Toenemende geschillen tussen huurders en verhuurders over asbest

donderdag, 14 maart 2013

Asbest leidt in toenemende mate tot geschillen tussen huurders en verhuurders. Inmiddels is weer nieuwe rechtspraak voorhanden. Het ging in deze zaak om asbest die in een winkelcentrum was aangetroffen. 

Al eerder schreef ik over de problematiek van asbest en huur. Klik hier voor dit artikel. 

Bij asbest en huur spelen meestal de volgende discussies:

  • is sprake is van een gebrek?
  • indien sprake is van een gebrek: met ingang van wanneer?
  • is de verhuurder tekortgeschoten?
  • indien de verhuurder tekort is geschoten: kan deze een beroep doen op een uitsluiting van de aansprakelijkheid?

De aanleiding voor een vervolg op dit artikel van juli 2012 is een uitspraak van de kantonrechter Amsterdam van 28 januari 2013 (LJN:BZ1004). De zaak ging over asbest dat was aangetroffen in het winkelcentrum Passage Corridor te Veenendaal. De gemeente had het winkelcentrum zelfs gedurende een week gesloten en enkele partijen die bij de uitvoering van de sanering waren betrokken werden strafrechtelijk vervolgd. Ahold huurde ten behoeve van een Albert Heijn vestiging en de verhuurder werd vertegenwoordigd door ING (later: CBRE).

Wat was het geval?

Ahold had de winkelruimte in 2000 gehuurd op basis van het bekende ROZ huurcontract.

Rond 1997 was in opdracht van de verhuurder al eens asbest gesaneerd. Ahold sloot vervolgens met de verhuurder een overeenkomst met het opschrift “Turn-Key overeenkomst”. Daarin was vastgelegd dat Ahold ingrijpende werkzaamheden zou laten uitvoeren die onder meer zouden leiden tot een kleinere AH winkel en de realisatie van nieuwe winkelruimten. De verhuurder zou hieraan bijdragen. Daarbij ging het echter mis.

Ahold liet een niet destructief (type A) asbestonderzoek uitvoeren en verzuimde daarbij aan het adviesbureau melding te maken van de eerdere sanering en van de aanwezige rapportages.

Vervolgens werd bij gesloopt materiaal gevaarlijk asbest (amosiet) aangetroffen. De werkzaamheden, in opdracht van Ahold, gingen echter door zonder dat de geadviseerde “containment” werd toegepast. Eerst legde de arbeidsinspectie het werk stil, daarna sloot de gemeente het gehele winkelcentrum.

Ahold en ING maakten elkaar vervolgens verwijten terwijl diverse andere winkeliers schade hadden geleden als gevolg van de sluiting.

De uitspraak

De kantonrechter oordeelt dat de in het winkelcentrum aanwezige asbest niet kon worden aangemerkt als een gebrek aan de door Ahold gehuurde winkelruimte. De asbest bevond zich ver weg achter het plafond, kwam normaliter niet vrij en had in de afgelopen vele jaren niet in de weg gestaan aan het gebruik van de winkelruimte. Pas door de ingrijpende verbouwing, waarvoor Ahold toestemming van de verhuurder nodig had, kwam het tevoorschijn.

Uit eerdere uitspraken blijkt dat de aanwezigheid van asbest niet altijd een gebrek oplevert. Indien asbest geen gezondheidsrisico’s oplevert en niet in de weg staat aan het gebruik dat de huurder van het gehuurde kan maken is in principe geen sprake van een gebrek. Over de vraag in hoeverre sprake is van een gebruiksbeperking kan in de praktijk discussie worden gevoerd. Een huurder kan stellen dat het niet kunnen wijzigen van het interieur en de aankleding een serieuze gebruiksbeperking vormt. Hier werd dat dus niet aangenomen.

Vervolgens legt de kantonrechter de bal zowel bij ING als verhuurder als bij Ahold.

Ahold moest de verhuurder € 48.000,00 betalen als overeengekomen boete voor de te late oplevering van de in opdracht van Ahold gerenoveerde winkelruimten.

Daarnaast werd Ahold aansprakelijk gehouden voor de vergoeding van de volledige schade als gevolg van de sluiting (hadden Ahold althans haar aannemer goed gehandeld dan was dat niet gebeurd) en werd Ahold veroordeeld om 35% van de overige schade van de verhuurder te voldoen. De andere 65% werd in mindering gebracht wegens eigen schuld bij de verhuurder.

ING daarentegen moest de overeengekomen projectbijdrage aan de werkzaamheden ter hoogte van € 980.000,00 aan Ahold betalen. Verder werd ING veroordeeld om de saneringskosten te betalen die Ahold zich had kunnen besparen indien er geen asbestverontreiniging was geweest. Daarnaast moest ING 35% van de overige schade betalen waarbij de schade als gevolg van de sluiting voor rekening van Ahold bleef. Verder werd de huur die Ahold over drie maanden moest betalen met 35% verminderd.

Hierbij kon de verhuurder, zo oordeelde de kantonrechter, geen beroep doen op de in de ROZ algemene bepalingen opgenomen uitsluiting van de aansprakelijkheid. Niet omdat de verhuurder het gebrek bij aanvang van de huurovereenkomst kende of behoorde te kennen. De kantonrechter overwoog immers dat bij aanvang van de huurovereenkomst geen sprake was van een gebrek. Maar het beroep faalde toch omdat de kantonrechter het ING als verhuurder zwaar aanrekende dat deze niet al haar kennis over de aanwezige asbest aan Ahold had medegedeeld. Het beroep op de uitsluiting van de aansprakelijkheid was, aldus de kantonrechter, om deze reden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.

De ROZ algemene bepalingen

In de veel gebruikte ROZ algemene bepalingen is niet alleen een uitsluiting van de aansprakelijkheid van de verhuurder opgenomen. In de ROZ algemene bepalingen winkelruimte van september 2012 is een specifieke bepaling over asbest opgenomen. Artikel 13.5 bepaalt dat de huurder voorafgaand aan het uitvoeren van werkzaamheden onderzoek moet doen naar de aanwezigheid van asbest en een mededelingsplicht jegens de verhuurder heeft. Dat artikel beoogt de aansprakelijkheid van de verhuurder zoveel mogelijk te beperken. Uit onder meer deze uitspraak kan worden afgeleid dat juist op de verhuurder een mededelingsplicht rust, indien deze op de hoogte is van de (mogelijke) aanwezigheid van asbest.

Conclusie

Asbest in een gehuurde locatie leidt in toenemende mate tot geschillen. Er zullen ongetwijfeld meer gerechtelijke procedures volgen over asbest in relatie tot een huurovereenkomst. In de praktijk kan met name discussie worden gevoerd over de vraag of asbest een gebrek oplevert en of de verhuurder aansprakelijk is voor de saneringskosten en/of voor de door de huurder geleden schade. Wordt vervolgd!