Publicatie

Vastgoed makkelijker te transformeren

woensdag, 6 februari 2013

Transformatie van leegstaand vastgoed wordt gezien als de oplossing voor de problematiek op de vastgoedmarkt. Onduidelijkheid over de financiële risico’s bleek echter een te hoge drempel te zijn om initiatieven om te zetten in daadwerkelijke transformatie. Om de door de vastgoedmarkt ervaren drempels in kaart te brengen, is de afgelopen twee jaar door zowel de markt als de overheid uitvoerig onderzoek gedaan. Daarnaast is er veelvuldig geschreven over de mogelijkheden van transformatie van leegstaand vastgoed. In enkele gemeenten zijn zelfs ‘aanjaagteams’ in het leven geroepen om initiatieven op dit gebied te ontwikkelen en te ondersteunen. Deze betrokkenheid en aandacht voor de problematiek van leegstaand vastgoed heeft eindelijk tot een pakket van nieuwe impulsen geleid.

De overheid heeft aan dit pakket van nieuwe impulsen een aanzienlijke bijdrage geleverd door het zogenoemde Bouwbesluit aan te passen. De aanpassing komt voort uit de wens van de markt om onnodige bouwkosten bij de transformatie van leegstaand vastgoed te vermijden. De wetgever is aan deze wens tegemoet gekomen door het aantal regels voor bouwprojecten met 30% te verminderen. Verder zal bijvoorbeeld een voormalig schoolgebouw bij transformatie in appartementen niet in alle gevallen hoeven te voldoen aan de eisen die gelden voor nieuwe gebouwen. Het gaat om gevallen waarin de nieuwe gebruiksfunctie van het gebouw voldoet aan de regelgeving die geldt voor bestaande bouw. Worden in een voormalige school woningen gerealiseerd dan kan er dus – afgezien van belemmeringen in het bestemmingsplan – in die voormalige school worden gewoond zonder dat het nieuwe Bouwbesluit nadere voorschriften stelt.

Naast permanente wijziging van de functie van een leegstaand gebouw bestaat er ook een behoefte om leegstaand vastgoed slechts tijdelijk van een andere functie te voorzien. Daarbij kan worden gedacht aan de tijdelijke transformatie van een school, kantoorgebouw of ziekenhuis in woonruimte. Deze transformatie vergt vaak een substantiële investering. Om voor deze categorie woonruimte de investeringen lonend te maken is voorgesteld om de periode voor tijdelijke verhuur van vijf jaar te verlengen naar tien jaar. De verwachting is dat deze wijziging op 1 juli zal ingaan.

Het Europese Hof van Justitie heeft ook (onbedoeld) bijgedragen aan het pakket nieuwe impulsen. Het Hof heeft recentelijk een uitspraak gedaan over de reikwijdte van integratieheffing. Uit deze uitspraak volgt dat bij de transformatie van leegstaand vastgoed in een gebruik voor een btw-vrijgestelde prestatie minder integratieheffing is verschuldigd als er al eerder btw is betaald over de grond of het bestaande vastgoed.

De beperking van onnodige bouwkosten, de verruiming van de mogelijkheid van tijdelijke verhuur bij leegstand en de inperking van de integratieheffing staan niet op zichzelf. Door deze nieuwe impulsen als een geheel in te zetten, kan de vastgoedmarkt laten zien dat transformatie van leegstaand vastgoed de bestaande leegstand effectief tegengaat.

Dit artikel is gepubliceerd in het Financieele Dagblad van 5 februari 2013

Gepubliceerd in tijdschrift Financieele Dagblad 6 februari 2013