Verkrijging van de eigendom van een stuk grond door een bezitter te kwader trouw

maandag, 24 april 2017

De Hoge Raad heeft op 24 februari 2017 een interessante uitspraak gewezen over de verkrijging van een perceel grond door een bezitter die te kwader trouw was. Hij wist dat de grond eigendom van een ander (de gemeente) was. Op grond van deze uitspraak van de Hoge Raad kan de verkrijger te kwader trouw verplicht zijn om schadevergoeding aan de oorspronkelijke eigenaar te betalen. Die schadevergoeding kan ook bestaan uit terug levering van de eigendom.

Wat speelde er?

De bewoners waar het hier om gaat wonen sinds 1973 in Drunen tegen een bosperceel aan. Het bosperceel is eigendom van de gemeente Heusden. Op enig moment hebben deze bewoners ruim 400 m² van het bosperceel voorzien van een afrastering en bij hun tuin getrokken. In 2003 schrijft de gemeente hen aan ten aanzien van “illegaal gebruik gemeentegrond”. De bewoners stellen zich op het standpunt dat zij door verjaring eigenaar van het stuk grond zijn geworden. De gemeente geeft aan dat het stuk bosperceel waar het om gaat vanaf de openbare weg (de Heijdijk) niet zichtbaar is.

Wat bepaalt de wet?

De wet bepaalt -kort gezegd- dat wanneer iemand gedurende 10 jaar te goeder trouw bezit heeft, die persoon eigenaar wordt. Bij te kwader trouw bezit geldt een termijn van 20 jaar. Bij bezit gaat het om ondubbelzinnig bezit. Iedereen moet kunnen constateren dat deze persoon zich gedraagt als eigenaar. Het bezit mag ook niet gebaseerd zijn op een overeenkomst zoals een huurovereenkomst of een ander gebruiksrecht. Hierbij gaat de wet uit van goede trouw. De kwade trouw (de afwezigheid van goede trouw) moet worden aangetoond. In de praktijk kan de eigenaar van een stuk grond zijn eigendom hierdoor al na 10 jaar verliezen. Met name voor gemeenten kan dit nadelig uitpakken nu gemeenten niet altijd een goed zicht hebben op wat er ten aanzien van de gemeentegronden precies gebeurt. Zie over deze problematiek ook een eerder blog artikel

Wat bepaalde de rechter?

De eerste rechter (de rechtbank) was van oordeel dat de eigendom niet was verjaard aangezien het stuk grond vanaf de openbare weg niet zichtbaar was. De gemeente had de inbezitneming daardoor niet gemakkelijk kunnen constateren. De tweede rechter (het gerechtshof) overwoog echter dat het voor verjaring niet noodzakelijk is dat de grond waar het om gaat vanaf de openbare weg zichtbaar is. Volgens de wet moet het gaan om ondubbelzinnig bezit. Daaraan was volgens het gerechtshof voldaan. De eigenaren hadden immers een behoorlijke afrastering geplaatst. Dat gemeente pas in 2002 / 2003 haar eigendomsgrenzen had geïnspecteerd kwam daardoor voor rekening van de gemeente. De gemeente verloor dan ook, aldus het gerechtshof, de eigendom van dit stuk bosperceel.

De Hoge Raad hield deze uitspraak in stand. De Hoge Raad spreekt in dit kader over “een keuze van de wetgever“. De wetgever heeft voor gekozen om - vrij vertaald - het te kwader trouw in bezit hebben  van een stuk grond gedurende tenminste 20 jaar te “belonen” met de eigendom.

De Hoge Raad voegt hier echter enkele interessante overwegingen aan toe. De Hoge Raad geeft aan dat iemand die te kwader trouw een zaak (zoals een stuk grond) van ander in bezit neemt onrechtmatig handelt. Weliswaar wordt de bezitter te kwader trouw op basis van de wet eigenaar, hij kan wel schadeplichtig worden. Die schadevergoeding kan ook in natura plaatsvinden door de terug levering. Oftewel: in deze situatie had de gemeente de bewoners die door verjaring de eigendom van het bosperceel verkregen aan kunnen spreken tot terug levering van de grond voor het geval de eigendom van de gemeente verjaard zou blijken te zijn.

Daarbij overweegt De Hoge Raad dat het niet doen van regelmatig onderzoek door de eigenaar geen “eigen schuld” oplevert (en dus niet leidt tot een lagere schadevergoeding). Verder overweegt De Hoge Raad dat deze vordering tot schadevergoeding verjaart, vijf jaar nadat de (oorspronkelijke) eigenaar bekend is met het verlies van de eigendom. Op het laatste stuit de vordering van de gemeente in deze zaak vermoedelijk af. Voor toekomstige zaken is deze overweging van de Hoge Raad beslist nuttig voor een oorspronkelijke eigenaar.

De uitspraak valt hier te vinden. 

Commentaar

Deze uitspraak van de Hoge Raad is voor de praktijk erg interessant. De wettelijke regeling waardoor ook een bezitter te kwader trouw eigenaar wordt leidt, naar mijn mening, in veel gevallen tot onredelijke gevolgen. Deze wettelijke regeling zou gezien kunnen worden als een beloning voor slecht gedrag. Deze regeling vindt echter haar oorsprong in de rechtszekerheid. De Hoge Raad laat dat aspect ook in stand. De oorspronkelijke eigenaar verliest de eigendom dan ook na (uiterlijk) 20 jaar. Maar hij kan dan wel aanspraak maken op schadevergoeding. Sterker nog: de bezitter die door verjaring eigenaar is geworden kan als schadevergoeding worden veroordeeld om de eigendom terug te leveren aan de oorspronkelijke eigenaar. Dit is naar mijn mening een redelijke afweging van de Hoge Raad. Het knaagt ook aan het rechtsgevoel wanneer iemand willens en wetens een stuk grond van een ander in bezit neemt en na 20 jaar “kosteloos” eigenaar wordt.

Let wel: dit geldt niet voor iemand die te goeder trouw eigenaar wordt. Een complicatie voor de (oorspronkelijke) eigenaar is het feit dat de wet uitgaat van goede trouw en kwader trouw moet worden bewezen. De vraag rijst of hoe in een voorkomend geval “goede trouw” wordt uitgelegd. Een bezitter te goeder trouw is iemand die zich “redelijkerwijs” als rechthebbende mocht beschouwen. Dat laat de nodige ruimte over voor uitleg. 

Tot slot

Heeft u vragen of opmerkingen over dit onderwerp, neemt u dan contact op met Egbert Schelhaas (tel: 073-692 77 20, e-mail: e.schelhaas@banning.nl) of met één van andere advocaten van de sectie Vastgoed, Bouw & Overheid van BANNING.