Een gehuurd horecapand dat niet als restaurant mag worden gebruikt: risico huurder of verhuurder?

De Hoge Raad heeft op 27 november 2015 een uitspraak gedaan over een zaak waarin de huurder van een horecapand geen omgevingsvergunning (“bouwvergunning”)  kreeg aangezien sprake was van strijd met het bestemmingsplan. Inzet van de discussie was of de huurder de huurovereenkomst terecht door vernietiging had beëindigd en of een professionele verhuurder (Inbev in dit geval) moet weten hoe het zit met het bestemminsplan.

Wat speelde er?

Bierbrouwer Inbev huurt al sinds 2003 een horecapand in Nijmegen. Inbev verhuurt het pand onder aan huurders/exploitanten. Zoals vaker het geval is bij horeca is sprake van een aantal wisselingen van de exploitant. Eerst zit lounge-café The Matrixx erin, dan Discotheek Exxotic en vervolgens huren twee partijen het pand van Inbev met het doel daarin een Italiaans restaurant te beginnen. Deze huurders krijgen in november 2006 echter een onaangename verrassing. De gemeente weigert vergunning te verlenen voor de benodigde verbouwing. Er komt een bouwstop. De gemeente motiveert dit aldus dat de bestemming volgens het bestemmingsplan “casino” is. In 2003 was weliswaar “informeel” vrijstelling verleend voor het lounge-café maar nu er een verbouwing plaatsvindt moet een formele vrijstellingsprocedure worden doorlopen. Hierbij speelt ook nieuwere bestuursrechtelijke rechtspraak een rol. Die vrijstelling wordt uiteindelijk wel verleend, maar dan is het al april 2008. De huurovereenkomst met de huurder/exploitant wordt kort daarna beëindigd waarbij huurachterstanden een rol spelen. Niet zo gek, de huurder heeft het gehuurde nog steeds niet in gebruik kunnen nemen. Inbev begint een gerechtelijke procedure tot betaling van de achterstallige huur. De huurder beroept zich op dwaling en stelt dat hij de huurovereenkomst bij een juiste voorstelling van zaken niet zou hebben gesloten.  Oftewel: had de huurder geweten dat hij geen vergunning voor een verbouwing zou krijgen dan zou hij de huurovereenkomst nooit hebben gesloten.

Wat beslist de rechter?

De eerste rechter – de kantonrechter – verwerpt de stellingen van de huurder en wijst de vorderingen van Inbev toe. De tweede rechter – het gerechtshof – honoreert de stellingen van de huurder echter. Het gerechtshof oordeelt dat Inbev, als professionele partij, in ieder geval behoorde te weten wat de bestemming van het horecapand was en behoorde te weten tegen welke problemen de huurder aan zou lopen bij een verbouwing. Het gerechtshof oordeelt dat de huurovereenkomst op grond van dwaling wordt vernietigd. De huurovereenkomst wordt dan geacht nooit te hebben bestaan en de huurder krijgt hetgeen hij al betaald heeft terug.

De Hoge Raad denkt hier echter anders over. De Hoge Raad formuleert als algemene regel dat een huurder er niet vanuit mag gaan dat de verhuurder bij de gemeente is nagegaan of eventuele verbouwingsplannen mogelijk problemen met het bestemmingsplan opleveren. De Hoge Raad verwijst hiervoor naar een oude uitspraak uit 1986 over koop en verkoop. Van “behoren te weten” is, zo benadrukt de Hoge Raad, niet snel sprake. Daarnaast wordt in de ROZ algemene huurvoorwaarden nu juist bepaald dat de huurder onderzoek moet doen. De Hoge Raad verwijst de zaak naar een ander gerechtshof die de zaak verder moet behandelen. De kans is, gelet op deze uitspraak van de Hoge Raad, groot dat de huurder daar ongelijk krijgt.

Klik hier voor de betreffende uitspraak. 

Commentaar

De huurder beriep zich op dwaling. Dat is een wilsgebrek. De huurder stelde dat, had hij geweten dat hij op basis van het geldende bestemmingsplan geen vergunning zou krijgen, hij de huurovereenkomst nooit zou hebben gesloten. Daarbij stelde de huurder dat Inbev hem had moeten informeren. Het gaat naar mijn mening inderdaad te ver om ervan uit te gaan dat een verhuurder, ook een professionele zoals Inbev, in het algemeen behoort te weten hoe het exact zit met het bestemmingsplan.  Het is van groot belang dat de Hoge Raad dit nu ook expliciet als hoofdregel formuleert.

Verder ga ik er vanuit dat Inbev ook niet wist dat sprake was van “bestemmingsplancomplicaties”. Er was ook geen aanleiding voor om dat te vermoeden.

Van groot belang is naar mijn mening verder dat de huurder het pand wel als horecapand had kunnen gebruiken mits hij niet was gaan verbouwen. Het pand werd ook al sinds 2003 als horecapand gebruikt.  De huurder hàd het gehuurde dan ook binnen de bestemming “horecabedrijfsruimte” kunnen gebruiken. Alleen niet zoals de huurder dat voor ogen stond.

De huurder heeft zich niet beroepen op een gebrek, bestaande uit het niet kunnen gebruiken conform de bestemming van de huurovereenkomst.  Dat zou de huurder uiteindelijk in deze zaak ook niet hebben gebaat nu hij het pand zonder verbouwing als horecapand had kunnen gebruiken.

De huurder had er verstandig aan gedaan eerst onderzoek te doen bij de gemeente of in de huurovereenkomst een garantie op te laten nemen dat hij het pand kon gebruiken om, na een verbouwing, als restaurant te gebruiken.

Tot slot

Heeft u vragen of opmerkingen? Bel of mail dan vrijblijvend met Egbert Schelhaas of met één van de andere advocaten van de sectie huurrecht.