Wetsvoorstel aangekondigd waarmee tijdelijke verhuur van woonruimte aan onder meer specifieke doelgroepen mogelijk wordt gemaakt

donderdag, 24 april 2014

De praktijk vraagt om juridische instrumenten waarmee tijdelijke, snelle en flexibele verhuur van woonruimte mogelijk kan worden gemaakt. Een groot aantal groepen zoals bijvoorbeeld arbeidsmigranten, eenoudergezinnen en/of personen die uit de opvang komen, hebben behoefte aan een vorm van tijdelijke huisvesting. Verhuurders hebben echter vaak nauwelijks de middelen om in die behoefte te kunnen voorzien. Als het aan minister Blok ligt komt daar verandering in. Op 11 april jl. kondigde hij aan een wetsvoorstel in te zullen dienen dat tijdelijke verhuur van woonruimte mogelijk maakt.

Huurrecht woonruimte

Flexibiliteit en tijdelijkheid is in het huurrecht voor woonruimte over het algemeen ver te zoeken. Van oudsher wordt een huurder van woonruimte vergaand beschermd. Het Burgerlijk Wetboek bevat namelijk grotendeels dwingende regels over de verhuur van woonruimte waarvan partijen niet kunnen afwijken. Een huurovereenkomst voor bepaalde tijd eindigt bijvoorbeeld niet door het enkele verloop van de overeengekomen huurperiode. Net als een voor onbepaalde tijd gesloten huurovereenkomst, dient die huurovereenkomst altijd te worden opgezegd met inachtneming van de wettelijke opzegtermijn en kan een opzegging alleen plaatsvinden indien één van de in de wet opgesomde opzeggingsgronden zich voordoet. Stemt de huurder niet in met de beëindiging dan kan hij in de woning blijven totdat de rechter het tijdstip heeft vastgesteld waarop de huurder de woning dient te verlaten. Dat is in essentie de huurbescherming die aan huurders van woonruimte toekomt.

Die huurbescherming maakt het veelal, uitzonderingen op grond van de Leegstandwet daargelaten, onmogelijk om tijdelijke verhuur in de praktijk toe te passen. Verhuurders hebben geen enkele zekerheid dat een “tijdelijke” huurovereenkomst ook daadwerkelijk eindigt op het overeengekomen tijdstip. Een huurder heeft immers altijd het recht om een beroep te doen op huurbescherming. Verhuurders trachten de huurbescherming nog wel eens te omzeilen door een huurovereenkomst die naar zijn aard van korte duur is te sluiten. Echter ook dat zorgt in de praktijk, met name bij zogenaamde “short stay” verhuur, voor de nodige problemen.

Wetsvoorstel

In het wetsvoorstel wordt een nieuwe vorm van echte tijdelijke verhuur geïntroduceerd: de huurovereenkomst voor maximaal twee jaar. De huurovereenkomst eindigt na de afgesproken termijn en de opzeggingsformaliteiten hoeven niet in acht te worden genomen. Het verstrijken van de huurtermijn heeft dan ook echt het einde van de huurrelatie tot gevolg. Deze vorm van tijdelijke verhuur kent de wet al indien het de verhuur van bedrijfsruimte betreft en wordt daar onder meer succesvol toegepast in de strijd tegen leegstand.

Daarnaast zal het wetsvoorstel een uitbreiding van de opzeggingsrond “dringend eigen gebruik” bevatten. In een aantal gevallen is het voor verhuurders wenselijk om specifieke doelgroepen tijdelijk te huisvesten en de woningen ook voor die doelgroepen beschikbaar te houden. Denk bijvoorbeeld aan arbeidsmigranten. De wet kent nu al de mogelijkheid om studenten te huisvesten op basis van een campuscontract. Zodra de huurder geen student meer is, kan de verhuurder de huurovereenkomst opzeggen op grond van dringend eigen gebruik. Daarmee wordt gewaarborgd dat de woningen ook uitsluitend voor de doelgroep studenten beschikbaar blijven. Het voorstel is om de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik in eerste instantie uit te breiden met de categorie starters, jongeren en grote gezinnen. Dat zou betekenen dat de huisvesting voor deze specifieke groepen wordt aangewezen en ook uitsluitend voor deze groepen beschikbaar blijft, doordat kan worden opgezegd indien de huurder niet meer tot de doelgroep behoort.

Minister Blok kondigt aan dat hij nog zal bezien of het mogelijk is om daar een “vrije categorie” aan toe te voegen waarbij het College van B&W afhankelijk van de situatie op de plaatselijke woningmarkt nog andere doelgroepwoningen kan aanwijzen. Ik sluit niet uit dat in de praktijk behoefte is aan een dergelijke “vrije categorie”. Wellicht dat de diverse organisaties zich er voor in kunnen zetten dat aan deze wens ook daadwerkelijk gehoor wordt gegeven.

Studentenhuisvesters zullen verheugd zijn met de aankondiging dat de mogelijkheid om campuscontracten aan te bieden niet uitsluitend meer beperkt is tot studenten, maar wordt uitgebreid met de categorie promovendi. Diverse partijen hebben zich daar de afgelopen jaren voor ingezet. Het voordeel daarvan is dat de huur na afloop van het promotieonderzoek eenvoudig kan worden opgezegd.

Er worden nog een tweetal wijzigingen voorgesteld. In het wetsvoorstel zal worden opgenomen dat de Leegstandwet wordt uitgebreid met de categorie te koop staande huurwoningen en dat de in de Leegstandwet opgenomen minimale huurperiode wordt verlaagd van zes maanden naar drie maanden. Daarnaast wordt aan een eigenaar die zijn woning in zijn afwezigheid wenst te verhuren (de diplomatenclausule) de mogelijkheid geboden om deze aan meerdere opvolgende huurders te verhuren. Bovendien wordt het mogelijk gemaakt om de huurovereenkomst te verlengen voor bepaalde duur indien de eigenaar langer afwezig blijft.

Het wetsvoorstel zal naar verwachting dit najaar worden ingediend.