De zon laat zich de afgelopen dagen volop zien en hoewel dit voor veel mensen welkom is, brengt het voor verhuurders van woonruimte ook juridische risico’s met zich mee. Moderne woningen zijn vaak uitstekend geïsoleerd. Dat is goed voor de energiezuinigheid, maar daardoor zijn ze in de zomer ook gevoeliger voor oververhitting. Zonder goede zonwering, ventilatie of koeling kan het binnenklimaat ondragelijk worden. Dat wordt door rechters in toenemende mate aangemerkt als een juridisch gebrek met een veroordeling tot herstel van het gebrek en huurprijsvermindering tot gevolg.
Gebrek, herstel en huurprijsvermindering op grond van de wet
Of oververhitting in woningen in specifieke gevallen een gebrek oplevert, moet beoordeeld worden aan de hand van artikel 7:204 lid 2 BW. Een gebrek is op grond daarvan een staat of eigenschap van de woning of een andere niet aan huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de woning aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat hij bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten. Als sprake is van een gebrek moet de verhuurder dat gebrek op grond van artikel 7:206 BW herstellen, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder gevraagd kunnen worden. Op grond van artikel 7:207 BW kan een huurder dan ook een evenredige huurprijsvermindering vorderen.
Van tocht naar tropisch: het moderne woongebrek
De hiernavolgende recente uitspraken laten zien hoe het huurrecht meebeweegt met de veranderende woonrealiteit. Waar vroeger huurwoningen als gebrekkig werden gezien als ze slecht geïsoleerd waren en nauwelijks warm te stoken, zien we tegenwoordig steeds vaker het tegenovergestelde probleem.
- In een uitspraak van de rechtbank Gelderland (ECLI:NL:RBGEL:2023:3403) werd een gebrek aangenomen wegens het ontbreken van zonwering, waardoor ernstige oververhitting optrad. De gezondheid van de huurder werd hierdoor een deel van het jaar in gevaar gebracht. Het feit dat aan het Bouwbesluit was voldaan betekent niet dat er geen sprake kan zijn van een gebrek; die vraag moet worden beantwoord aan de hand van artikel 7:204 lid 2 BW. De verhuurder moest zonwering plaatsen en de huurder kreeg een huurkorting van 10% totdat het gebrek werd verholpen. Bij de hoogte van de korting speelde een rol dat het gebrek zich niet gedurende het gehele jaar en niet in het gehele gehuurde voordeed.
- De rechtbank Midden-Nederland (ECLI:NL:RBMNE:2024:4380) nam een gebrek aan, omdat een huurder meerdere maanden per jaar last had van extreme warmte in zijn nieuwbouwappartement, ondanks voldoende ventilatie. Ook hier werd geoordeeld dat het feit dat een woning voldoet aan het Bouwbesluit niet automatisch betekent dat er geen sprake is van een gebrek. Volgens de rechter was er wel degelijk sprake van een gebrek, omdat van mei tot en met september zodra het buiten koeler is dan binnen, alle ramen wagenwijd geopend moesten blijven om het appartement op een acceptabele temperatuur te krijgen. Dat hoefde de huurder op grond van de huurovereenkomst niet te verwachten. Zeker niet in een stedelijke omgeving met geluidsoverlast, vlakbij een station, zoals bij deze woning het geval was. De rechter veroordeelde de woningcorporatie tot herstel van het gebrek binnen twee maanden en de huur werd met 20% verlaagd totdat de oververhitting werd verholpen. Ook hier vond de rechter een hogere korting niet redelijk, omdat het probleem alleen in de warmere maanden speelt en de woning nog wel bewoonbaar was.
- In een andere recente uitspraak van dezelfde rechtbank (ECLI:NL:RBMNE:2024:6821) liep de temperatuur van een appartement in een voormalig kantoorpand in de zomer op tot boven de 36 graden Celsius. De woning had een groot glasoppervlak waarop de zon de hele dag schijnt. Daarnaast waren drie ramen dichtgeschroefd zodat ze niet meer open konden en bezat het mechanische luchtbehandelingssysteem geen topkoeling of andere koelfunctie. Ondanks de zonrijke ligging, mag de huurder verwachten dat het appartement voldoende kan worden gekoeld. De kantonrechter oordeelde dan ook dat sprake was van een gebrek en kende een huurprijsvermindering van 40% toe totdat het gebrek werd verholpen.
Wat betekent dit voor u als verhuurder?
Met de zomer in aantocht is het zaak om kritisch te kijken naar de warmtehuishouding van verhuurde woningen. Woningen met veel glas, beperkte ventilatiemogelijkheden of zonder zonwering kunnen al snel te warm worden en daarmee een juridisch risico vormen.
Vragen over de juridische (on)mogelijkheden rondom warmte, gebreken of huurprijsvermindering? Neem gerust contact met ons op.
