Verkoop gemeenschappelijke woning in kort geding

maandag, 12 januari 2015

Het belangrijkste en meest kostbare financiële bezit van echtparen is dikwijls de gemeenschappelijke echtelijke woning. Vaak hebben zij tijdens het huwelijk op de hypotheekschuld afgelost of op andere wijze in de echtelijke woning geïnvesteerd, bijvoorbeeld door het bekostigen van een verbouwing, zodat overwaarde is ontstaan. Zodra zij willen gaan scheiden zal de woning verdeeld moeten worden. Indien geen van beiden de woning volledig kan financieren met uitkoop van de ander, rest niets anders dan de woning te verkopen. Blijft één van hen daar wonen, dan kunnen tal van complicaties ontstaan bij de verkoop van de woning. Zo kan de echtgenoot/bewoner de verkoop frustreren om langer in de woning te kunnen blijven wonen tegen relatief lage woonlasten. Op die wijze kan de echtgenoot/bewoner ‘op de zak met geld blijven zitten’ die voor de helft aan de ander toekomt. Dat strookt niet met het belang van die ander die juist zo snel mogelijk over zijn/haar aandeel in de overwaarde wil beschikken, om met dit bedrag bijvoorbeeld een nieuwe woning te kunnen aanschaffen. Welke maatregelen kan de echtgenoot/niet-bewoner dan nemen om de verkoop van de woning te bespoedigen?

Indien er sprake is van gemeenschappelijke eigendom, hebben partijen elkaars medewerking nodig om de woning te verkopen en te leveren. Het wordt pas problematisch als de belangen van beide deelgenoten uiteenlopen. Dat wil zeggen als de één belang heeft bij spoedige verkoop en de ander belang heeft bij verkoop op langere termijn en in ieder geval tegen een hogere prijs. Het frustreren van de verkoop kan zich dan uiten in bijvoorbeeld het niet verstrekken van een verkoopopdracht aan een makelaar, het niet meewerken aan bezichtigingen van de woning, het weigeren om de vraagprijs naar beneden bij te stellen etc.   

Het hiervoor geschetste probleem kan zich uiteraard ook voordoen in geval van scheidende (ex-)samenlevers. Gemakshalve zal ik hierna echter uitgaan van een huwelijkse situatie, waarin de vrouw de echtelijke woning heeft verlaten en de man in deze woning is blijven wonen en de verkoop frustreert. In deze situatie staan de vrouw diverse maatregelen ter beschikking om de verkoop te bespoedigen.

  1. Ten eerste kan de (ex-)echtgenote verzoeken dat zij gemachtigd wordt om, mede namens de man, de woning te verkopen en te leveren (*1). Met deze machtiging kan zij zelf een makelaar inschakelen, een koopovereenkomst sluiten en zelfs de woning leveren. De man heeft dan geen zeggenschap meer over zaken zoals het bepalen van de vraag- en verkoopprijs en de opleverdatum. De rechter kan aan het verlenen van een machtiging voorwaarden verbinden ter bescherming van de ander. 
  2. Ten tweede kan de vrouw de verdeling van de woning vorderen, door bijvoorbeeld te vorderen dat de uitspraak van de rechter in de plaats treedt van de voor de koop- en/of leveringsakte benodigde wilsverklaring van de man of dat de uitspraak in de plaats treedt van de akte zelf (*2).
  3. Ten derde kan de vrouw vorderen door de rechter te laten bepalen dat de man zijn volledige medewerking dient te verlenen aan spoedige verkoop van de woning en daarbij alles dient te gehengen en te gedogen dat deze verkoop bevordert. Tevens kan zij dan een dwangsom vorderen, voor zover de man nalaat zijn volledige medewerking te verlenen.

In de meeste gevallen zal een spoedeisend belang vrij snel aangenomen worden, zodat de vorderingen in kort geding aan de rechter kunnen worden voorgelegd. Om te voorkomen dat een rechter de vorderingen te algemeen van aard acht en daardoor de belangen van de man bij een zo hoog mogelijke verkoopopbrengst onvoldoende gewaarborgd acht, is het raadzaam om exact aan te geven op welke rechtshandelingen de gevorderde machtiging of medewerking betrekking heeft of om deze nader te omkaderen.

