Wijziging van de Wet op het overleg huurders verhuurder

maandag, 23 maart 2009

Vóór 1 januari jl. was verplicht overleg voeren met huurders voorbehouden aan woningcorporaties dan wel aan grote verhuurders. Sinds 1 januari jl. is dit veranderd. Indien u, als verhuurder, 25 of meer woningen verhuurt dan valt u onder het bereik van de “Wet op het overleg huurders verhuurder” (Wohv). Dit is iets om rekening mee te houden.

Gelijkschakeling huurdersorganisaties van de particuliere sector en van de sociale sector

Voorheen hadden de huurdersorganisaties van woningbouwcorporaties – via het Besluit beheer sociale huursector (Bbsh) – meer rechten dan huurdersorganisaties van particuliere verhuurders. De relevante bepalingen uit het Bbsh zijn overgeheveld naar de Wohv en gelden nu dus ook voor huurdersorganisaties van particuliere verhuurders.

Grens verlaagd naar 25 woningen
De ondergrens van de Wohv is verlaagd van 100 woningen naar 25 woningen. Hierdoor zullen er veel meer (vooral particuliere) verhuurders onder de reikwijdte van deze wet gaan vallen mét de daarbij behorende verplichtingen en administratieve belasting. Op basis van de wet is de verhuurder verplicht om alle kosten van de verhuurdersorganisatie te vergoeden die samenhangen met de wet. Denk hierbij aan de kosten van vergaderingen (zaalhuur) en de kosten van deelname aan cursussen die betrekking hebben op deze wet.

Uitbreiding recht op informatie / agenderingsrecht / instemmingsrecht
In de nieuwe Wohv is het recht op informatie voor de huurdersorganisaties uitgebreid. Voortaan moet de verhuurder informatie geven en advies vragen over onder meer voorgenomen: sloop, renovatie, verwerving, vervreemding en bezwaring van haar woningen. Ook moet de verhuurder voortaan informatie geven en advies vragen over de toepasselijke algemene huurvoorwaarden, het beleid inzake de huurprijzen en het beleid inzake de leefbaarheid in de buurten en wijken waarin haar woningen zijn gelegen.

Verder hebben huurdersorganisaties voortaan het recht om eigen onderwerpen op de agenda te zetten die zij met de verhuurder willen bespreken. Als de verhuurder deze onderwerpen niet wil bespreken met de huurdersorganisaties, moet zij dat gemotiveerd aangeven.

Tot slot hebben huurdersorganisaties voortaan een instemmingsrecht bij de wijziging van het beleid ter zake de servicekosten.

Vereenvoudigde geschillenbeslechting
De procedure bij de Kantonrechter is eenvoudiger geworden. Huurdersorganisaties kunnen geschillen met de verhuurder voortaan voorleggen aan de Kantonrechter middels een verzoekschriftprocedure. Voorheen diende de procedure te worden ingeleid met een door de deurwaarder te betekenen dagvaarding.

Indien de Kantonrechter constateert dat er sprake is van een schending door de verhuurder van de verplichtingen uit de Wohv waardoor de huurder is benadeeld, dan kan de rechter bepalen dat, de verhuurder de uitvoering van bepaald beleid moet opschorten totdat het verzuim is hersteld.

Ook kunnen huurdersorganisaties de Kantonrechter verzoeken te bepalen dat een door de verhuurder genomen besluit tot wijziging van zijn beleid niet mag worden uitgevoerd, indien dit besluit afwijkt van het door de huurdersorganisaties gegeven advies én

  • de verhuurder de beslissing tot afwijking van het advies niet heeft onderbouwd òf
  •  de verhuurder naar het oordeel van de Kantonrechter onder afweging van de betrokken belangen niet in redelijkheid tot afwijking van het advies had kunnen komen.

De regering is voornemens op termijn ook een geschillencommissie in het leven te roepen om geschillen tussen huurdersorganisaties en de verhuurder te beslechten.