Vergoedingsrecht voor de huurder voor achtergelaten verbeteringen

donderdag, 31 maart 2005

In de praktijk speelt vaak een discussie wanneer de huurder, bij het einde van de huurovereenkomst, bepaalde verbeteringen achterlaat. Nog los van de discussie of wel echt sprake is van verbeteringen (de verhuurder ontkent dit meestal) speelt dan de vraag of de huurder in zijn algemeenheid wel een vergoedingsrecht toekomt. In het kader van die discussie wordt vrijwel altijd door de verhuurder gesteld dat de huurder er zelf voor gekozen heeft om de wijzigingen achter te laten. 

Inleiding

De mogelijkheid om een vordering in te stellen op grond van ongerechtvaardigde verrijking is sinds 1 januari 1992 in het Burgerlijk Wetboek opgenomen, maar werd daarvoor ook al wel in de rechtspraak erkend. Het huidige huurrecht verwijst expliciet naar de mogelijkheid om een vordering op grond van ongerechtvaardigde verrijking in te stellen.

Hoge Raad

Enkele maanden geleden heeft de Hoge Raad over een dergelijke situatie geoordeeld. In de zaak waar de Hoge Raad over oordeelde had de huurder een uitbreiding van kantoorruimte, van een montagehal en van installaties achtergelaten. De huurder stelde zich op het standpunt dat de verhuurder, door de achtergelaten wijzigingen, ongerechtvaardigd verrijkt was.

De kantonrechter was van oordeel dat de verhuurder een vergoeding diende te betalen, in hoger beroep werd de vordering van de huurder echter afgewezen. De Hoge Raad oordeelde, in lijn met eerdere uitspraken, dat van een aanspraak van de huurder op een vergoeding op grond van ongerechtvaardigde verrijking slechts sprake kan zijn indien bijzondere omstandigheden daartoe aanleiding geven.

De Hoge Raad oordeelde daarbij dat ondermeer de volgende omstandigheden een rol spelen:

  • hetgeen in de huurovereenkomst is bepaald of voortvloeit uit nadere afspraken tussen huurder en verhuurder;

  • de vraag of de huurder de gemaakte kosten heeft kunnen terugverdienen (door deze bijvoorbeeld aan een opvolgend huurder in rekening te kunnen brengen);

  • in hoeverre de kosten van de veranderingen inmiddels afgeschreven zijn;

  • in hoeverre de verhuurder daadwerkelijk profijt heeft van de achtergelaten veranderingen (bijvoorbeeld: doordat hij daardoor een hogere huurprijs of verkoopprijs kan overeenkomen).

De Hoge Raad overwoog voorts dat weliswaar de huurder een wegneemrecht heeft, maar de weggenomen wijzigingen vaak geen waarde hebben. Dit spreekt eigenlijk voor zich: wanneer de door de huurder gerealiseerde uitbreiding van het gehuurde wordt gesloopt dan maakt de huurder alleen maar kosten. In deze zaak stond vast dat de wijzigingen met toestemming van de verhuurder waren aangebracht. De huurovereenkomst verleende de huurder hiertoe de bevoegdheid. In dit geval ving de huurder bot. Geredeneerd kan worden dat aan een huurder die onbevoegd wijzigingen heeft aangebracht in ieder geval geen vergoedingsrecht toekomt. Er dient dan ook op zijn minst genomen sprake te zijn van "bijzondere omstandigheden", wil aan een huurder een vergoedingsrecht toekomen. Door de rechter die de feiten vaststelt (de kantonrechter dan wel het gerechtshof) laat dit criterium de nodige ruimte.

Kantonrechter Breda

Zo oordeelde de kantonrechter Breda enkele maanden geleden dat aan de huurder van een caféruimte een vergoeding toekwam ter hoogte van ruim 90.000,= voor het achterlaten van met toestemming van de verhuurder aangebrachte wijzigingen in het gehuurde.

Conclusie

Een verhuurder doet er dan ook verstandig aan om, wanneer hij toestemming verleent voor het aanbrengen van wijzigingen, schriftelijk met de huurder overeen te komen dat die wijzigingen bij het einde van de huurovereenkomst weer ongedaan dienen te worden gemaakt en in geen geval aan de huurder enig vergoedingsrecht toekomt.