Zo wees het hof Arnhem-Leeuwarden (*3) begin 2014 de gevorderde machtiging van de vrouw om de woning zonder medewerking van de man te verkopen af, omdat niet met voldoende mate van nauwkeurigheid kon worden vastgesteld voor welke rechtshandeling de machtiging werd verzocht. Er was geen recente taxatie uitgebracht, de woning stond pas relatief kort te koop en er hadden zich nog geen potentiële kopers gemeld. In die situatie achtte het hof de vrouw niet geschikt om als vertegenwoordiger van de man op te treden en daarbij naar eigen inzicht over het voornaamste bezit van partijen te beslissen en te beschikken. In deze procedure had de vrouw er dus verstandig aan gedaan om nader te concretiseren voor welke rechtshandelingen zij een machtiging verlangde. Wellicht had het hof haar dan wel een machtiging verleend, zoals de rechter dat de afgelopen jaren in toenemende mate heeft gedaan.

Ook al wordt een machtiging verleend om de woning zonder medewerking van de ander te verkopen, dan vormt deze machtiging nog geen garantie dat de gedaagde partij de benodigde medewerking zal verlenen aan bijvoorbeeld de bezichtigingen en het onderhoud van de woning. Het is daarom in de meeste gevallen raadzaam om voornoemde vorderingen met elkaar te combineren. Zo kan bijvoorbeeld primair een machtiging en subsidiair de volledige medewerking aan de verkoop van de woning worden gevorderd, waarbij zowel primair als subsidiair wordt gevorderd te bepalen dat:

  • makelaar X als bemiddelaar bij de verkoop optreedt en deze makelaar de vraag- en laatprijs vaststelt (waarbij het mogelijk is om concrete bedragen te noemen en/of grenzen aan de vraag- en laatprijs te stellen);
  • gedaagde binnen één week na een verzoek van de makelaar zijn medewerking dient te verlenen aan een bezichtiging, door de makelaar en de potentiële kopers toegang tot de woning te verlenen, op straffe van een dwangsom;
  • gedaagde niet aanwezig mag zijn bij de bezichtigingen van de woning, op straffe van een dwangsom.

In een dergelijk geval zal de rechter bij het verlenen van een machtiging de beslissingsruimte van de eisende partij kunnen inperken. Op die wijze worden de belangen van de wederpartij beter beschermd. Daardoor zal de kans op een toewijzend vonnis voor de eisende partij toenemen. Dit was bijvoorbeeld het geval in de zaak Rechtbank Midden-Nederland van 7 mei 2014 (*4). In die zaak werd een begrensde machtiging verleend.

De laatste jaren is een toenemend aantal kort gedingen gevoerd over de verkoop van gemeenschappelijke woningen. Dit komt mede door de financiële crisis, omdat daardoor de woningmarkt in het slop is geraakt. Daardoor is het in deze tijd lastiger om de woning voor een goede prijs te verkopen. Dit kan echter geen excuus zijn om niet mee te werken aan verkoop. Frustreert de ander de verkoop, dan dient de rechter er aan te pas te komen om de ander te dwingen alsnog zijn medewerking te verlenen of om hem zelfs buitenspel te zetten. Dit kan in een kort geding procedure worden bewerkstelligd en anders in een bodemprocedure, indien het spoedeisend belang zou ontbreken. Mocht u zich in een dergelijke situatie bevinden, dan kan ons kantoor u daar uiteraard behulpzaam bij zijn.

____________________________________

(*1) Op grond van art. 3:174 BW, namelijk 1) ten behoeve van de voldoening van een voor rekening van de gemeenschap komende schuld of 2) om andere gewichtige redenen. Of op grond van art. 3:299 BW, bijvoorbeeld wanneer de rechter reeds heeft bepaald dat de woning verkocht dient te worden, maar de ander de verkoop frustreert. 

(*2) Op grond van art. 3:300 BW.

(*3) Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 28 januari 2014, ECLI:NL:GHARL:2014:574.

(*4) Zaaknummer C/16/363714 / KL-ZA 14-71 (niet gepubliceerd). In deze zaak stond ons kantoor de eisende partij bij.