Huur en Asbest: Vormt de Aanwezigheid van Asbest een Gebrek in Jouw Huurwoning?

19 april 2011

In een recente uitspraak van de Hoge Raad (3 september, LJN: BM3980) kwam een belangrijke vraag naar voren: vormt de aanwezigheid van asbest in een gehuurd pand een gebrek?

Deze vraag ontstaat in een situatie waarin KPN een winkelruimte huurt die voorheen werd gebruikt door een ijssalon van 1993 tot 2001. Tussen het dak en het systeemplafond van de winkel bevond zich asbest, een meer gevaarlijke variant dan het zogenaamde hechtgebonden asbest dat vaak wordt gevonden in Eternit platen.

De aanwezigheid van dit asbest kwam aan het licht tijdens Pasen 2005, toen inbrekers via het plafond de winkelruimte betraden en een deel van het asbest vernietigden, waardoor het in de winkel terecht kwam. De winkelruimte moest twee en een halve maand gesaneerd worden en de vraag rees wie verantwoordelijk was voor de kosten van deze schade.

Het gerechtshof kwam met een innovatieve oplossing en stelde dat het asbest een latent gebrek was. Volgens hen vormde de aanwezigheid van asbest alleen geen gebrek, tenzij het los zou komen en een gevaar zou vormen. Het hof oordeelde dat alleen de verhuurder verantwoordelijk was voor de kosten van het herstel en dat de huur enigszins zou worden verlaagd. Maar de Hoge Raad vond dat het gerechtshof niet goed had uitgelegd waarom ze het asbest enerzijds ‘gevaarlijk’ noemden, maar anderzijds oordeelden dat de aanwezigheid ervan geen gebrek was zolang het niet loskwam. Dit moet opnieuw worden beoordeeld door het gerechtshof in Den Haag.

Daarnaast was er discussie over of de verhuurder haar aansprakelijkheid kon uitsluiten. Het bleek dat zij op de hoogte was van de aanwezigheid van asbest in het gebouw. Hierover was in de transportakte informatie te vinden, waardoor zij eigenaar was geworden. Volgens de wet (art. 7:209 BW) kan de verhuurder geen beroep doen op een uitsluiting van haar aansprakelijkheid voor gebreken die zij in diende te kennen toen zij de huurovereenkomst aanging. De Hoge Raad oordeelde dat de aanwezigheid van asbest op zichzelf wellicht een gebrek vormde en dat de kennis van de verhuurder uit de transportakte evident was. Het gerechtshof in Den Haag moet dit nogmaals beoordelen.

Het zou daarnaast mogelijk zijn dat de verhuurder aansprakelijk is voor het niet-hechtgebonden asbest op basis van de aansprakelijkheid voor opstallen. Het argument van de verhuurder dat de huurder op de hoogte was van de risico’s van asbest in het gebouw werd door de Hoge Raad verworpen. Volgens de Hoge Raad hoeft een huurder over het algemeen geen asbestonderzoek uit te voeren, tenzij daar bijzondere redenen voor zijn.

De kantonrechter van Dordrecht oordeelde in een andere zaak dat een verhuurder juist wel snel een asbestonderzoek zou moeten uitvoeren als het pand is ingericht in een periode waarin asbest vaak werd gebruikt. In ons oogpunt gaat zo’n onderzoeksplicht te ver.

Wat betreft de zaak met KPN en de aanwezigheid van asbest, die inmiddels lijkt te zijn afgehandeld, heeft het gerechtshof in Den Haag de taak om definitief te bepalen of de aanwezigheid van asbest een gebrek vormt en of de verhuurder een beroep kan doen op de uitsluiting van haar aansprakelijkheid. Het is jammer dat deze zaak waarschijnlijk geen verdere voortgang meer heeft, omdat dit zeer nuttig zou zijn geweest voor de beoordeling van vergelijkbare gevallen in de toekomst.