Inleiding
Een recente uitspraak van de kantonrechter in de Rechtbank Gelderland is de aanleiding voor deze blog over (de gevolgen van) afgebroken onderhandelingen in een B2B-verhouding. Wat was het geval?
De casus
In april 2023 zijn Solo en X met elkaar in gesprek gegaan over de mogelijke huur door X.
Volgens Solo is tussen partijen een huurovereenkomst tot stand gekomen. X is haar verplichtingen uit deze huurovereenkomst niet nagekomen. Dit rechtvaardigt ontbinding van de huurovereenkomst. X is gehouden de schade te vergoeden die Solo daardoor heeft geleden. Subsidiair voert Solo aan dat X de onderhandelingen op onrechtmatige wijze heeft afgebroken en daarom gehouden is de schade te vergoeden die daardoor is geleden. De schade bestaat volgens Solo uit een bedrag van € 169.409,99 aan investeringskosten, € 75.000,00 aan minderhuur, € 40.625,00 aan gederfde huurinkomsten en een bedrag van € 3.872,00 aan expertisekosten.
De kantonrechter loopt deze punten één voor één langs.
Is een huurovereenkomst tot stand gekomen?
Een huurovereenkomst komt tot stand door wilsovereenstemming, dus door aanbod en aanvaarding. Bij de beantwoording van de vraag of tussen Solo en X een huurovereenkomst tot stand is gekomen en zo ja, met welke inhoud, is bepalend wat partijen tegenover elkaar hebben verklaard en wat zij uit elkaars verklaringen en gedragingen, overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijze mochten toekennen, hebben afgeleid.
Beslissend is of de onderwerpen ten aanzien waarvan overeenstemming is bereikt de essentialia (hoofdpunten) van de overeenkomst bevatten. Voor zover nog enkele punten niet geregeld zijn, dienen die van ondergeschikte betekenis te zijn. Van een perfecte overeenkomst kan geen sprake zijn als partijen op een bepaald punt nog geen overeenstemming hadden bereikt, terwijl dat voor een van de partijen van essentieel belang was en de ander dat behoorde te begrijpen.
Volgens de kantonrechter blijkt uit de schriftelijke voorstellen die partijen elkaar in de periode april 2023 tot en met juni 2023 hebben gedaan niet, dat zij overeenstemming hebben bereikt over de essentialia van de huurovereenkomst. Zij verschilden niet alleen van mening over de huurprijs en de huurperiode, maar ook over het moment van oplevering. Van begin af aan heeft X duidelijk gemaakt dat het moment van oplevering een essentieel punt was waarover eerst overeenstemming moest worden bereikt, voordat zij tot het sluiten van een huurovereenkomst kon overgaan.
Uit de tussen partijen gevoerde correspondentie blijkt volgens de kantonrechter niet dat partijen daarover overeenstemming hebben bereikt. Solo stelt weliswaar dat partijen uiteindelijk op 20 juni 2023 mondeling overeenstemming hebben bereikt op alle voor hen essentiële punten, maar dit wordt door X betwist en blijkt volgens de kantonrechter ook niet uit het definitieve huurvoorstel dat Solo na afloop van dat gesprek aan X heeft gestuurd. Daarin wordt nog altijd geen harde opleverdatum genoemd en heeft Solo zelfs een exoneratie toegevoegd voor het geval de oplevering vertraging oploopt.
Anders dan Solo meent, kan naar het oordeel van de kantonrechter uit de omstandigheid dat X na ontvangst van dat voorstel aan Solo heeft gevraagd om een concept huurovereenkomst op te stellen, niet worden opgemaakt dat X met de inhoud van het definitieve huurvoorstel instemde.
De conclusie is dat niet vast is komen te staan dat over de essentialia van de huurovereenkomst overeenstemming is bereikt, zodat tussen partijen geen huurovereenkomst tot stand is gekomen.
Zijn de onderhandelingen door X onrechtmatig afgebroken?
