Rechtsgevolgen verbonden aan conservatoir verhaalsbeslag op een registergoed (FIP Nieuwsbrief – februari 2009)

Onlangs heeft de Hoge Raad zich uitgesproken over de vraag welke rechtsgevolgen zijn verbonden aan een conservatoir verhaalsbeslag op een registergoed, dat is gelegd en ingeschreven nadat met betrekking tot dat registergoed de inschrijving van een koopovereenkomst heeft plaatsgevonden als bedoeld in art. 7:3 lid 1 BW. Meer specifiek stond beantwoording van de volgende vraag centraal: heeft de beslaglegger na levering recht op (reservering van) een deel van de koopsom?

Centraal in dit geding staat de vraag welke rechtsgevolgen zijn verbonden aan een conservatoir verhaalsbeslag op een registergoed, gelegd en ingeschreven nadat met betrekking tot dat registergoed de inschrijving van een koopovereenkomst heeft plaatsgevonden als bedoeld in art. 7:3 lid 1 BW. Meer specifiek: heeft de beslaglegger na levering recht op (reservering van) een deel van de koopsom?

X en Y (hierna: “betrokkenen”) hebben vóór 28 oktober hun recht van erfpacht betreffende een huis, tuin en schuur verkocht. Deze koop is eveneens vóór 28 oktober 2004 ingeschreven in de openbare registers. Op 28 oktober 2004 heeft eiseres tot cassatie (hierna: “ABN AMRO’) ten laste van betrokkenen conservatoir beslag gelegd op genoemd recht van erfpacht. De inschrijving van het beslag in de openbare registers heeft op 28 oktober 2004 plaatsgevonden. Op 29 oktober 2004 heeft de levering van het recht van erfpacht aan de koper plaatsgevonden ten overstaan van de notaris, verweerder in cassatie (hierna: “de notaris”). De notaris heeft uit de koopsom de hypotheekhouder en een eerdere beslaglegger voldaan. Het restant van de koopsom heeft hij uitgekeerd aan betrokkenen.

Na de levering heeft ABN AMRO het door haar gelegde beslag opgeheven. ABN AMRO heeft bij exploot van 5 september 2005 de notaris gedagvaard voor de rechtbank te Haarlem en gevorderd, kort gezegd, voor recht te verklaren dat de notaris jegens ABN AMRO onrechtmatig heeft gehandeld en hem te veroordelen tot vergoeding van schade nader op te maken bij staat, met rente en kosten. De rechtbank heeft bij vonnis van 30 november 2005 de vordering afgewezen. Bij arrest van 12 juli 2007 heeft het gerechtshof te Amsterdam het vonnis van de rechtbank bekrachtigd.

ABN AMRO erkent in cassatie dat het beslag in zakenrechtelijke zin de zaak volgt, maar stelt zich desondanks op het standpunt dat het beslag rechtsgevolgen heeft jegens de verkopers en dat ABN AMRO om deze reden dient mee te delen in het restant van de koopsom na voldoening aan de hypotheekhouder en eventuele andere bij voorrang te voldoene schuldeisers. De zorgplicht van de notaris brengt volgens ABN AMRO mee dat hij niet voorbij mocht gaan aan het door ABN AMRO ten laste van de verkopers gelegde beslag. De notaris had de restant koopsom onder zich moeten houden tot meer duidelijkheid zou zijn ontstaan over de gerechtigdheid tot dit geld. Door tot onverwijlde uitkering over te gaan zou de notaris diens zorgplicht jegens ABN AMRO hebben geschonden en onrechtmatig jegens haar hebben gehandeld.

Dit betoog dient volgens de Hoge Raad te falen zover het is gestoeld op de gedachte dat het onroerend goed ondanks de inschrijving van de koop in de registers nog geschikt zou zijn voor uitwinning ten laste van de verkopers. Die inschrijving – gevolgd door tijdige levering – onttrekt het onroerend goed nu juist aan die uitwinning. Voor zover ABN-AMRO wil betogen dat het beslag desondanks moet worden beschouwd als een geslaagde uitwinning voor wat betreft de koopsom, miskent zij dat het beslag op het onroerend goed niet tevens is een beslag onder de notaris op de koopsom. Van conversie van het ene beslag naar het andere geen sprake zijn.

De notaris heeft volgens de Hoge Raad ook niet onzorgvuldig jegens ABN AMRO gehandeld door zijn verplichting tot uitkering aan de verkopers na te komen ondanks de wetenschap van een beweerdelijke vordering van de Bank. De Hoge Raad zoekt daarvoor aansluiting bij de in art. 7:3 BW neergelegde rechtsfiguur van “Vormerkung”, die de mogelijkheid opent tot inschrijving van de koop van een registergoed in de openbare registers met het rechtsgevolg dat tegen de koper wiens koop is ingeschreven de in lid 3 van dat artikel onder de letters a tot en met g vermelde rechtsfeiten niet kunnen worden ingeroepen. Met deze regeling is beoogd de koper van een registergoed tijdelijk (gedurende zes maanden na inschrijving van de koop) bescherming te bieden in zijn recht op daadwerkelijke nakoming van de koopovereenkomst, en hem in het bijzonder te beschermen tegen wanprestatie van de verkoper hierin bestaande dat deze het goed (onbelast) levert aan een derde, alsmede tegen beslaglegging op het goed ten laste van de verkoper en tegen een faillissement van de verkoper.

De wetgever heeft de voor de bescherming van het persoonlijk recht van de koper op onbelaste verkrijging noodzakelijk geachte zakelijke werking van de inschrijving van de koop nauwkeurig omschreven door in het derde lid van art. 7:3 onder de letters a tot en met g precies te bepalen welke rechtsfeiten niet tegen de koper kunnen worden ingeroepen. Met de woorden "niet kunnen worden ingeroepen" uit het artikel, die overeenkomen met de bewoordingen van de artikelen waarin de gevolgen van een beslag worden bepaald, wordt gedoeld op het feit dat inschrijving van de koop op vergelijkbare wijze als beslaglegging niet leidt tot beschikkingsonbevoegdheid van de verkoper, en dus ook niet in de weg staat aan overdracht van het verkochte goed aan een derde.

Wél brengt deze inschrijving met zich mee dat een vervreemding of bezwaring, tot stand gekomen na de inschrijving van de koop, ingevolge art. 7:3 lid 3 BW niet tegen de koper kan worden ingeroepen. Wat het onder letter f vermelde executoriaal of conservatoir beslag betreft, brengt het voorgaande mee dat de inschrijving van de koop niet in de weg staat aan een latere beslaglegging ten laste van de verkoper en dat een dergelijk beslag in beginsel ook doel treft, maar dat het beslagen goed, mits het binnen zes maanden na inschrijving van de koop aan de koper wordt geleverd, niet door deze beslaglegger kan worden uitgewonnen.