Bank dient tot het uiterste te gaan alvorens tot executoriale verkoop over te gaan

Vanwege de huidige crisis hebben steeds meer woningeigenaren moeite om hun hypotheeklasten te voldoen. Op grond van de wet is de hypotheekhouder bevoegd om tot executieverkoop over te gaan indien de schuldenaar niet aan zijn hypothecaire verplichtingen voldoet. De hypotheekhouder is, behoudens bijzondere omstandigheden, in beginsel vrij om te bepalen op welk moment hij tot executoriale verkoop overgaat. In een recent vonnis oordeelde de voorzieningenrechter van de Rechtbank Amsterdam echter dat, mede gezien de crisis, op dit moment van een bank meer coulance mag worden verwacht dan in economisch goede tijden. Dit betekent dat een bank thans tot het uiterste dient te gaan voor zij het middel van een openbare veiling kiest.

De relevante feiten en omstandigheden
Eisers zijn sinds 20 november 2006 eigenaar van een woning. Sparck Hypotheken (hierna kortheidshalve: “de bank”) heeft ten behoeve van de aankoop van de woning aan eisers een hypothecaire geldlening verstrekt ten bedrage van € 163.800,-. De hypotheekakte dateert van 20 november 2006.

Sinds 2007 zijn er diverse malen achterstanden in de betaling ontstaan. Partijen hebben in dat kader meerdere malen een minnelijke regeling getroffen. In 2013 hebben eisers wederom een achterstand in de hypotheekbetalingen laten ontstaan. De bank heeft daarop bij brief van 15 januari 2013 de hypothecaire geldlening in zijn geheel opgeëist.

Op 12 april 2013 heeft de bank eisers bericht dat de onroerende zaak op 13 mei 2013 executoriaal door haar zal worden verkocht. Hierop hebben eisers de betalingsachterstand geheel ingelopen. Partijen hebben vervolgens een aantal keer contact met elkaar gehad teneinde een minnelijke regeling te treffen. Partijen zijn daarin echter niet geslaagd. 

In de gerechtelijke procedure heeft eiser een taxatierapport overgelegd. Volgens dit rapport bedraagt de executiewaarde vrij van huur en gebruik met een looptijd van 0-3 maanden
€ 115.000,- k.k., vrij van huur en gebruik met een looptijd van 3-6 maanden € 110.000,- k.k. en in verhuurde staat € 100.000,- k.k.

Het geschil
Eisers vorderen – samengevat – primair de bank te verbieden over te gaan tot openbare verkoop van de woning en subsidiair de bank te gebieden de voorgenomen openbare verkoop op te schorten, totdat onherroepelijk over de kwestie is beslist in een bodemprocedure.

Eisers hebben aan hun vordering onder meer ten grondslag gelegd dat er geen sprake meer is van enige betalingsachterstand. De bank is naar de mening van eisers dan ook niet langer gerechtigd de onroerende zaak uit te winnen door middel van een executieverkoop. Tevens weegt het belang van eisers bij behoud van de onroerende zaak zwaarder dan het belang van de bank bij openbare verkoop van de onroerende zaak.

Met name is van belang dat de onroerende zaak volgens het taxatierapport op de veiling maximaal € 115.000,- zal opbrengen. Eisers zullen dus met een restschuld van minimaal € 50.000,- achterblijven als de onroerende zaak op dat moment wordt geveild.

De beoordeling
De voorzieningenrechter stelt voorop dat overeenkomstig het bepaalde in de wet (artikel 3:268 BW) de hypotheekhouder bevoegd is om tot executieverkoop over te gaan indien de schuldenaar in verzuim is met de voldoening van zijn hypothecaire verplichtingen, het zogenaamde recht van parate executie. De hypotheekhouder is in beginsel vrij om te bepalen op welk moment hij tot executoriale verkoop overgaat. Dit is slechts anders indien de hypotheekhouder misbruik van recht maakt door in de gegeven omstandigheden van het geval tot uitwinning van het onderpand over te gaan.

Tevens overweegt de voorzieningenrechter dat eisers er een groot belang bij hebben dat de onroerende zaak niet wordt geveild. Immers, indien de onroerende zaak nu wordt geveild, zullen eisers, zoals het er op dat moment naar uitzag, met een aanzienlijke restschuld van minimaal € 50.000,- achterblijven. De voorzieningenrechter heeft eisers ter zitting op het hart gedrukt dat zij hun financiën op orde moet krijgen, en dat zij daar desnoods hulp voor moet inroepen. Eisers hebben ter zitting toegezegd dit te zullen doen, eventueel met behulp van familie, en verklaard dat zij zich zullen wenden tot een schuldhulpverleningsinstantie.

De voorzieningenrechter is voorshands van oordeel dat de bank, in het licht van de hiervoor genoemde omstandigheden, misbruik van recht maakt door tot openbare verkoop van de onroerende zaak over te gaan. De voorzieningenrechter heeft bij dit oordeel betrokken dat in deze tijd, waarin het economisch gezien niet goed gaat met Nederland en veel huizen, zoals ook het onderhavige, “onder water staan” (de hypotheekschuld is hoger dan de waarde van het huis), van een bank meer coulance mag worden verwacht dan in economisch goede tijden. Dit betekent dat een bank tot het uiterste dient te gaan voor zij het middel van een openbare veiling kiest en dat als het in redelijkheid nog mogelijk lijkt dat door middel van een regeling een grote restschuld kan worden voorkomen, daarvoor moet worden gekozen.

De voorzieningenrechter verbood dan ook de aangezegde veiling. De rechter voegde daar volledigheidshalve aan toe dat eisers zich wel dienden te realiseren dat indien opnieuw een achterstand jegens de bank ontstaat, de bank gerechtigd is de onroerende zaak executoriaal te verkopen en dat het maar de vraag is of – als niet de gehele schuld is voldaan – een veiling wederom kan worden voorkomen.

Conclusie
Uit het vonnis blijkt dat de huidige crisis een rol kan spelen bij de beoordeling van de vraag of een hypotheekhouder over kan gaan tot openbare veiling van een woning. Naar mijn mening is in deze kwestie echter doorslaggevend geweest dat eisers de ontstane schuld inmiddels volledig hadden ingelost en dat sprake zou zijn geweest van een aanzienlijke restschuld. Indien de schuldenaar na een executieverkoop (waarschijnlijk) achterblijft met een aanzienlijke restschuld, dient de bank te onderzoeken of die restschuld kan worden voorkomen door het sluiten van een minnelijke regeling met de schuldenaar.

Aangezien niet te verwachten valt dat de woningmarkt binnen afzienbare tijd (sterk) zal aantrekken, zal waarschijnlijk in veel rechtszalen naar dit vonnis worden verwezen. Het is echter nog maar de vraag of de rechter in een bodemprocedure of een appelprocedure op dezelfde wijze over deze kwestie zal oordelen. Woningeigenaren die vanwege de crisis moeite hebben om hun hypotheeklasten te voldoen, zullen zich in ieder geval enigszins gesterkt voelen door deze uitspraak.