Gebrek in of aan woning dat normaal gebruik belemmert
Het komt regelmatig voor dat een koper van een woning na de overdracht ontdekt dat het normale gebruik van het huis wordt belemmerd door een gebrek. Asbest in de woning, een verrotte dakconstructie, een absurd hoog luchtvochtigheidsgehalte of een bouwtechnisch gezien ondermaatse fundering. De koper voelt zich dan bedrogen, omdat hij te veel heeft betaald voor een woning die door dit probleem niet geschikt is voor normaal gebruik. De koopprijs was immers gebaseerd op de veronderstelling dat de woning in goede staat verkeerde, althans voor een normaal gebruik als woning geschikt. Bovendien loopt de koper door het gebrek schade op: het herstel van het gebrek brengt kosten met zich mee en er kunnen extra kosten ontstaan door het inschakelen van een deskundige om het probleem te onderzoeken, door schade aan inboedel en kleding en door tijdelijke woonruimte elders, omdat de woning niet bewoonbaar is (door herstelwerkzaamheden).
Risicoverdeling tussen partijen
Bij de beoordeling wie er aansprakelijk is voor de door de koper geleden schade, gaat het er in de kern om wie het risico van het gebrek draagt. Als partijen in hun koopcontract geen afwijkende risicoverdeling zijn overeengekomen, moet aansluiting worden gezocht bij art. 7:17 BW. In de praktijk zien we echter vaak dat partijen van dit artikel bij contract hebben afgeweken, bijvoorbeeld door gebruikmaking van een Modelkoopakte (ook wel bekend als de NVM-koopakte) of een KNB-model (een modelkoopakte opgesteld door de Ring Amsterdam van de KNB). Als partijen bij de schriftelijke vastlegging van hun overeenkomst gebruikmaken van een standaardakte waarin een beding voorkomt dat als voorgedrukte verklaring van de verkoper bevat dat de verkochte zaak de feitelijke eigenschappen zal bezitten die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn (zoals in de Modelkoopakte), zal uitgangspunt voor de uitleg van dit beding moeten zijn dat 'normaal gebruik' betrekking heeft op wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan. In een woning zal gewoond moeten kunnen worden op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast.
Wilt u als verkoper of koper weten of u het risico draagt voor een aan een verkochte woning klevend gebrek, dan moet eerst worden nagegaan of van een standaardmodel gebruik is gemaakt en zo ja, van welk model. Voorts is dan van belang wat de aard is van het gebrek. Is er bijvoorbeeld gebruik gemaakt van het KNB-model (versie 2021), dan draagt de koper het risico voor het verborgen gebrek niet-hecht gebonden asbest. Bij de Modelkoopakte daarentegen is het risico hiervan voor de verkoper. Daarnaast moet worden gecontroleerd of standaardbepalingen van een dergelijk model in het onderliggende contract zijn doorgehaald of weggehaald en of er juist bepaalde bepalingen zijn bijgevoegd, zoals een asbest-, niet-zelfbewonings- of ouderdomsclausule.
Hulp nodig in uw casus (als verkoper of koper)? Neem vrijblijvend contact op met een van de leden van onze sectie Vastgoed, Bouw & Omgeving.
