Huurgarantie onderuit bij faillissement

maandag, 31 januari 2011

Als gevolg van een uitspraak van de Hoge Raad van 14 januari jl. dient een huurgarantie zeer zorgvuldig te worden opgesteld. In deze zaak had de curator de huurovereenkomst opgezegd in verband met het faillissement van de huurder. De opzeggingstermijn bij een dergelijke opzegging bedraagt maximaal drie maanden. Deze termijn nam de curator dan ook in acht. De huurovereenkomst eindigde vervolgens van rechtswege. De verhuurder riep vervolgens de bankgarantie in.

De bank die de garantie had verstrekt kon de uitkering verhalen op een bankrekening van de gefailleerde huurder. Hierdoor had de curator een belang om het beroep op de garantie te bestrijden. Bijzonder in deze zaak was dat de huur over (praktisch) de gehele opzeggingstermijn al was betaald. De curator stelde dat de huurovereenkomst was geëindigd en de huur tot het huureinde was voldaan zodat de verhuurder geen vordering meer had. De verhuurder beriep zich op een boetebepaling die opgenomen was in de gebruikelijke algemene huurvoorwaarden (de zogeheten “ROZ” huurvoorwaarden). Op basis van een uitspraak van de Hoge Raad uit 2005 (bekend onder de naam “BabyXL”) betoogde de verhuurder dat de failliete huurder voor die boete aansprakelijk was. En daarvoor zou de bankgarantie dekking moeten verlenen. De Hoge Raad oordeelde echter anders. De Hoge Raad oordeelde dat een dergelijke boete zich niet verdraagt met het stelsel van de faillissementswet. De verhuurder zal, naar het zich laat aanzien, het ontvangen bedrag (grotendeels) moeten terugbetalen aan de curator.

Deze uitspraak leert dat een contractuele boete in een huurovereenkomst in een faillissementssituatie niet werkt. Dit is niet de oplossing om aanspraak te kunnen maken op een garantie die meer dekt dan de huur over de periode tot het einde huurovereenkomst als gevolg van het faillissement. Dit speelt in de praktijk vooral bij concerngaranties die beogen om gedurende de gehele huurperiode zekerheid te bieden.

Wel is het mogelijk om de garantie zodanig in te richten dat deze voor de garantiegever (de bank of moedervennootschap) een zelfstandige verplichting in het leven roept om een bedrag ter hoogte van de normaliter, zonder het faillissement van de huurder, verschuldigde huurbedragen te voldoen. Een dergelijke garantie valt op basis van de huidige rechtspraak wel in te roepen.