Leegstandschade en huurgarantie: hoe zat dit ook al weer?

Op 2 juni 2015 heeft het Gerechtshof Amsterdam een uitspraak gewezen in een zaak over een bankgarantie en zogeheten ‘leegstandschade’ na het faillissement van de huurder. De verhuurder had, zo oordeelde het gerechtshof, ten onrechte de gehele bankgarantie aangesproken en bleef zitten met een forse schade. Het blijft oppassen met bankgaranties!

Wat speelde er?

Op 25 december 2007 is tussen Hansteen als verhuurder en Bouwgros als huurder een huurovereenkomst gesloten voor de duur van 10 jaar. De maandelijkse huur bedraagt ruim € 60.000,00 exclusief BTW. Er wordt een bankgarantie gesteld ter hoogte van ruim € 880.000,00. Het is een zogeheten ‘triplenet’ huurovereenkomst waarbij praktisch alle kosten voor rekening van de huurder komen.

ABN AMRO Bank heeft de bankgarantie gesteld. Daarin is onder meer is opgenomen dat de bank ook alle schade vergoedt die de verhuurder lijdt als gevolg van het faillissement van de huurder.

Op 3 juni 2009 wordt de huurder (Bouwgros) ook in staat van faillissement verklaard. De huurovereenkomst eindigt door opzegging van de curator op 8 oktober 2009. De verhuurder lijdt schade doordat de huurovereenkomst al op 8 oktober 2009 eindigt in plaats van in 2017.

De bank keert de volledige garantie ter hoogte van ruim € 880.000,00. De curator maakt hier bezwaar tegen.

Hoe oordeelde de rechter?

Het gerechtshof oordeelde (in een tussenuitspraak) dat de garantie uitsluitend mocht worden ingeroepen voor de opleveringsschade en voor de (achterstallige) huur over de periode van 1 juni 2009 tot 8 oktober 2009 (de datum waartegen de curator had opgezegd). Uiteindelijk moet een groot gedeelte van het ontvangen bedrag aan de curator worden betaald. De verhuurder lijdt hierdoor een aanzienlijke schade (de leegstandschade) waarvoor de bankgarantie uiteindelijk geen dekking biedt. Dit ondanks de daarin op genomen clausule.

Commentaar

De uitspraak van het gerechtshof (u kunt deze hier downloaden) is in lijn met eerdere uitspraken van de Hoge Raad. Ik verwijs hiervoor graag naar mijn eerdere publicaties:

• Huur, faillissement en garantie: twee nieuwe uitspraken van de Hoge Raad;
• Huurvorderingen en faillissement. 

Een verhuurder moet zich realiseren dat een hoge bankgarantie een ‘schijnzekerheid’ kan bieden. Wanneer de huurder failliet gaat dan biedt de bankgarantie (helaas voor de verhuurder) geen dekking voor de zogeheten leegstandschade indien – kort gezegd – de curator daarvan nadeel ondervindt. Dit is meestal het geval doordat de bank zich verhaalt op een contra garantie of een saldo. Bij die leegstandschade gaat het om de gemiste huur na de datum waartegen de curator of de bewindvoerder heeft opgezegd. Deze kan opzeggen met inachtneming van een opzeggingstermijn van drie maanden.

Een concerngarantie – mits goed geformuleerd – kan wel dekking bieden voor dit soort leegstandschade. Een concerngarantie is in de praktijk echter minder solide dan een bankgarantie. Indien de werkmaatschappij failliet gaat kan de moedermaatschappij hetzelfde lot treffen.

Conclusie: met concerngaranties en bankgaranties blijft het voor een verhuurder oppassen!