Handelen in strijd met het Didam-arrest: nietig of vernietigbaar?

Jaap van Beijsterveldt

advocaat
Bel Jaap van

26 juli 2023

Het Didam-arrest houdt de gemoederen in vastgoedland al een tijd lang bezig. Er zijn verschillende visies op wat de consequentie is van een (koop)overeenkomst die niet volgens de Didam-procedureregels tot stand is gekomen. Voor de praktijk is het van belang te weten of een dergelijke overeenkomst nietig is, want dat zou inhouden dat nimmer een overeenkomst tot stand is gekomen en er in geval van onroerend goed dus ook geen levering meer kan/mag plaatsvinden dan wel dat bij reeds plaatsgevonden leveringen een geldige titel ontbreekt.

De Rechtbank Midden-Nederland is voornemens de volgende prejudiciële vragen aan de Hoge Raad te stellen:

.tg {border-collapse:initial;border-spacing:0;}.tg td{border-color:tansparent;border-style:none;border-width:0;overflow:hidden;padding: 0 5px 30px 5px;word-break:normal;}.tg .tg-m8ef{border-color:tansparent;text-align:right;vertical-align:top}.tg .tg-lqy6{text-align:left;padding-right:1.5rem!important;vertical-align:top}.tg .tg-0lax{text-align:justify;vertical-align:top;} thead, tbody, tfoot { border:0; } .tg { font-family: “Avenir-Book”, Arial, Helvetica, sans-serif; font-size: 1rem; line-height: 1.5;} tbody tr:nth-child(even) { background-color:transparent!important; } @media print, screen and (min-width: 64em) { .tg {font-size: 1.5rem; line-height: 1.25; font-family: “Avenir-Book”, Arial, Helvetica, sans-serif;}}

1. Zijn door de overheid gesloten privaatrechtelijke (koop)overeenkomsten met betrekking tot onroerende zaken, die niet conform de in het Didam-arrest genoemde procedurevoorschriften tot stand zijn gekomen, nietig, vernietigbaar of rechtsgeldig?
2. Maakt het daarbij verschil of de overeenkomst voor of na 26 november 2021 (de datum van het Didam-arrest) tot stand is gekomen?
3. Als het antwoord op vraag 2 ja is, wat zijn dan de rechtsgevolgen voor een overeenkomst die voor 26 november 2021 tot stand is gekomen, maar waarvan de levering op die datum nog niet heeft plaatsgevonden?
4. Kan op grond van de aard van het goed redelijkerwijs worden aangenomen dat slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop.
5a. Zijn er omstandigheden denkbaar waaronder de voor de in het Didam-arrest genoemde uitzonderingsmogelijkheid noodzakelijke openbare aankondiging door het overheidslichaam niet hoeft te worden gedaan?
5b. Heeft het enkele niet voldoen aan het vereiste van de openbare aankondiging door het overheidslichaam al tot gevolg dat de overeenkomst nietig of vernietigbaar is?
5c. Maakt het voor het antwoord op de vraag onder b. nog uit of het gaat om een overeenkomst die voor of na 26 november 2021 tot stand is gekomen?
6. Indien het antwoord op vraag 1 luidt dat niet Didam-conforme overeenkomsten nietig zijn op grond van artikel 3:40 lid 1 BW, kan de (beperkende werking van de) redelijkheid en billijkheid in de weg staan aan een beroep hierop? Zo ja, welke omstandigheden kunnen daarbij een rol spelen?

Het vonnis treft u hier aan. De procespartijen mogen zich nog uitlaten over de hiervoor voorgestelde prejudiciële vragen. Hopelijk worden de vragen voorgehouden aan de Hoge Raad. Als dat gebeurt, dan brengen wij u te zijner tijd graag op de hoogte van de antwoorden.

Wilt u meer weten, neem dan gerust contact op met Jaap van Beijsterveldt of met een van de andere leden van de sectie Vastgoed, Bouw & Overheid.