Huur en asbest: levert de aanwezigheid van asbest een gebrek op?

In deze zaak huurde KPN winkelruimte. Deze winkelruimte was eigendom van de vorige exploitant die hierin van 1993 tot 2001 een ijssalon exploiteerde. Tussen het dak van de winkel en het systeemplafond was asbest verwerkt. Het zou hierbij gaan om zogeheten niet-hechtgebonden asbest. Dit is asbest van een meer riskante soort dan zogeheten hechtgebonden asbest (zoals destijds werd verwerkt in Eternit platen). De aanwezigheid van dit asbest bleek toen inbrekers zich in het paasweekend van 2005 via het plafond de toegang tot de winkelruimte verschaften. Daarbij werd een deel van de asbest vernield en kwam asbest in de winkelruimte terecht. De winkelruimte moest vervolgens gedurende een kleine 2,5 maand worden gesaneerd. De vraag rees wie er voor de schade opdraaide.

Het gerechtshof vond een creatieve oplossing. Er was, aldus het gerechtshof, sprake van een latent gebrek. Weliswaar is het aanwezige asbest gevaarlijk maar de enkele aanwezigheid van dit asbest levert, zo oordeelde het gerechtshof, nog geen gebrek op. Indien dit asbest met rust zou worden gelaten was van een (acuut) gevaar geen sprake. Zodra het asbest echter vrijkomt openbaar zich een gebrek. Het gerechtshof oordeelde dat de verhuurder uitsluitend aansprakelijk was voor de herstelkosten van het gehuurde. Tevens verminderde het gerechtshof de huurprijs enigszins. De Hoge Raad oordeelde dat het gerechtshof niet voldoende had gemotiveerd waarom het gerechtshof het asbest aan de ene kant als “gevaarlijk” aanmerkte om vervolgens te oordelen dat de aanwezigheid van dit asbest geen gebrek oplevert zolang het niet vrijkomt. Dit dient het gerechtshof Den Haag opnieuw te beoordelen.

Verder was in discussie of de verhuurder zich op de uitsluiting van haar aansprakelijkheid kon beroepen. De verhuurder was kennelijk wel op de hoogte van het feit dat ergens in het pand asbest aanwezig was. Dit bleek uit de transportakte waardoor de verhuurder eigenaresse was geworden. Op grond van de wet (art. 7:209 BW) komt een verhuurder op een dergelijke uitsluiting van haar aansprakelijkheid geen beroep ten aanzien van gebreken die de verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst kende of behoorde te kennen. Het gerechtshof had geoordeeld dat bij het aangaan van de huurovereenkomst geen sprake was van een gebrek (maar slechts van een “latent gebrek”)  zodat de verhuurder zich op deze de uitsluiting van haar aansprakelijkheid  kon beroepen. Deze redenering hield, aldus de Hoge Raad, echter geen stand. Het zou heel goed zo kunnen zijn dat de enkele aanwezigheid van dit asbest wel een gebrek oplevert terwijl de kennis van de verhuurder uit de transportakte lijkt voort te vloeien. Ook dit dient het gerechtshof Den Haag opnieuw te beoordelen.

Verder zou de verhuurder mogelijk op grond van de aansprakelijkheid voor opstallen voor dit soort, niet-hechtgebonden, asbest aansprakelijk kunnen zijn. De stelling van de verhuurder dat de huurder zich van de risico’s bewust was nu de verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst niet had willen garanderen dat het gehuurde asbestvrij was vond geen genade bij de Hoge Raad. Ook behoeft een huurder normaliter (behoudens bijzondere omstandigheden) geen asbest onderzoek te doen. Indien daartoe aanleiding dan dient, zo oordeelde de Hoge Raad, de verhuurder een onderzoek in te stellen. Overigens was de kantonrechter Dordrecht (10-2-2005, LJN: AS7582) van oordeel dat een verhuurder al snel zo’n asbestonderzoek dient in te stellen. De noodzaak hiertoe zou, volgens de kantonrechter,  voortvloeien uit het feit dat het winkelpand was ingericht in de periode dat daarbij vaak asbest werd gebruikt. Het ging in deze zaak om spuitasbest op metalen balken. Een dergelijke onderzoeksplicht gaat naar onze mening wel erg ver.

Het gerechtshof Den Haag dient vervolgens met name te bepalen of in dit geval de aanwezigheid van asbest (ook zonder inbraak) een gebrek oplevert en of de verhuurder een beroep toekomt op de uitsluiting van haar aansprakelijkheid. Het schijnt dat de zaak tussen partijen inmiddels is geschikt zodat deze zaak geen verder vervolg krijgt. Dat zou voor de beoordeling van vergelijkbare gevallen uiteraard spijtig zijn.