Wanneer moet een huurder zich beroepen op de ongeldigheid van een bepaling in een huurovereenkomst? Een recente uitspraak van de Hoge Raad kan hiervoor grote gevolgen hebben.

vrijdag, 30 augustus 2013

Op 9 augustus 2013 heeft de Hoge Raad een uitspraak gewezen die van groot belang is voor de vraag wanneer een huurder zich kan beroepen op de “ongeldigheid” van een bepaling in de huurovereenkomst die in het nadeel van de huurder afwijkt van de wet. Het ging om de huur van een tankstation en de bepaling waar het om draaide had betrekking op de mogelijkheid de huurprijs te kunnen herzien. De vraag speelde of de huurder die voor hem nadelige bepaling tijdig had vernietigd.

De feiten

Gulf huurt van Stern een tankstation in Volendam. In de huurovereenkomst is onder meer het volgende opgenomen:

  • huurtermijn: 1 januari 2000 tot 1 januari 2010;
  • huuroptie voor de huurder voor de duur van 10 jaar;
  • deze huuroptie geldt “op gelijke condities” als de eerste periode van 10 jaar (let op: dus met inbegrip van de huurprijs, daar ging het in deze zaak om);
  • aanvangshuur: € 193.772,09 op jaarbasis.

De huuroptie treedt in werking. Gulf stelt zich vervolgens op het standpunt dat de huurprijs voor de tweede periode van 10 jaar te hoog is. Gulf wil deze op basis van de wettelijke regeling laten verlagen. De verhuurder, Stern, stelt daartegenover dat deze tweede huurperiode van 10 jaar op gelijke condities is overeengekomen. Dus: met inbegrip van de al bij het begin van de huurovereenkomst overeengekomen huurprijs. Gulf dient vervolgens een verzoekschrift in tot benoeming van een deskundige die adviseert over de nadere huurprijs. De wettelijke regeling van artikel 7:290 BW-bedrijfsruimte (met name: winkelruimte en horeca) is immers van toepassing. In die procedure ontstaat discussie over de bepaling omtrent de “gelijke condities”.

Het staat vast dat de bepaling omtrent “de gelijke condities” in het nadeel van de huurder afwijkt van het huurrecht. Volgens de wet heeft Gulf, als huurder, per 1 januari 2010 het recht om een nadere huurprijsvaststelling te verlangen. Maar: sinds de invoering van het huidige huurrecht in 2003 moet een huurder een beroep doen op de onverbindendheid van een dergelijke bepaling in de huurovereenkomst. De huurder moet deze vernietigen. De vraag rijst of de huurder daar niet te laat mee is.

Het Burgerlijk Wetboek bepaalt in een algemeen artikel, dat niet specifiek toeziet op het huurrecht (art. 3:43 lid 1 sub d BW), dat een partij een bepaling kan vernietigen binnen drie jaar nadat deze bevoegdheid tot vernietiging aan die partij “ten dienste is komen te staan”. De vraag rijst wanneer die termijn in het huurrecht gaat lopen.

De kantonrechter en het gerechtshof geven de huurder gelijk. Deze lagere rechters oordelen - kort gezegd – dat die termijn van drie jaar niet eerder gaat lopen dan op het moment dat de verhuurder een beroep op die bepaling doet. Daarbij zoeken zij onder meer aansluiting bij het arbeidsrecht.

De nieuwe zaak komt vervolgens bij de Hoge Raad. De bij BANNING N.V. werkzame mr. M.A.J.G. Janssen behandelt bij de Hoge Raad, als cassatieadvocaat, de zaak voor de huurder.

De Hoge Raad komt tot een ander oordeel dan de kantonrechter en het gerechtshof. Ook wijkt de Hoge Raad af van het advies aan de Hoge Raad van de procureur-generaal.

De Hoge Raad oordeelt dat deze algemene regel ook geldt voor het huurrecht. Gulf, als huurder, moest deze bepaling vernietigen binnen drie jaar nadat die bevoegdheid aan Gulf “ten dienste is komen te staan”. Die termijn gaat, volgens de Hoge Raad, niet pas lopen op het moment dat de verhuurder een beroep doet op de gewraakte bepaling. Volgens de Hoge Raad is voor de vraag wanneer de termijn van drie jaar gaat lopen onder meer van belang of Gulf zich ervan bewust was dat ten aanzien van die huurprijs was afgeweken van de wet en het Gulf duidelijk was dat de verhuurder van mening was dat de huurprijs gedurende de optieperiode, op basis van de huurovereenkomst, ongewijzigd moest blijven.

De gevolgen van de uitspraak

De gevolgen van de uitspraak kunnen ingrijpend zijn. Een huurder die een huurovereenkomst ondertekent waarin een bepaling is opgenomen die ten nadele van hem afwijkt van de wet moet zich gaan afvragen wanneer hij een beroep moet doen op die “ongeldigheid” en die bepaling moet gaan vernietigen. Indien een huurder ieder mogelijk risico wil voorkomen dan dient een huurder zich binnen 3 jaar na het sluiten van de huurovereenkomst zich op de vernietigbaarheid te beroepen.

Voor een verhuurder biedt deze uitspraak nu juist de mogelijkheid om toch een beroep te kunnen doen op contractuele afspraken die ten nadele van de huurder afwijken van de wet.

Bij de uitspraak past één kanttekening. De Hoge Raad heeft in deze zaak geoordeeld over een zogeheten “actief beroep” op vernietigbaarheid. Dat houdt in dat de huurder de bepaling vernietigt, maar niet als verweer gebruikt. Voor een vernietiging als verweer tegen een vordering van de verhuurder geldt geen verjaringstermijn van drie jaar. Een voorbeeld. Stel dat de verhuurder vordert dat de huurder het gehuurde moet ontruimen aangezien in de huurovereenkomst is bepaald dat de huurder geen beroep op huurbescherming toekomt. De huurder mag zich dan verweren tegen die vordering tot ontruiming door een beroep te doen op de vernietigbaarheid van de bepaling waarin de huurbescherming is uitgesloten. Voor die vernietigingsgrond als verweer geldt geen verjaringstermijn

Klik hier voor de volledige uitspraak.