Winkelruimte met bovenwoning: welke huurbepalingen zijn van toepassing?

woensdag, 14 april 2010

Bij een door een retailer/winkelier gehuurde bedrijfsruimte hoort met enige regelmaat een bovenwoning. In de regel is sprake van één huurovereenkomst. Daarin wordt zowel de op begane grond gelegen bedrijfsruimte verhuurd als de daarboven gelegen woonruimte. Ten aanzien van ondermeer de huurbescherming en het onderhoud is van groot belang of op de gehele huurovereenkomst de wettelijke regeling met betrekking tot bedrijfsruimte (bij winkelruimte: artikel 7:290 e.v. BW) van toepassing is.

Indien op het gehuurde twee huurregimes van toepassing zijn (bedrijfsruimte en woonruimte) dan kan dat behoorlijke gevolgen hebben.

In de zaak die leidde tot de uitspraak van de kantonrechter Nijmegen van 8 januari 2010 (LJN: BK8814) had de huurder zich op het standpunt gesteld dat het onderhoud van de bovenwoning voor rekening van de verhuurder diende te komen. De huurder had hierbij het standpunt ingenomen dat ten aanzien van de bovenwoning sprake was van de toepasselijkheid van de wettelijke bepalingen met betrekking tot woonruimte. Die brengen met zich mee dat al het onderhoud, met uitzondering van de kleine herstellingen, voor rekening van de verhuurder komt.

De kantonrechter overwoog dat de bovenwoning daadwerkelijk als woonruimte wordt gebruikt (deze werd onderverhuurd als woonruimte). De huurovereenkomst voorziet zelfs uitdrukkelijk in die mogelijkheid. De bovenwoning beschikte ook over een eigen opgang. De situatie maakte het, aldus de kantonrechter, ook niet bezwaarlijk dat de woonruimte door een ander dan de huurder van de bedrijfsruimte werd gebruikt. De kantonrechter overwoog vervolgens dat met betrekking tot de bovenwoning de wettelijke bepalingen aangaande woonruimte van toepassing zijn. Deze zijn grotendeels van dwingend recht waarvan in de huurovereenkomst niet kan worden afgeweken.

Dit bracht met zich mee dat praktisch al het onderhoud van de bovenwoning voor rekening van de verhuurder kwam. De verhuurder werd vervolgens veroordeeld tot betaling van de reeds door de huurder gemaakte onderhoudskosten en de huurder werd gemachtigd om een aantal andere werkzaamheden voor rekening van de verhuurder uit te laten voeren.

Uit deze zaak volgt eens te meer het belang van de vraag welk huurrecht van toepassing. Hierbij kan de situatie zich dus voordoen dat op het gehuurde meer dan één huurregime van toepassing is.