Een recente uitspraak ter illustratie
Een recente uitspraak van de Rechtbank Oost-Brabant d.d. 7 januari jl. geeft een heldere illustratie van het belang van een deugdelijke ingebrekestelling.
X heeft een woning gekocht van Y. De koopprijs bedroeg € 4.250.000,-. De woning is op 16 juni 2023 geleverd aan X.
In de procedure bij de rechtbank staat de vraag centraal of Y schadevergoeding moet betalen aan X wegens door X gestelde gebreken aan de woning.
Beoordelingskader
Iedere tekortkoming in de nakoming van een verbintenis de schuldenaar de schade die de schuldeiser daardoor lijdt te vergoeden, tenzij de tekortkoming de schuldenaar niet kan worden toegerekend. Voor zover nakoming niet blijvend onmogelijk is, is de schuldenaar verplicht de schade die het gevolg is van zijn tekortkoming te vergoeden, nadat hij in verzuim is komen te verkeren. Het verzuim treedt in beginsel in, als de schuldenaar in gebreke wordt gesteld bij een schriftelijke aanmaning waarbij hem een redelijke termijn voor de nakoming wordt gesteld, en nakoming binnen deze termijn uitblijft. In sommige gevallen treedt verzuim in zonder ingebrekestelling.
Dat is bijvoorbeeld het geval als de schuldeiser uit een mededeling van de schuldenaar moet afleiden dat deze in de nakoming van de verbintenis tekort zal schieten.
Ook ingeval van spoedeisend herstel kan verzuim intreden zonder ingebrekestelling. Het ligt op de weg van de schuldeiser om feiten te stellen waaruit volgt dat zich een situatie voordoet waarin verzuim zonder ingebrekestelling intreedt.
Het oordeel van de rechtbank
Tussen partijen staat niet ter discussie dat nakoming nog mogelijk was. X heeft daarom alleen recht op een schadevergoeding als X in verzuim is komen te verkeren. Volgens X is dat het geval omdat hij een ingebrekestelling naar Y heeft gestuurd. Specifiek ten aanzien van de terrasoverkapping heeft X aangevoerd dat sprake was van een onveilige situatie waardoor de overkapping moest worden afgebroken. Volgens X zou het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn als Y zich ten aanzien van dit gebrek op het standpunt zou stellen dat hij niet in de gelegenheid is gesteld om dit gebrek te herstellen.
De rechtbank is van oordeel dat verzuim niet kan worden vastgesteld omdat de door X aan Y gestuurde brief van 20 november 2023 niet voldoet aan de vereisten van een ingebrekestelling. Van een situatie waarin verzuim intreedt zonder ingebrekestelling is volgens de rechtbank ook geen sprake.
Ingebrekestelling, vereisten
Een ingebrekestelling is een aanzegging (aanmaning) van de schuldeiser aan de schuldenaar, dat hij binnen een bepaalde redelijke termijn nakoming van de verbintenis verlangt. Bij de aanmaning moet de schuldeiser duidelijk te kennen geven wat van de schuldenaar gevorderd wordt. De aanzegging mag de schuldenaar geen redelijke twijfel laten omtrent wat, wanneer en op welke grond van hem gevorderd wordt. De ingebrekestelling mag de schuldenaar dus niet in onzekerheid laten omtrent wat van hem wordt gevorderd.
Het oordeel van de rechtbank
X stelt zich op het standpunt dat Y bij brief van 20 november 2023 in gebreke is gesteld. Volgens X bevat de brief een duidelijke aanmaning en een termijnstelling. De term ‘ingebrekestelling’ wordt bovendien expliciet genoemd. Daarnaast wordt melding gemaakt van de gevolgen van het niet (tijdig) voldoen aan de ingebrekestelling. Y is bovendien al bij e-mailbericht van 25 september 2023 gedetailleerd geïnformeerd over de geconstateerde gebreken. Bovendien heeft Y de gebreken zelf gezien toen hij in juli 2023 ter plaatse aanwezig was.
Volgens Y kwalificeert de brief van 20 november 2023 niet als een ingebrekestelling. De brief is algemeen geformuleerd en de bijlage is volgens Y een puzzel. Uit die bijlage blijkt niet welke gebreken Y zou moeten laten herstellen.
Uit de brief van 20 november 2023 blijkt naar het oordeel van de rechtbank niet duidelijk wat van Y gevorderd wordt. In de brief wordt Y verzocht om binnen veertien dagen de gebreken te herstellen, terwijl hij ook wordt verzocht om binnen diezelfde termijn een plan van aanpak te overleggen. Dat strookt niet met elkaar. Bovendien is het onduidelijk hoe het verzoek om de gebreken te herstellen (dan wel met een plan van aanpak te komen) zich verhoudt tot de mogelijkheid die Y wordt geboden om de gebreken te (laten) onderzoeken.