Hoofdregel is dat onderhandelingen kunnen worden afgebroken zonder dat van schadeplichtigheid sprake is. Onder omstandigheden kan het zo zijn dat het onrechtmatig is om ingezette onderhandelingen af te breken. Daarvan is sprake indien afbreken (a) op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het tot stand komen van de overeenkomst of (b) in verband met de andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn. Daarbij dient rekening te worden gehouden met de mate waarin en de wijze waarop de partij die de onderhandelingen afbreekt tot het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen en met de gerechtvaardigde belangen van deze partij. Hierbij kan ook van belang zijn of zich in de loop van de onderhandelingen onvoorziene omstandigheden hebben voorgedaan, terwijl, in het geval onderhandelingen ondanks gewijzigde omstandigheden over een lange tijd worden voortgezet, wat betreft dit vertrouwen doorslaggevend is hoe daaromtrent ten slotte op het moment van afbreken van de onderhandelingen moet worden geoordeeld tegen de achtergrond van het gehele verloop van de onderhandelingen. Het gerechtvaardigde vertrouwen kan ook voortvloeien uit omstandigheden anders dan de contractonderhandelingen zelf.
Het gaat om een strenge en tot terughoudendheid nopende maatstaf, zodat de lat hoog ligt voor het aanvaarden van aansprakelijkheid wegens het staken van verdere onderhandelingen.
Volgens de kantonrechter stond het X daarom in beginsel vrij de onderhandelingen af te breken, tenzij het afbreken onaanvaardbaar is op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen dat door X zou zijn gewekt in het tot stand komen van een huurovereenkomst of in verband met andere omstandigheden. In dit geval heeft X de onderhandelingen in september 2023 afgebroken. Dit is op 28 september 2023 aan Solo meegedeeld en als reden daarvoor heeft X de blijvende onduidelijkheid over de opleverdatum gegeven. Een ‘harde’ opleverdatum voor X was van meet af aan een essentieel punt, waarover zij eerst overeenstemming wilde bereiken, voordat zij de huurovereenkomst kon sluiten. X heeft volgens de kantonrechter niet de indruk gewekt dat zij dit op enig moment heeft laten varen. Uit de correspondentie blijkt dat zij steeds is blijven informeren naar de voortgang van de bouw en de vergunningverlening. Uit de stukken blijkt dat beide partijen ook in de periode na 20 juni 2023 met elkaar in onderhandeling zijn gebleven.
Op basis van de tussen partijen gevoerde correspondentie is naar het oordeel van de kantonrechter duidelijk dat X het pand nog altijd graag wilde huren en dat het haar intentie was om alsnog tot overeenstemming te komen.
In dat licht bezien valt volgens de kanonrechter te begrijpen dat X op 28 juli 2023 in reactie op een foto van de bouwlocatie van Solo, aan Solo heeft gestuurd: “Op naar het nieuwe pand”. Ook is het in dat kader begrijpelijk dat X heeft gevraagd naar tekeningen van het pand, zodat zij kon nadenken over de inrichting daarvan.
Hiermee is naar het oordeel van de kantonrechter niet het gerechtvaardigd vertrouwen in het tot stand komen van de huurovereenkomst gewekt. Solo was ervan op de hoogte dat het voor X van essentieel belang was om te weten of zij haar machines op tijd kon overhuizen, zodat haar productieproces niet stil zou komen te liggen. Desondanks bleef overeenstemming over een ‘harde’ opleverdatum uit en bleef Solo vasthouden aan de exoneratie voor het geval de oplevering vertraging op zou lopen. X heeft zich daardoor uiteindelijk genoodzaakt gezien om de onderhandelingen met Solo af te breken.
Advies voor de praktijk
Alhoewel de rechter terughoudend is bij de beantwoording van de vraag of in B2B-verhoudingen het toekennen van kosten en/of schadevergoeding in geval van afgebroken onderhandelingen aan de orde is, is het verstandig dat partijen hun rechtsverhouding in de precontractuele fase (dus in de onderhandelingsfase) op dit punt schriftelijk vastleggen bijvoorbeeld in een letter of intent, dan wel zich juridisch te laten bijstaan in de onderhandelingsfase.
Heeft u vragen naar aanleiding van dit artikel of heeft u andere ondernemingsrechtelijke vragen, neemt u dan gerust vrijblijvend contact op met Marc Janssen of andere leden van de sectie EU Mededinging of Ondernemingsrecht.
