Zijn boetes op illegale onderverhuur van woonruimte onverbindend?

maandag, 14 oktober 2013

Sinds enige tijd nemen woningcorporaties en andere verhuurders van woonruimte in hun huurovereenkomsten een boete op voor illegale onderverhuur. Het gerechtshof ’s-Hertogenbosch verklaarde een dergelijke boete onverbindend. 

De achtergronden

Verhuurders van woonruimte (waaronder woningcorporaties) worden in de praktij regelmatig geconfronteerd met huurders die hun woning illegaal onderverhuren. Indien een huurder daarmee winst genereert dan kan de verhuurder onder omstandigheden aanspraak maken op afdracht van de daarmee behaalde winst. Dit volgt uit de uitspraak van de Hoge Raad van 18 juni 2010, waarover ik eerder schreef (klik hier voor het betreffende artikel). Het valt voor een verhuurder in de praktijk niet mee om aan te tonen dat de verhuurder schade heeft gevolg van die illegale onderverhuur. Bovendien is het uiteraard prettig indien de huurder een sanctie krijgt opgelegd, als prikkel tot nakoming van het verbod tot onderverhuur. Om deze reden is inmiddels in veel huurovereenkomsten opgenomen dat een huurder een contractuele boete verschuldigd raakt indien de huurder zonder toestemming van de verhuurder onderverhuurt.

De uitspraak

In de kwestie die leidde tot de uitspraak van het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 24 september 2013 (klik hier voor de betreffende uitspraak) had de huurder een sociale huurwoning onderverhuurd. In de huurovereenkomst was daarop een boete gesteld ter hoogte van (na indexering) € 142,00 per dag. De verhuurder had nog niet eens aanspraak gemaakt op de volledige boete en vorderde de betaling van € 10.000,00. De kantonrechter had deze boete in eerste aanleg al gematigd tot € 5.000,00. De kantonrechter overwoog dat deze boete de kantonrechter redelijk voorkwam.

In hoger beroep kwam de Europese Richtlijn 93/13/EEG aan bod. Deze richtlijn heeft betrekking op oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten. Nu de huurder een consument is (het betrof immers woonruimte) is deze richtlijn van toepassing. Dit volgt uit een uitspraak van het Hof van Justitie van de Europese Unie van 30 mei 2013. Het gerechtshof stelde zich de vraag of deze boete onredelijk bezwarend is. De rechter dient, ter bescherming van de belangen van consumenten, deze richtlijn zelfs ambtshalve toe te passen. Een huurder hoeft er dus nog niet eens een beroep op te doen. Ook dit volgt uit rechtspraak van het Europees Hof van Justitie.

Het gerechtshof overwoog dat bij de vraag of het boetebeding onredelijk bezwarend is geen rekening moet worden gehouden met de in het Burgerlijk Wetboek vastgelegde mogelijkheid dat de rechter een boete kan matigen.

Het gerechtshof overwoog dat een boete ter hoogte van € 142,00 per dag, waarop geen maximum is bepaald, jegens een consument een onredelijk bezwarend beding oplevert. Uit rechtspraak van het Europees Hof vloeit voort dat de rechter een bezwarend beding niet kan vervangen door een minder ver gaand beding dat niet bezwarend is. de Europese Unie wilde een afschrikwekkende werking van de richtlijn laten uitgaan. Het gevolg daarvan is dat het gehele boetebeding door het gerechtshof werd vernietigd en de verhuurder alsnog geen enkel bedrag aan boete toegewezen kreeg.

Commentaar op de uitspraak

Uit deze uitspraak blijkt eens temeer de invloed van Europese wetgeving, met name op het gebied van de consumentenbescherming. Deze uitspraak heeft alleen betrekking op huursituaties waarbij wordt verhuurd aan een consument, oftewel de verhuur van woonruimte. Het huurrecht ten aanzien van woonruimte kent al diverse beschermende bepalingen voor de huurder. Daaraan is op basis van de Europese wetgeving, in combinatie met de jurisprudentie van het Europees Hof van Justitie, dus ook nog eens de algemene consumentenbescherming toegevoegd.

Door deze uitspraak wordt het zaak om de in huurovereenkomsten woonruimte opgenomen boetebedingen zorgvuldig tegen het licht te houden. In een voorkomend geval kan het verstandig zijn om in huurovereenkomsten minder vergaande boetebedingen op te nemen. Dit, om te voorkomen dat het gehele boetebeding wordt vernietigd en de verhuurder geen enkele aanspraak op een boete meer kan maken.