Waar het gaat om het herstel van de gebreken, blijkt volgens de rechtbank uit de tekst van de brief ook niet welke gebreken X door Y hersteld wilde zien. De gebreken worden in de brief namelijk niet genoemd. Voor een overzicht van de geconstateerde gebreken wordt verwezen naar bijlage 1: ‘Als bijlage 1 voeg ik een gespecifieerd overzicht bij van de geconstateerde gebreken. Het overzicht is gedetailleerd met benoeming van het gebrek, waar het gebrek zich bevindt en wat de status is.’ Uit deze bijlage 1 blijkt vervolgens ook onvoldoende duidelijk wat van Y wordt verlangd, waarom en wanneer. In de kolom ‘status’ is niet meer opgenomen dan de stand van zaken van dat moment. Die stand van zaken hield - samengevat - niet alleen in dat een aantal onderdelen van de woning reeds was verwijderd, maar ook dat X diverse gebreken zelf al had laten herstellen (bijvoorbeeld de muren van de master bedroom zijn al opnieuw gestuct en de lekkages zijn opgelost) of daartoe zelf al plannen had gemaakt.
Wat van Y op die punten wordt verlangd is volgens de rechtbank niet duidelijk. Zo is bij de constructie van het zwembad opgenomen dat de bouw van het nieuwe dak gepland was voor 2024. Maar wat wordt dan van Y gevraagd? Met Y is de rechtbank van oordeel dat bijlage 1, die uit acht pagina’s bestaat, een puzzel is. Daarbij is ook van belang dat sommige gebreken erg algemeen zijn omschreven en daartegen afgezet is het nog belangrijker om duidelijk aan te geven wat van Y wordt verlangd. Dat ontbreekt in de bijlage. Concreet had, in de brief dan wel in de bijlage, per gebrek duidelijk aangegeven moeten worden wat X van Y wilde, waarom, op welke grond en binnen welke termijn. Zowel de brief als de bijlage zijn dus niet duidelijk als het gaat om de vraag welke gebreken door Y zouden moeten worden hersteld.
Op 28 november 2023 heeft de advocaat van Y laten weten dat niet duidelijk is wat van zijn cliënt wordt verlangd. In zijn brief schrijft hij: ‘Welke van de in de lijst genoemde vermeende gebreken nog hersteld zouden kunnen worden (indien nodig) en welke niet (omdat afbraak heeft plaatsgevonden c.q. verbouwd is) is cliënten niet bekend.’ Ondanks deze mededeling heeft X in zijn reactie van 1 december 2023 geen duidelijkheid verschaft over wat hij van Y verlangde en ten aanzien van welke gebreken.
De rechtbank benadrukt dat het bij de beantwoording van de vraag of Y in verzuim is komen te verkeren als gevolg van de brief van 20 november 2023, erop aankomt of uit die brief duidelijk blijkt wat van Y werd verlangd. Het gaat dus niet alleen om de vraag of het voor Y duidelijk was welke gebreken X had geconstateerd. Dat Y op 25 september 2023 al over de gebreken was geïnformeerd en dat Y de gebreken op enig moment zelf heeft kunnen waarnemen, maakt het oordeel van de rechtbank daarom niet anders.
In verband met zijn standpunt dat de brief van 20 november 2023 kwalificeert als een ingebrekestelling heeft X verder nog aangevoerd dat de advocaat van Y deze brief in zijn brief van 28 november 2023 zelf ook heeft aangeduid als ingebrekestelling. Het is op zichzelf juist overweegt de rechtbank dat de advocaat van Y de term ‘ingebrekestelling’ gebruikt. Voor de beoordeling is alleen niet relevant of een wederpartij een brief als ingebrekestelling aanduidt, maar of de brief aan de vereisten van een ingebrekestelling voldoet. De rechtbank is van oordeel dat dit niet het geval is.
Nu de rechtbank van oordeel is dat de brief van 20 november 2023 niet voldoet aan de vereisten die worden gesteld aan een ingebrekestelling, is Y niet op deze grond in verzuim is komen te verkeren. Er is dus voor X geen recht op schadevergoeding.
Praktijktip
Uit deze uitspraak blijkt dat het zorgvuldig opstellen van contracten van belang is voor beantwoording van de vraag wanneer er sprake is van wanprestatie, verzuim en/of een ingebrekestelling vereist is en, zo ja, wat deze moet bevatten (e.g. welke termijn).
Afgezien daarvan is het van belang om -tijdig- advies in te winnen over de vraag wat te doen bij een tekortkoming van de wederpartij: Is het noodzakelijk de wederpartij (opnieuw) in verzuim te stellen door een ingebrekestelling? Wat moet daar dan precies instaan?
Uw verdere rechtspositie als crediteur (e.g. aanvullende of vervangende schadevergoeding en/of ontbinding) wordt daardoor bepaald.
Heeft u vragen naar aanleiding van deze blog of heeft u andere ondernemingsrechtelijke vragen, neemt u dan gerust vrijblijvend contact op met Marc Janssen of met een van de andere leden van de sectie EU-Mededinging of Procedures & Geschillenbeslechting.
