Wetsvoorstel kwaliteitsborging voor het bouwen

woensdag, 19 november 2014

De wetgever wil de bouwkwaliteit van bouwwerken verbeteren en de positie van de opdrachtgever versterken. Minister Blok heeft hiertoe het wetsvoorstel “Kwaliteitsborging voor het bouwen” gepresenteerd. 

Aansprakelijkheidsverdeling in de bouw

De belangrijkste wijziging heeft betrekking op de aansprakelijkheidsverdeling na oplevering. Onder de huidige regelgeving is uitgangspunt dat de aannemer na oplevering niet meer aansprakelijk is voor tekortkomingen aan het werk, tenzij sprake is van – kort gezegd – een verborgen gebrek.

De wetgever stelt voor om deze regeling te wijzigen in die zin dat de aannemer na oplevering aansprakelijk blijft voor gebreken die aan hem zijn toe te rekenen en die bij oplevering feitelijk niet zijn ontdekt. Het gaat hier dus om een fundamentele wijziging van de aansprakelijkheidregeling in de bouw.

Na invoering van dit voorstel zal een aannemer voor elk gebrek (zichtbaar of verborgen) moeten aantonen dat het betreffende gebrek feitelijk al bij oplevering is ontdekt. Dit werkt verdere ‘juridisering’ van het bouwproces in de hand. De aannemer zal de toestand van het gerealiseerde bouwwerk immers bij oplevering nauwkeurig willen vastleggen, zodat dit later als bewijs kan worden gebruikt. Een opdrachtgever zal daarentegen minder belang hebben bij een uitgebreide oplevering omdat alles wat tijdens de opleveringfeitelijk niet is gezien achteraf door de aannemer zal moeten worden opgelost, tenzij de aannemer kan bewijzen dat het  betreffende gebrek niet aan hem is toe te rekenen.

De wetgever stelt in het voorstel bovendien voor dat deze regeling niet ten nadele van de opdrachtgever mag worden afgeweken. Dit betekent dat deze regeling van dwingend recht is voor zowel particuliere als professionele opdrachtgevers.

Verplicht aanbieden verzekerde garantie

Verder roept dit wetsvoorstel de verplichting voor een aannemer in het leven om aan elke particuliere opdrachtgever een verzekerde garantie aan te bieden. Deze verzekerde garantie is bedoeld voor afbouw van de woning of herstel van verborgen gebreken bij een faillissement van de aannemer. De particuliere opdrachtgever houdt de keuze of hij een verzekering wenst aan te gaan. In het wetsvoorstel is gekozen voor een aanbiedingsplicht en niet voor een verzekeringsplicht. Om eventuele discussie te voorkomen is het voor een aannemer raadzaam om een opdrachtgever schriftelijk te wijzen op de mogelijkheid van verzekeren.

Wettelijke onderhoudstermijn (5 % regeling)

De particuliere opdrachtgever kan onder de huidige wetgeving maximaal 5% van de aanneemsom op de laatste termijn(en) van de aanneemsom inhouden en in depot storten bij een notaris. Na het verstrijken van de wettelijke onderhoudstermijn van drie maanden is de notaris verplicht om het bedrag dat in depot is gegeven in de macht van de aannemer te brengen tenzij de opdrachtgever heeft aangegeven dat hij van zijn opschortingsrecht gebruik maakt.

Ter versterking van de positie van de particuliere opdrachtgever wordt door de regering voorgesteld om de wettelijke onderhoudstermijn van drie maanden te verlengen naar vijftien maanden. De wetgever is van oordeel dat de termijn van drie maanden te kort is om te beoordelen of er gebreken aan het opgeleverde bouwwerk zitten. Deze wijziging kan in bepaalde gevallen misbruik tot gevolg hebben. De opdrachtgever is immers bevoegd om 5 % in te houden gedurende vijftien maanden zonder dat hij hoeft te bewijzen dat de aannemer niet aan zijn verplichtingen heeft voldaan.

Toelatingsorganisatie kwaliteitsborging bouw

Tenslotte stelt de wetgever ter verbetering van de bouwkwaliteit voor om de toetsing door het bevoegd gezag aan de bouwtechnische voorschriften voor een bepaalde categorie bouwwerken te laten vervallen. Daarvoor in de plaats komt de “Toelatingsorganisatie kwaliteitsborging bouw”. Dit betreft een zelfstandig bestuursorgaan dat zal worden belast met het toezicht op private organisaties die de kwaliteit van bouwwerken controleren met behulp van instrumenten die door de bouwsector zelf zijn ontwikkeld en die zijn getoetst door deze organisatie.

Stand van zaken

Uit de internetconsultatie volgt dat er vanuit de markt niet op alle voorgenomen wijzigingen even positief is gereageerd. Het is nu aan de wetgever om deze kritiek al dan niet mee te nemen in het definitieve wetsvoorstel.  

Heeft u vragen of opmerkingen over dit artikel? Bel of mail dan vrijblijvend met Marloes Kuijpers of Philip van der Ven of met één van de andere bouwrechtspecialisten van BANNING N.V.