Tijdelijke huur woonruimte in een slooppand

donderdag, 26 april 2012

Op 13 april 2012 oordeelde de Hoge Raad onder andere over de vraag of er sprake kan zijn van gebruik van woonruimte dat naar zijn aard slechts van korte duur is, indien de verhuurder en eigenaar van het pand geen gebruik hebben gemaakt van de optie om overeenkomstig de leegstandswet een vergunning aan te vragen voor tijdelijke verhuur van de woonruimte in kwestie.

In deze kwestie stond de verhuur van een studentenkamer centraal welke kamer was gelegen in een slooppand dat toebehoorde aan een woningcorporatie en dat door de woningcorporatie werd verhuurd aan een stichting met betrekking tot studentenhuisvesting. De huurovereenkomst tussen huurder en verhuurder bevatte een vrij gedetailleerde bepaling over onder meer het bijzondere karakter van de huur. Het ging hier namelijk om tijdelijke huur, in een pand wat bestemd was om te worden gesloopt. Ook waren de gevolgen daarvan, een verplichting voor de huurder tot ontruiming, zodra bekend zou zijn wanneer met de sloop kon worden aangevangen, een en ander zonder dat de huurder aanspraak kan maken op een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten overeengekomen. Nadat de woningcorporatie met de sloop wilde starten, zegde de stichting de huurovereenkomst op.

Een van de huurders, die een onzelfstandige woonruimte huurde, liet het daar niet bij zitten en startte een procedure op met onder meer een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst te kwalificeren zou zijn als een reguliere huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, zodat de huurder aanspraak kon maken op huurbescherming. De huurder onderbouwde zijn stellingen met een beroep op artikel 15 en 16 van de leegstandswet.

De huurder ving zowel bij de kantonrechter te Utrecht als bij het hof Amsterdam bot. Zowel de kantonrechter als het hof oordeelde namelijk dat er sprake was van een gebruik van woonruimte dat naar zijn aard slechts van korte duur was in de zin van artikel 7:232 lid 2 BW. De huurder gaf het echter niet zomaar op en stelde een cassatieberoep in.

In cassatie stond de vraag centraal of er sprake kan zijn van gebruik van woonruimte dat naar zijn aard slechts van korte duur is, indien de verhuurder en eigenaar van een gebouw geen gebruik hebben gemaakt van de mogelijkheid om overeenkomstig artikel 15 van de leegstandswet een vergunning aan te vragen voor tijdelijke verhuur van de onderhavige woonruimte. De Hoge Raad oordeelde dat het niet aanvragen van de bedoelde vergunning onverlet laat dat sprake kan zijn van huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is overeenkomstig in artikel 7:232 lid 2 BW. Hierbij wordt aangehaald dat de wetgever met de invoering van artikel 15 (en artikel 16) leegstandswet een aanvullende regeling heeft beoogd, naast reeds bestaande mogelijkheden in het Burgerlijk Wetboek om tijdelijke verhuur ten behoeve van leegstandsbestrijding mogelijk te maken.

Daarnaast betoogde de huurder in cassatie dat de wetgever na de invoering van het huidige artikel 7:232 lid 4 BW in 2003 een andere opvatting ter zake de huur van slooppanden is gaan huldigen. In de ogen van de huurder zou de wetgever, mede gelet op de restrictieve aard van artikel 7:232 lid 2 BW, het tijdelijk bewonen van voor afbraak bestemde panden niet (langer) beschouwen als gebruik dat naar zijn aard van korte duur is. De Hoge Raad verwierp echter de opvatting van de huurder.

De Hoge Raad was van oordeel dat de invoering van artikel 7:232 lid 4 BW geen beperking heeft gebracht in de toepasselijkheid van artikel 7:232 lid 2 BW. De Hoge Raad oordeelde dat het verschil niet zozeer gaat om een gebruik dat naar zijn aard van korte duur is, maar om het feit dat de woning nog slechts betrekkelijk korte tijd beschikbaar is. Dat heeft tot gevolg dat de uitzonderingen van artikel 7:232 lid 2 respectievelijk 7:232 lid 4 BW niet zonder meer inwisselbaar zijn. In deze kwestie werd de huurder door de Hoge Raad in het ongelijk gesteld.

Hoge Raad 13 april 2012, LJN BV2628.