Zorgplicht makelaar

De NVM (Nederlandse Vereniging van Makelaars O.G. en Vastgoeddeskundigen NVM) Nederlandse Vereniging van Makelaars) kent een zogenaamde Erecode waarin de gedragsregels zijn opgenomen waaraan NVM-makelaars zich dienen te houden. Indien een NVM-makelaar zich niet volgens de regels van deze Erecode heeft gedragen, kan daarover een klacht worden voorgelegd aan de (regionale) Raad van Toezicht in het kader van het tuchtrecht van de NVM. Als een makelaar of klager het niet eens is met de uitspraak van de (regionale) Raad van Toezicht, is hoger beroep mogelijk bij de Centrale Raad van Toezicht.

In een (civiele) hoger beroepprocedure over een geschil tussen de verkopers van een woning en de makelaar had het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch de verkopers bij tussenarrest toegelaten feiten en omstandigheden te bewijzen die de conclusie rechtvaardigen dat de makelaar in dit geval de verkopers niet, althans onvoldoende had geïnformeerd over de risico’s van het uitblijven van de bankgarantie/waarborgsom aan de zijde van de koper. De verkopers brachten daarop onder meer een uitspraak in het geding  gewezen door de Centrale Raad van Toezicht van de Nederlandse Vereniging van Makelaars O.G. en Vastgoeddeskundigen NVM (CRvT) naar aanleiding van een door de verkopers tegen de makelaar ingediende klacht. In die uitspraak was de CRvT tot het oordeel gekomen dat het op de weg van de makelaar had gelegen om de verkopers, die op het punt stonden om een huurovereenkomst voor de duur van 12 maanden met een huursom van € 1.750,– per maand te sluiten (terwijl op dat moment nog geen zekerheid bestond over de verkoop van hun woonhuis) en daarover haar mening vroegen, schriftelijk te waarschuwen voor de aan het niet stellen van een bankgarantie verbonden (financiële) gevolgen. Door de verkopers schriftelijk te waarschuwen zou de makelaar nog eens de ernst van de mogelijk in te treden gevolgen hebben onderstreept en daarmee ook misverstanden, onzekerheid of geschil over deze voor de verkopers voor het nemen van hun beslissing belangrijke informatie hebben voorkomen. Door in dit geval na te laten een dergelijk voor de verkopers belangrijk advies schriftelijk te bevestigen, had de makelaar, aldus de CRvT, op dit punt niet met de van haar te verlangen zorgvuldigheid jegens de verkopers gehandeld.

De verbintenissen van makelaars tegenover klanten zijn zogenaamde inspanningsverbintenissen. Bij deze verbintenissen gaat het erom of de beroepsbeoefenaar aan zijn zorgplicht heeft voldaan. Toetsingsmaatstaf is de zorgvuldigheid die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot mag worden verwacht.

Bij tussenarrest in de hoger beroepprocedure oordeelt het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch dat de CRvT bij uitstek de aangewezen instantie is om te beoordelen wat van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot (makelaar o.g.) mag worden gevergd. Het Hof maakt het oordeel dat de CRvT in de tuchtprocedure had gewezen tot de zijne: de makelaar heeft niet gehandeld zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot in gelijke omstandigheden mocht worden verwacht. In aanvulling daarop neemt het Hof daarbij tevens in aanmerking dat het concept van de dienstverlening bestond uit intensieve en persoonlijke begeleiding en advies tijdens het verkooptraject. 

Klik hier om de uitspraak te lezen.