Transformaties en overdrachtsbelasting

maandag, 3 november 2014

Bij transformaties is het goed om een recente uitspraak van de Rechtbank Den Haag in het achterhoofd te houden. Het ging hier om de aankoop van een pand door een zorginstelling, die 28 woningen voor bewoners met dementie wilde realiseren. De gemeente had hiervoor een omgevingsvergunning verleend. Ter zake van de verkrijging was aangifte overdrachtsbelasting gedaan naar een tarief van 2% (voor woningen) in plaats van het algemene tarief van 6%. De Belastingdienst vorderde op grond van het algemene tarief een bedrag van €156.000,- van de zorginstelling.

De Rechtbank Den Haag oordeelde in beroep dat het tarief voor woningen niet van toepassing is omdat de onroerende zaak op het moment van juridische overdracht bestemd was voor gebruik als verzorgingsinstelling. Het verweer dat het pand eerder (deels) ook voor bewoning was gebruikt en de gemeente dit had gedoogd, werd verworpen met een beroep op de wetsgeschiedenis.

NB. De rechtbank verwijst hier naar de parlementaire stukken die zien op de verlaging van het tarief voor de overdrachtsbelasting naar 2% voor woningen. Hierin staat vermeld: Onder woningen wordt in dit kader verstaan onroerende zaken die op het moment van de juridische overdracht naar hun aard zijn bestemd voor bewoning. Als een onroerende zaak feitelijk wordt bewoond, maar naar zijn aard niet bestemd is voor bewoning, dan wordt deze onroerende zaak niet aangemerkt als woning. Bij twijfel of een onroerende zaak naar zijn aard bestemd is voor bewoning is mede van belang of de gemeente aan de onroerende zaak een woonbestemming heeft gegeven. Het gedogen door de gemeente van bewoning is niet voldoende om een onroerende zaak als woning aan te merken. Kamerstukken II 2011/12, 33003, nr. 3, blz. 115.

Hierbij is van belang dat de rechtbank aan de hand van de door partijen overgelegde stukken en hetgeen partijen over en weer hadden gesteld, niet kon vaststellen of de onroerende zaak op het moment van de juridische overdracht naar zijn aard was bestemd voor bewoning. De rechtbank nam hierbij in aanmerking dat de onroerende zaak als kantoor is gebruikt maar ook (al dan niet gedeeltelijk) is bewoond. De rechtbank overweegt naar aanleiding hiervan het navolgende. “Uit de door eiseres overgelegde foto’s van de onroerende zaak kan de rechtbank niet afleiden of de onroerende zaak (geheel of gedeeltelijk) naar zijn aard was bestemd voor bewoning. Dit mede gelet op het feit dat de onroerende zaak vele jaren als kantoor is gebruikt. In de vorenstaand weergegeven parlementaire geschiedenis is opgemerkt dat bij twijfel of een onroerende zaak naar zijn aard bestemd is voor bewoning mede van belang is of de gemeente aan de onroerende zaak een woonbestemming heeft gegeven.”

Omdat tussen partijen niet in geschil was dat ten tijde van de overdracht de onroerende zaak bestemd was voor ‘maatschappelijke woonzorg’ en uit de parlementaire geschiedenis volgt dat een onroerende zaak die bestemd is voor gebruik als een verpleeg- of verzorgingsinstelling of ziekenhuis niet als woning kan worden aangemerkt, beleef de aanslag in stand.

Conclusie

Hieruit kan worden afgeleid dat in het geval niet vaststaat of het te transformeren gebouw voor de overdrachtsbelasting naar zijn aard is bestemd voor bewoning, met andere woorden of het 2% tarief van toepassing is, is het raadzaam om de gemeente te verzoeken de bestemming te wijzigen in de bestemming ‘Wonen’ vóórdat de onroerende zaak juridisch wordt geleverd.