Vanaf 1 juli wordt tijdelijke verhuur van leegstaand vastgoed eenvoudiger!

donderdag, 20 juni 2013

Veel huiseigenaren zullen bekend zijn met de mogelijkheid om te koop staande woningen tijdelijk te verhuren op basis van de Leegstandwet. Dat de Leegstandwet echter ook gebruikt kan worden als instrument om tijdelijke verhuur van woonruimte in leegstaand vastgoed mogelijk te maken, blijft veelal een onderbelicht thema. Daardoor blijven kansen liggen. Door bestaande en toekomstige juridische regelgeving optimaler te benutten krijgen transformatie initiatieven een kans. De Eerste Kamer heeft op 18 juni jl. ingestemd met een wijziging van de Leegstandwet waardoor marktpartijen een belangrijk duwtje in de rug krijgen om de bestaande leegstand effectief tegen te gaan.

Flexibiliteit in het huurrecht voor woonruimte is over het algemeen ver te zoeken. Het Burgerlijk Wetboek bevat grotendeels dwingende regels over de verhuur van woonruimte. Zo is bijvoorbeeld bepaald dat een voor bepaalde tijd gesloten huurovereenkomst niet eindigt door het enkele verloop van de huurperiode. Net als een voor onbepaalde tijd gesloten huurovereenkomst dient een dergelijke huurovereenkomst altijd te worden opgezegd met inachtneming van de wettelijke opzegtermijn. Bovendien kan een opzegging uitsluitend plaatsvinden indien één van de in de wet opgesomde opzeggingsgronden zich voordoet. Stemt een huurder niet in met een opzegging dan dient er geprocedeerd te worden om tot een daadwerkelijk einde van de huurovereenkomst te kunnen komen. Deze bepalingen vormen samen de kern van de huurbescherming die de wetgever aan de huurder heeft toegekend.

In een situatie waarin een leegstaand kantoorgebouw wordt getransformeerd in tijdelijke (betaalbare) woonruimte in afwachting van een permanente herbestemming is dit stringente huurregime eigenaren vaak een doorn in het oog. Uit de praktijk volgt dat zij helemaal niet zitten te wachten op huurbescherming en allerhande ontruimingsperikelen. Op het moment dat er een permanente invulling kan worden gegeven aan het leegstaande vastgoed, willen zij op eenvoudige wijze afscheid kunnen nemen van hun tijdelijke huurders. Anderzijds is er voor de realisatie van deze woonruimten een investering vereist die de eigenaar slechts zal doen indien hij de zekerheid heeft dat hij de woonruimten kan verhuren voor de gehele periode dat hij van het bevoegd gezag een vergunning heeft gekregen voor dat tijdelijk afwijkend planologisch gebruik. 

De Leegstandwet biedt de mogelijkheid van tijdelijke verhuur, waarbij de huurder slechts in beperkte mate huurbescherming geniet. Daarmee wordt tegemoet gekomen aan de maatschappelijke behoefte om flexibel te contracteren en kortdurende huurovereenkomsten te sluiten.

Tijdelijke verhuur op basis van de Leegstandwet is mogelijk voor (i) woonruimte in een gebouw dat blijkens zijn constructie dan wel inrichting bestemd is voor doeleinden van groepsgewijze huisvesting, van verzorging of verpleging, van logiesverschaffing of van administratie of onderwijs (ii) woonruimte in een (kort gezegd) voor verkoop bestemde woning of (iii) woonruimte in een voor sloop of vernieuwbouw bestemde huurwoning. Burgemeester en Wethouders kunnen de eigenaar van de woonruimte in één van voornoemde categorieën een vergunning verlenen tot het aangaan van een tijdelijke huurovereenkomst met een looptijd van minimaal zes maanden, waarop de huurbeschermingsregels niet van toepassing zijn. Het voordeel van een huurovereenkomst gebaseerd op de Leegstandwet is dat deze eindigt op het moment dat de vergunning is verlopen en dat de huurder geen aanspraak kan maken op huurbescherming.

Minister Stef Blok heeft besloten tot een verruiming van de mogelijkheden die de Leegstandwet biedt. Werden de pijlers als gevolg van de economische marktomstandigheden aanvankelijk nog slechts gericht op een vereenvoudiging van tijdelijke verhuur van te koop staande woningen, recent heeft de minister ook ingezien dat een wijziging van de Leegstandwet noodzakelijk is om een verdere impuls te geven aan de initiatieven die de markt wenst te ontplooien op het gebied van transformatie van leegstaand vastgoed.  

Eén van de belangrijkste onderdelen uit het wetsvoorstel betreft de verruiming van de termijn waarvoor de vergunning kan worden verleend. De maximale duur van de vergunning wordt verlengd tot ten hoogste tien jaren bij woonruimte in een gebouw dat blijkens zijn constructie dan wel inrichting bestemd is voor doeleinden van groepsgewijze huisvesting, van verzorging of verpleging, van logiesverschaffing of van administratie of onderwijs en tot maximaal zeven jaren bij woonruimte in een voor de verhuur bestemde woning welke ten tijde van het aanvragen van de vergunning bestemd is voor afbraak of voor vernieuwbouw.

Omdat het wetsvoorstel nog steeds voorzag in een initiële vergunning voor maximaal twee jaren, waardoor de maximale termijn van tien jaren eerst kon worden bereikt na acht verlengingen van één jaar, werd het stelsel als te belastend en onzeker beschouwd. Ieder jaar moest immers maar weer afgewacht worden of Burgemeester en Wethouders hun medewerking gaven aan een verlenging van de vergunning. Marktpartijen deden een dringend beroep op de minister om het wetsvoorstel op dit punt serieus te heroverwegen.

Op 5 april jongstleden werd aan dat verzoek gehoor gegeven en werd een essentiële wijziging in het wetsvoorstel doorgevoerd. Indien een eigenaar tijdelijk woonruimte wil gaan verhuren in een leegstaand gebouw, bijvoorbeeld een kantoorgebouw, dan moet eerst via een tijdelijke ontheffing van het bestemmingsplan toestemming van het bevoegd gezag worden verkregen voor dat tijdelijk afwijkend planologisch gebruik. Het wetsvoorstel voorziet thans in de mogelijkheid om bij een tijdelijke ontheffing van het bestemmingsplan de vergunning te verlenen voor de duur van die tijdelijke ontheffing met een maximum van tien jaar.

Dat betekent dat aan eigenaren de zekerheid wordt geboden dat zij woonruimte kunnen blijven verhuren voor de gehele duur van de planologische ontheffing en dat zij dus niet meer jaarlijks af moeten wachten of de vergunning wel door B&W zal worden verlengd. Dat biedt eigenaren meer (financiële) zekerheid en marktpartijen de kans om investeringen te plegen die op langere termijn kunnen worden terugverdiend.

Door de aanpassing in de Leegstandwet, het nieuwe Bouwbesluit en de Omgevingswet is een zeer belangrijke stap gezet om transformatie effectiever in te zetten als middel om leegstand tegen te gaan. De gewijzigde Leegstandwet zal op 1 juli 2013 in werking treden.

Let u er op dat zorgvuldigheid bij het gebruik van de Leegstandwet geboden blijft. In de praktijk komt het nogal eens voor dat huurovereenkomsten die onder de Leegstandwet worden gesloten gebreken vertonen. Het gevolg daarvan is dat de huurovereenkomst als een reguliere huurovereenkomst worden aangemerkt waarop de dwingendrechtelijke huurbeschermingsbepalingen van toepassing zijn. Laat u daarom goed adviseren.