Verjaring van de eigendom van een strook grond

woensdag, 5 september 2012

Zeer recent heeft de Hoge Raad geoordeeld over de vraag of sprake is van verkrijgende verjaring van een strook grond. Hierbij was van belang dat de partij die zich op verkrijgende verjaring beriep bij de aankoop van het perceel wist dat de aanwezige tuinmuur niet op de kadastrale erfgrens stond.

De feiten
Het geschil in deze zaak bestond uit de eigendom van een strook grond. In 1999 kreeg perceel A nieuwe eigenaren. Zij hadden grondig onderzoek gedaan en hadden geconstateerd dat de tuinmuur een paar meter op het perceel van de buren (perceel B) stond. Zij besloten niettemin tot aankoop van het perceel aan te gaan. Over de positie van de muur meldden zij niets aan de eigenaren van het naastgelegen perceel B.

Perceel B krijgt in 2007 nieuwe eigenaren. Zij doen ook onderzoek en constateren eveneens dat de muur volgens de kadastrale inschrijving verkeerd staat.

De eigenaren van perceel A wijzen erop dat de muur al in 1981 is geplaatst. Zij stellen zich op het standpunt dat zij samen met hun rechtsvoorgangers al langer dan 20 jaar het bezit van deze strook grond hebben. Volgens de eigenaren van perceel A is de verjaringstermijn dan ook in 2001, toen zij ongeveer twee jaar eigenaar waren, verstreken. De eigenaren van perceel B zijn volgens hen dan ook te laat en zij zijn, als eigenaren van perceel A, ook eigenaren van deze strook grond.

De eigenaren van perceel B brengen daar tegen in dat de eigenaren van perceel A bij de aankoop wisten dat de muur verkeerd stond en dan ook niet te goeder trouw waren. Volgens hen begint de verjaringstermijn daarmee opnieuw te lopen.

Het oordeel van de rechter

De rechtbank wees het beroep op verjaring toe en stelde de eigenaren van perceel A in het gelijk. Het gerechtshof wees het beroep op verjaring echter af. Volgens het gerechtshof ging bij de eigendomsverkrijging van perceel A in 1999 een nieuwe termijn van 20 jaar lopen. Dit, aangezien de nieuwe eigenaren niet te goeder trouw waren. Zij hadden, volgens het gerechtshof, als bezitter te kwader trouw, de lopende verjaring niet voortgezet.

De Hoge Raad oordeelt uiteindelijk over dit principiële geschil. De Hoge Raad oordeelt, met een verwijzing naar de wet, dat het feit dat de eigenaren van perceel A te kwader trouw waren niet van belang is voor de voortzetting van de lopende verjaring. Oftewel: de sinds 1991 lopende verjaringstermijn werd door de nieuwe eigenaren voortgezet hoewel zij te kwader trouw waren. De verjaringstermijn die in 1981 was begonnen eindigde dan ook in 2001, oftewel voordat de nieuwe eigenaren van perceel B deze zaak in 2007 aankaartten.

De Hoge Raad heeft de zaak vervolgens verwezen naar een ander gerechtshof.

Commentaar

Een zaak zoals deze doet zich wel vaker voor: de zichtbare erfafscheiding staat niet op de kadastrale perceelsgrens. Indien sprake is van bezit te goeder trouw dan verjaart de eigendom al na 10 jaar. Na het verstrijken van 20 jaar verjaart de eigendom ook zonder dat goeder trouw vereist is.

Hierbij is van belang dat de wet er vanuit gaat dat een partij te goeder trouw is, tenzij het tegendeel wordt bewezen. Door dit laatste speelt in de praktijk al snel een verjaringstermijn van 10 jaar, hetgeen tamelijk kort is.

Van groot belang hierbij is verder dat de wet bepaalt dat, indien eenmaal sprake is van te goeder trouw, die goeder trouw niet later overgaat in kwader trouw.

In deze zaak wordt een beroep gedaan op de termijn van 20 jaar. Daarbij is dus niet van belang of de partij die in 1981 de muur enkele meters op het terrein van het naastgelegen perceel plaatste, te goeder trouw of te kwader trouw was.

Het is wat merkwaardig dat de eigenaren van perceel A niet ook een beroep hebben gedaan op de korte verjaringstermijn van 10 jaar, die eindigde voordat zij eigenaar werden van perceel A. Zij hadden daarbij kunnen stellen dat hun rechtsvoorganger, die de muur had geplaatst, te goeder trouw was en meende dat de muur op de erfafscheidingsgrens stond. De eigenaren van perceel B hadden dan de afwezigheid van goede trouw moeten aantonen.

De Hoge Raad heeft de zaak verwezen naar een ander gerechtshof, met name om te oordelen of sprake is van daadwerkelijk bezit. Nu sprake is van een muur die zich op het terrein van het naastgelegen perceel bevond lijkt mij de kans groot dat sprake is van bezit. Door de aanwezigheid van de muur zal het voor iedereen duidelijk zijn geweest dat deze strook grond in gebruik is en was bij de (opvolgende) eigenaren van perceel A. De kans is dan ook bijzonder groot dat de eigenaren van perceel A inderdaad, door verkrijgende verjaring, eigenaar zijn geworden van deze strook grond. Het feit dat zij bij de aankoop wisten dat de muur niet op de kadastrale grens stond laat onverlet dat de klok van de verjaring gewoon doortikte. Het handelen van de eigenaren van perceel A was misschien niet erg charmant maar bleek uiteindelijk wel effectief.