in het oog van de gemeente, vandaar dat zij in 2010 instemde met nieuwe financiële afspraken om het project vlot te trekken. Met SJB werd afgesproken dat de grondprijzen zouden worden verlaagd en dat een aantal afgesproken bijdragen werden kwijtgescholden. Door deze afspraken had SJB een voordeel van €6,9 miljoen en kon het project ondanks de slechte economische omstandigheden toch worden gerealiseerd.

Iedereen blij, behalve de Commissie

Het project is inmiddels afgerond. Op het voormalige braakliggende terrein zijn er nu winkels, woningen en een openbare parkeergarage. De gemeente is blij met het behaalde resultaat, maar deze blijdschap wordt niet gedeeld door Brussel. Na een klacht is de Commissie in januari 2012 een onderzoek gestart naar de staatssteun.

Volgens de Commissie heeft de gemeente door de aanpassing van de financiële afspraken staatssteun toegekend aan SJB. Een particuliere investeerder die handelt onder normale marktomstandigheden zou volgens de Commissie niet hebben ingestemd met de retroactieve verlaging van verkoopprijzen en het kwijtschelden van afgesproken bijdragen. In feite heeft de gemeente het risico van de verslechterende woningmarkt overgenomen van SJB. Dit heeft volgens de Commissie geleid tot bevoordeling van SJB ten opzichte van andere projectontwikkelaars die zonder steun moeten omgaan met de dalende markt.

Na het vaststellen van staatssteun heeft de Commissie onderzocht of deze steun in overeenstemming is met de EU-regels. Dit is volgens de Commissie niet het geval, aangezien de steun niet noodzakelijk was om het project te realiseren. Normaal gesproken moet onverenigbare steun teruggevorderd worden van de ontvangende partij. Dit is ook hier het geval. De Commissie eist dat de gemeente €6,9 miljoen plus rente terugvordert van SJB om oneerlijke concurrentie tegen te gaan.

De gemeente, Bouwfonds en Schouten & De Jong hebben inmiddels laten weten in beroep te gaan tegen de beslissing van de Commissie.

Implicaties voor de praktijk

Het besluit van de Commissie heeft voor veel ophef gezorgd. Friso de Zeeuw, praktijkhoogleraar Gebiedsontwikkeling aan de TU Delft en directeur nieuwe markten bij Bouwfonds Ontwikkeling, noemt staatssteun “een bom onder gebiedsontwikkeling” en waarschuwt dat “geplande investeringen in gevaar kunnen komen” door toepassing van de Europese staatssteunregels. Volgens De Zeeuw is het niet in het algemeen belang om deze regels toe te passen op vastgoedprojecten en gebiedsontwikkelingen die moeilijk van de grond komen.

Veel ontwikkelaars en wellicht ook ambtenaren die bij dergelijke projecten betrokken zijn zullen het eens zijn met de opvatting van De Zeeuw. De realiteit is echter dat de Commissie hier anders over denkt. Sinds het begin van de crisis heeft de Commissie duidelijk gemaakt dat handhaving van de staatssteunregels in tijden van economische tegenspoed “business as usual” is. Het besluit over Leidschendam benadrukt nogmaals dat gemeenten, woningcorporaties en private partijen die op zoek zijn naar oplossingen voor vastgelopen bouwprojecten, rekening moeten houden met de Europese staatssteunregels. Als heronderhandelde afspraken niet in overeenstemming zijn met deze regels, kan dit ertoe leiden dat de ontwikkelaar na de oplevering van het project miljoenen moet terugbetalen op bevel van Brussel.