Wijziging van het Besluit omgevingsrecht: een definitief einde van de planologische 'kruimelgevallen'?

maandag, 3 november 2014

Op 24 september jl. is het besluit tot wijziging van het Besluit omgevingsrecht (‘Bor’) verschenen in het Staatsblad (2014, 333). In dit artikel bespreken wij een drietal markante wijzigingen.

Transformatie van bestaande gebouwen

Met oog op het realiseren van extra woonruimte en werkgelegenheid in de bouw en het herbestemmen van leegstaande kantoorruimtes, is uitvoering gegeven aan de motie Linhard c.s. om bestaande gebouwen (al dan niet tijdelijk) een andere functie te geven. In de huidige planologische kruimellijst (artikel 4 van bijlage II Bor) is in onderdeel 9 een regeling opgenomen voor een gebruikswijziging van gebouwen in strijd met het planologische regime. De huidige eisen zijn dat 1) de gebruikswijzing moet plaatsvinden binnen de bebouwde kom en 2) de te wijzigen oppervlakte niet meer dan 1500 m2 mag zijn. Bovendien mag de gebruikswijziging niet resulteren in extra woningen.

Wat gaat er veranderen? Met de inwerkingtreding van dit besluit zal onderdeel 9 worden gewijzigd. Op grond hiervan zal transformatie van gebouwen niet meer gebonden zijn aan een maximaal aantal vierkante meters en hoeft het aantal woningen niet meer gelijk te blijven. Verder is (expliciet) bepaald dat wijziging van het gebruik niet alleen ziet op het bouwwerk zelf, maar ook op het aansluitend terrein. Concreet betekenen deze wijzigingen voor de praktijk dat leegstaande gebouwen, ongeacht de omvang van het gebouw, omgezet kunnen worden in huisvesting voor bijvoorbeeld studenten. Voor gebouwen die zijn gelegen buiten de bebouwde kom is een extra voorwaarde gesteld, namelijk dat de wijziging van gebruik is beperkt tot een logiesfunctie voor werknemers.

Omdat een onbeperkt aantal vierkante meters permanent in strijd met het bestemmingsplan kan worden gebruikt, gaat het hier om een ingrijpende wijziging. Wel zijn twee beperkingen opgenomen. Ten eerste gaat de wijziging niet zo ver dat door de gebruikswijziging het bebouwde oppervlakte of het bouwvolume mag toenemen. Ten tweede geldt deze regeling niet voor mer-plichtige en mer-beoordelingsplichtige activiteiten.

Doordat de verruimde mogelijkheden voor transformatie van bestaande gebouwen zijn opgenomen in de planologische kruimellijst, is op de aanvraag om een omgevingsvergunning de reguliere voorbereidingsprocedure van toepassing.

NB: De Wabo kent twee procedures voor de behandeling van een aanvraag om een omgevingsvergunning:

  • De reguliere voorbereidingsprocedure (+/- 8 tot 14 weken);
  • De uitgebreide voorbereidingsprocedure (+/- 6 tot 8 maanden)

Gebruik in strijd met het bestemmingsplan

Een andere wijziging voorziet in de toevoeging van onderdeel 11 aan artikel 4 bijlage II Bor. Met de invoering van onderdeel 11 kunnen alle vormen van strijdig gebruik (die niet in de andere onderdelen van artikel 4 zijn vermeld) worden vergund, met een maximum termijn van 10 jaar. Wel zal bij de vergunningverlening duidelijk moeten zijn dat de activiteit zonder onomkeerbare gevolgen kan worden beëindigd. Omdat onderdeel 11 deel uitmaakt van de ‘planologische kruimelgevallen’ is de reguliere voorbereidingsprocedure van toepassing.

Met deze wijziging zal het makkelijker worden om tijdelijk van het bestemmingsplan af te wijken. Zo volgt uit de wetsgeschiedenis dat straks op deze grondslag een omgevingsvergunning kan worden verleend voor bijvoorbeeld het tijdelijk plaatsen van een (nood)gebouw ten behoeve van een tijdelijke winkelvestiging, op gronden met een agrarische bestemming. Voor het bevoegd gezag bestaat echter geen verplichting om een dergelijke omgevingsvergunning te verlenen.

Uitbreiding mogelijkheden mantelzorgwoning

Ondanks dat de trend is ingezet dat ouderen langer op zichzelf moeten wonen, is het onder de huidige regelgeving nog niet zo gemakkelijk om bijvoorbeeld een mantelzorgwoning te bouwen / te plaatsen in de bijvoorbeeld de achtertuin van een van de kinderen. Deze belemmeringen moeten door een drietal wijzigingen in het Bor worden weggenomen.

Ten eersteis voor een mantelzorgwoning geen omgevingsvergunning vereist, indien de woning een ‘bijbehorend bouwwerk’ is en voldoet aan de eisen van artikel 2, bijlage II Bor. Een belangrijke wijziging van het Bor ziet erop dat ook in het geval de afstand tussen de mantelzorgwoning en het hoofdgebouw meer dan 4 meter is, een mantelzorgwoning kan worden geplaatst (artikel 2, onderdeel 3 bijlage II Bor). Meer specifiek is de eis van de functionele ondergeschiktheid aan het hoofdgebouw ten aanzien van mantelzorgwoningen losgelaten. Dit leidt ertoe dat in een bijbehorend bouwwerk, dat op een ruime afstand van het hoofdgebouw staat, een woongelegenheid kan worden gecreëerd. Op het moment dat de mantelzorg is beëindigd, herleeft het vereiste van ‘functionele ongeschiktheid’ wel weer en zal de functie van het bijbehorend bouwwerk moeten worden gewijzigd. Detweede wijziging – die hierboven reeds is besproken – maakt het mogelijk dat mantelzorgwoningen in strijd met het bestemmingsplan voor de duur van maximaal 10 jaar kunnen worden vergund. De derde wijziging betreft een verruiming van de planologische kruimellijst. Voor een bijbehorend bouwwerk of een uitbreiding daarvan dat is gelegen buiten de bebouwde kom wordt een omgevingsvergunning verleend, mits het gebouw niet hoger is dan 5 meter en de oppervlakte niet groter is dan 150 m2. Het vereiste dat het aansluitend terrein niet voor meer dan 50% mag worden bebouwd, is losgelaten (artikel 4, onderdeel 1 bijlage II Bor).

Conclusie

Deze wijzigingen kunnen vanuit de praktijk bezien worden toegejuicht. Juridische belemmeringen om leegstand aan te pakken, mantelzorgwoningen te bouwen en tijdelijke ruimtelijke ontwikkelingen te stimuleren, zijn zo veel mogelijk weggenomen. Bovendien is in veel gevallen de reguliere voorbereidingsprocedure van toepassing, zodat de vergunning in beginsel binnen 8 weken door het bevoegd gezag kan worden verleend. Met deze wijzigingen is er per saldo een einde gekomen aan de term ‘lijst met planologische kruimelgevallen’. Niet alleen voor ondergeschikte afwijkingen van het bestemmingsplan, maar ook voor ingrijpende ruimtelijke ontwikkelingen kan nu binnen een relatief korte termijn een omgevingsvergunning worden verleend.